연립주택 취득당시 국세청장의 고시가 없는 경우 기준시가 산정 방법

미등기 전매는 세법상 각종 감면ㆍ비과세 규정이 적용되지 아니하며 투기 목적으로 미등기 전매를 한 경우에는 실지거래가액으로 양도차익을 결정하는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우 관련 조세법령과 우리청 기 질의회신문【재일46014-3445(1994.12.28)】내용을 참고하시기 바랍니다. ※ 재일46014-3445, 1994.12.28 미등기 전매는 세법상 각종 감면ㆍ비과세 규정이 적용되지 아니하며 투기 목적으로 미등기 전매를 한 경우에는 실지거래가액으로 양도차익을 결정하여 무거운 세금을 부담하게 됨. 1. 질의내용 요약 ○ 부동산을 미등기 양도한 경우 양도소득세 세액 계산 방법 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제91조 【양도소득세 비과세의 배제】 (1998. 12. 28 제목개정) 제104조 제3항에 규정하는 미등기양도자산에 대하여는 이 법 또는 이 법외의 법률 중 양도소득에 대한 소득세의 비과세에 관한 규정을 적용하지 아니한다. (1998. 12. 28 개정) ○ 소득세법기본통칙 91-2 【미등기 건물의 1세대 1주택 비과세여부】 1세대 1주택으로 3년 이상 보유하였을 경우에도 미등기 상태로 양도한 경우에는 양도소득에 대한 소득세가 과세 되며, 이 경우 영 제168조에 규정하는 미등기 양도 제외자산에 해당하는 무허가건물등은 1세대 1주택으로 비과세된다. ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액” 이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정) 3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (1999. 12. 28 개정) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. (1999. 12. 28 개정) 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (1999. 12. 28 개정) 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (1999. 12. 28 개정) ○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령이 정하는 금액” 이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다. (1997. 12. 31 개정) 1. 토 지 (1997. 12. 31 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100( 법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) 2. 건 물 (1997. 12. 31 개정) 가. 법 제99조 제1항 제1호 다목에 규정된 건물(그 부수토지를 포함한다) (1999. 12. 31 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목의 가액 × 3/100( 법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익” 이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (1994. 12. 22 개정) ② 제1항에서 “장기보유특별공제액” 이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산( 제104조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다 )으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다. (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법 제103조 【양도소득기본공제】 ① 양도소득이 있는 거주자에 대하여는 다음 각호의 소득별로 당해연도의 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 소득. 다만, 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산의 양도소득금액에 대하여는 그러하지 아니하다. (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액” 이라 한다)을 그 세액으로 한다. (1999. 12. 28 개정) 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 중 다음 제2호 및 제3호에 규정된 것을 제외한 자산 (2001. 12. 31 개정) 제55조 제1항의 규정에 의한 세율 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2001. 12. 31 개정) 양도소득과세표준의 100분의 36 3. 미등기양도자산 (2001. 12. 31 개정) 양도소득과세표준의 100분의 60 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 재일46014-3445(1994.12.28) 미등기 전매는 세법상 각종 감면ㆍ비과세 규정이 적용되지 아니하며 투기 목적으로 미등기 전매를 한 경우에는 실지거래가액으로 양도차익을 결정하여 무거운 세금을 부담하게 됨.