전세금의 일부를 계약금으로 전환하고 취득한 주택의 양도소득세 감면대상여부

매수자가 잔금청산의무를 이행하지 아니하여 당초 소유자로 환원등기가 이루어진 경우에도 그 등기일을 기준으로 별도의 양도소득세가 과세되는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우 사실판단에 관한 사항으로 붙임 관련참고자료 재산01254-2725(1987.10.06)호와 재일46014-1519(1997.06.23)호 및 재일46014-2771(1996.12.13)호를 참고하시기 바랍니다. ※ 재산01254-2725, 1987.10.06 소득세법상 양도소득세를 과세함에 있어서 거래당사자간의 매매계약에 의하여 매매목적물이 된 부동산에 대한 잔금을 청산하기 전에 적법한 소유권이전등기가 완료된 경우에는 소유권이전등기일에 자산이 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 그 후 매수자가 잔금청산의무를 이행하지 아니하여 당초 소유자로 환원등기가 이루어진 경우에도 그 등기일을 기준으로 별도의 양도소득세가 과세되는 것임. 1. 질의내용 요약 【상 황】 1998.2.11 비상장법인 (주)○○의 주주 홍길동과 (주)○○이 (주)○○의 주식을 아래와 같은 조건으로 1주당 10,000원(액면가 5,000원)에 인수하기로 계약하여 (주)○○의 주주 홍길동은 본인 지분 50,000주를 동일자로 (주)○○에게 인계하고, 대금수령 및 명의개서를 완료하였으나, 아래 계약내용중 1항 등의 불이행을 이유로 1999.4.26 (주)○○이 당초 취득가액에 환매하였음. 【합작투자 계약내용】 1. (주)○○의 부채가 투자이후 1년이내 미화 00만달러를 초과하지 않고 보증채무가 00억원을 초과하지 않을 것을 보장한다. 2. 위 1항이 이행되지 않거나 투자일로부터 12개월 ~ 48개원 사이(주)○○이 원하는 경우에는 언제라도 매도선택권(환매권)을 이행할수 있다 3. 투자일 이전에 주식환매(매도선택권)시의 대금지불 담보조로 ○○은행의 지급보증서를 발급하여야 한다. ※ 실제 매도선택권 이행사유는 3항과 관련하여 지급보증서를 발행한 ○○은행이 투자일로부터 4개월 후 퇴출되었고 1항의 조건 불이행으로 매도선택권을 이행한 것임 【질 의】 위와같이 (주)○○이 투자후 계약불이행시 약정에 따라 매도선택권을 이행한 경우 홍길동의 양도가 소득세법상“양도”에 해당하는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도” 라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전 되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (1996. 12. 30 개정 ; 상속세 및 증여세법 부칙) ② 도시개발법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2000.12.29 개정) ○ 소득세법기본통칙 88-2 【자산의 양도로 보지 아니하는 경우】 ① 법원의 확정판결에 의하여 신탁해지를 원인으로 소유권이전등기를 하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. ② 매매원인 무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 판시되어 환원될 경우에는 양도로 보지 아니한다. ③ 공동소유의 토지를 소유지분별로 단순히 분할하거나 공유자지분 변경없이 2개 이상의 공유토지로 분할하였다가 그 공유토지를 소유지분별로 단순히 재분할하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 이 경우 공동지분이 변경되는 경우에는 변경되는 부분을 양도로 본다. ○ 민법 제590조 (환매의 의의) ①매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류한 때에는 그 령수한 대금 및 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 그 목적물을 환매할 수 있다. ②전항의 환매대금에 관하여 특별한 약정이 있으면 그 약정에 의한다. ③전2항의 경우에 목적물의 과실과 대금의 리자는 특별한 약정이 없으면 이를 상계한 것으로 본다. ○ 민법 제591조 (환매의 기간) ①환매기간은 부동산은 5년, 동산은 3년을 넘지 못한다. 약정기간이 이를 넘는 때에는 부동산 5년, 동산은 3년으로 단축한다. ②환매기간을 정한 때에는 다시 이를 연장하지 못한다. ③환매기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 부동산은 5년, 동산은 3년으로 한다. ○ 민법 제592조 (환매등기) 매매의 목적물이 부동산인 경우에 매매등기와 동시에 환매권의 보류를 등기한 때에는 제삼자에 대하여 그 효력이 있다. ○ 민법 제593조 (환매권의 대위행사와 매수인의 권리) 매도인의 채권자가 매도인을 대위하여 환매하고자 하는 때에는 매수인은 법원이 선정한 감정인의 평가액에서 매도인이 반환할 금액을 공제한 잔액으로 매도인의 채무를 변제하고 잉여액이 있으면 이를 매도인에게 지급하여 환매권을 소멸시킬 수 있다. ○ 민법 제594조 (환매의 실행) ①매도인은 기간내에 대금과 매매비용을 매수인에게 제공하지 아니하면 환매할 권리를 잃는다. ②매수인이나 전득자가 목적물에 대하여 비용을 지출한 때에는 매도인은 제203조의 규정에 의하여 이를 상환하여야 한다. 그러나 유익비에 대하여는 법원은 매도인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다. ○ 민법 제595조 (공유지분의 환매) 공유자가 1인의 환매할 권리를 보류하고 그 지분을 매도한 후 그 목적물의 분할이나 경매가 있는 때에는 매도인은 매수인이 받은 또는 받을 부분이나 대금에 대하여 환매권을 행사할 수 있다. 그러나 매도인에게 통지하지 아니한 매수인은 그 분할이나 경매로써 매도인에게 대항하지 못한다. 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 재산01254-2725,1987.10.06 소득세법상 양도소득세를 과세함에 있어서 거래당사자간의 매매계약에 의하여 매매목적물이 된 부동산에 대한 잔금을 청산하기 전에 적법한 소유권이전등기가 완료된 경우에는 소유권이전등기일에 자산이 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것 이며, 그 후 매수자가 잔금청산의무를 이행하지 아니하여 당초 소유자로 환원등기가 이루어진 경우에도 그 등기일을 기준으로 별도의 양도소득세가 과세되는 것임. ○ 재일46014-1519,1997.06.23 비상장주식에 대한 양도차익을 산정함에 있어서 그 취득 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것임. 다만, 대금을 청산하기 전에 명의의 등록 및 개서를 한 경우에는 등록부 또는 명부에 기재된 명의의 등록일 또는 개서일을 취득 및 양도시기로 하는 것임. ○ 재일46014-2771,1996.12.13 도급계약서상의 지급조건에 따라 부동산으로 대금을 지급하는 경우에 당해 부동산의 양도시기는 당해 부동산이 조건성취일 이후에 이전된 경우에는 조건성취일이 양도시기가 되는 것이나, 조건성취일 이전에 이전된 경우에는 등기접수일이 양도시기가 되는 것임.