국유지 불법매각으로 인한 양도소득세 과세에 따른 당부

주택신축판매업은 건설업에 해당하며, 판매를 목적으로 신축한 주택이 판매되지 않아 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 건설업으로 봄.

[회신] 귀 질의의 경우 붙임 관련참고자료의 기질의회신문 소득46011-10116 (2001.02.13)호, 재일46014-2170(1993.07.27)호, 재일46014-417(1996.02.14) 재일46014-1843(1994.07.07)호, 재일46014-1431(1997.06.11)호를 참고하시기 바랍니다. ※ 소득46011-10116, 2001.02.13 1. 주택신축판매업(주택을 건설하여 판매하는 사업)은 소득세법 제19조 제1항 제6호 및 같은법시행령 제32조 제1항의 규정에 의하여 건설업에 해당하며, 판매를 목적으로 신축한 주택이 판매되지 않아 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 건설업으로 봄. 이 경우 판매를 목적으로 신축한 것인지, 임대를 목적으로 신축한 것인지 여부는 사실판단에 속하는 사항임. 임대주택법에 의한 건설임대주택을 동법에 의하여 분양하는 사업은 건설업에 해당하지 아니하며(1995. 12. 30 소득세법시행령 제32조 제1항 제2호 삭제), 이 경우 양도소득세의 감면여부는 조세특례제한법 제97조의 요건에 의하는 것이나 감면요건에 해당하지 아니한다고 하여 소득의 구분이 달라지는 것은 아님. 2. 임대목적으로 취득(신축포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도 | [ 회 신 ] | | 소득에 해당하며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당함. 부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지 사업(부동산매매업)소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모ㆍ빈도ㆍ계속성ㆍ반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항임. | 1. 질의내용 요약 【상 황】 1. 1990년 8월 ○○시 소재 15평형 아파트를 구입 현재 거주하고 있음 2. 1997년 5월 ○○○과 주택신축판매업(건설업)으로 사업자 등록을 하고 ○○시에 있는 대지를 구입하여 1997년 9월에 다가구주택을 신축한 후 이를 판매코자 하였으나 부동산 불황으로 팔지 못하고 현재까지 방 15개를 전세 놓은 상태임 【질 의】 이 경우 1990년에 구입한 본인 거주 아파트를 양도할 경우 양도소득세가 해당되는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (1994. 12. 22 개정) 1 ~ 5 생략 6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 7 ~ 16 생략 ② ~ ③ 생략 ○ 소득세법시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】 ① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업” 이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. 1. 주택을 건설하여 판매하는 사업 2. 삭 제 (1995. 12. 30) ② ④ 생략 ○ 소득세법기본통칙 19-5 【주택신축 판매사업의 범위】 영 제32조의 규정에 의한 사업자로서 건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다. 1 ~ 4 생략 5. 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다. ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도” 라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (1996. 12. 30 개정 ; 상속세 및 증여세법 부칙) ② 도시개발법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2000. 12. 29 개정) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 소득46011-10116,2001.02.13 1. 주택신축판매업(주택을 건설하여 판매하는 사업)은 소득세법 제19조 제1항 제6호 및 같은법시행령 제32조 제1항의 규정에 의하여 건설업에 해당 하며, 판매를 목적으로 신축한 주택이 판매되지 않아 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 건설업으로 봄. 이 경우 판매를 목적으로 신축한 것인지, 임대를 목적으로 신축한 것인지 여부는 사실판단에 속하는 사항임. 임대주택법에 의한 건설임대주택을 동법에 의하여 분양하는 사업은 건설업에 해당하지 아니하며(1995. 12. 30 소득세법시행령 제32조 제1항 제2호 삭제), 이 경우 양도소득세의 감면여부는 조세특례제한법 제97조 의 요건에 의하는 것이나 감면요건에 해당하지 아니한다고 하여 소득의 구분이 달라지는 것은 아님. 2. 임대목적으로 취득(신축포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당 하며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당함. 부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지 사업(부동산매매업)소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모ㆍ빈도ㆍ계속성ㆍ반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항임. ○ 재일46014-2170,1993.07.27 사업계획서, 사업자등록사항, 사업의 진행사항, 장부기장내용 등에 의해 사업목적으로 취득하였음이 확인되거나 부동산매매의 규모, 거래 회수, 반복성 등 부동산매도에 관한 제반사항을 종합적으로 검토하여 건설업(주택신축판매 등) 또는 부동산매매업(상가신축판매 등)의 재고자산을 처분한 소득에 대하여는 사업소득으로 보는 것임. ○ 재일46014-417,1996.02.14 1. 소득세법시행령 제32조 에 규정하는 주택신축판매업을 영위하는 사업자가 장부에 계상한 미분양 주택은 재고자산에 해당하여 소득세법 규정에 의한 1세대 1주택 판정시 소유주택으로 보지 아니하는 것 임. 2. 따라서 귀 문의 경우 해당 미분양 주택이 위 1에 의한 재고자산에 해당하고 다른 주택의 양도가 소득세법시행령 제154조 규정에 의한 1세대 1주택의 양도이면 양도소득세가 과세되지 아니함. ○ 재일46014-1843,1994.07.07 1. 주택신축판매업자가 판매를 목적으로 보유한 미분양 주택은 재고자산에 해당하여 소득세법시행령 제15조 제1항 규정에 의한 1세대 1주택 판정시 소유주택으로 보지아니하는 것이나 2. 같은 사업의 폐업(직권폐업 포함)으로 인하여 미분양 주택을 간주매출 계상한 후 이를 보유하는 경우에는 1세대 1주택 판정시 소유주택으로 봄. 3. 따라서 귀문의 경우 거주하던 1주택의 양도일 현재 주택신축판매업이 계속 영위되는 경우에는 해당 주택의 양도로 인한 소득은 같은령 제15조 제1항 규정에 의한 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세되나 이에 해당하는지의 여부는 소관세무서장이 사실조사하여 판단할 사항임. ○ 재일46014-1431,1997.06.11 1) 귀 질의 2. 및 7.의 경우 조세감면규제법 제67조 제1항 각호의 요건을 갖춘 5호 이상의 국민주택을 5년이상 임대한 후 양도하는 경우로서 당해 임대주택 중 일부를 양도한 후 잔여주택을 양도하는 것이 5호 미만인 경우에도 동 양도주택에 대하여는 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면이 적용되는 것이며 2) 귀 질의 3. 및 6.의 경우 장기임대주택사업자의 등록은 임대주택의 소재지를 관할하는 세무서장에게 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 하여야 하며 공동으로 임대사업을 영위하는 경우에는 동 규정에 의한 감면이 적용되지 않음. 3) 귀 질의 4. 및 5.의 경우 장기임대주택의 양도에 대한 양도소득세의 감면신청절차는 조세감면규제법시행령 제64조 제3항의 규정에 따르는 것이며 동 규정에서의 납세지는 장기임대사업을 영위하는 거주자의 주소지를 말함. ○ 국심2001중299,2001.06.18 위 사실을 종합하여 보면 청구인이 쟁점다가구주택신축 이후 양도시까지 분양을 위하여 노력한 사실이 입증되지 아니하고 있는 점이나 쟁점부동산이 구분소유나 분양이 불가능한 다가구주택이라는 점 및 청구인이 쟁점부동산신축 이후 양도시까지 약 3년간 쟁점부동산을 주택임대사업에 공한 사실 등에 비추어 청구인이 쟁점부동산을 판매 목적으로 신축하여 분양한 것으로 보기는 어렵다 할 것 이므로 처분청이 임대에 공하던 쟁점부동산의 양도에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 적법한 것으로 판단된다. (이하생략)