양도일 현재 분할된 토지에 대하여 개별공시지가가 없는 경우 양도가액 산정방법

2002.11.23 이후 최초로 결정(신고포함)하는 분부터 A주택을 멸실하고 재건축한 주택은 기존주택의 연장으로 보아 일시적 2주택 비과세특례규정이 적용되므로 재건축한 A주택 양도시 비과세 대상임.

[회신] 귀 질의에 대하여 <붙임> 관련 조세법령과 우리청 재산46014-10135(2002.11.22)호를 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 【상 황】 - A주택에서 거주하다가 1999×년 재건축이 시작되어 2002년 6월29일 가입주, 8월 29일 준공됨 - B주택은 A주택 재건축 도중 2001년 12월10일 취득함 【질 의】 1. 이 경우 A주택은 언제까지 매매해야 비과세가 되는가 2. B주택은 언제까지 매매하면 비과세가 되는가 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세” 라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정) 1~2. 생략 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택( 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다 )과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2002. 12. 18 개정) ○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택” 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시 지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 1년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2002. 10. 1 개정) 1. 생략 2. 다음 각목의 1에 해당하는 경우. 이 경우 가목 및 나목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. (1999. 12. 31 후단개정) 가~나. 생략 다. 국외이주 기타 재정경제부령이 정하는 경우 (1998. 4. 1 직제개정) 3. 생략 ○ 부 칙 (2002. 10. 1 대통령령 제17751호) 제1조 【시행일】 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 제2조 【일반적 적용례】 이 영은 이 영 시행후 최초로 양도하는 분부터 적용한다. 제3조 【1세대1주택에 대한 경과조치】 ① 이 영 시행후 1년이 되는 날까지 당해 주택을 양도하는 경우에는 제154조 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 이하생략 ○ 소득세법시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목 및 나목에서 규정하는 공공사업의 시행자에게 양도 또는 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2002. 3. 30 개정) 이하 생략 ○ 부 칙 (2002. 3. 30 대통령령 제17555호) ① 【시행일】 이 영은 공포한 날부터 시행한다. ② 【적용례】 이 영은 이 영 시행후 최초로 양도하는 분부터 적용한다. ③ 【중복보유기간 단축에 따른 경과조치】 이 영 시행 당시 종전의 제155조 제1항의 규정에 의하여 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득한 경우로서 종전의 제155조 제1항의 규정에 의한 1세대2주택의 보유허용기간(2년)이 종료되지 아니한 경우 다음 각호의 날까지 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 1. 다른 주택을 취득한 날부터 이 영 시행일까지의 기간이 1년을 초과하지 아니한 때에는 이 영 시행일부터 1년이 되는 날. 다만, 이 영 시행일부터 6월이 경과하는 날 이후에 종전의 주택이 제154조 제1항의 규정에 의한 보유기간(동항 제1호의 규정에 해당하는 경우에는 동호의 규정에 의한 거주기간을 말하며, 이하 이 호에서 “보유기간 등” 이라 한다)을 충족하는 경우에는 보유기간등을 충족하는 날에 6월을 가산한 날 또는 그 다른 주택의 취득일부터 2년이 되는 날중 빠른 날로 한다. 2. 다른 주택을 취득한 날부터 이 영 시행일까지의 기간이 1년을 초과한 때에는 다른 주택의 취득일부터 2년이 되는 날 ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6. 민법 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (1998. 12. 31 신설) ② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다. ③ 도시개발법 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다. (2000. 12. 29 개정) 이하생략 ○ 소득세법시행규칙 제71조 【1세대 1주택의 범위】 ① 영 제154조 제1항 본문에서 규정하는 보유기간의 확인은 당해 주택의 등기부등본 또는 토지ㆍ건축물대장등본등에 의한다. (1996. 3. 30 개정) ② 영 제154조 제1항 제2호 다목에서 “국외이주 기타 재정경제부령이 정하는 경우” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 사유로 당해주택을 3년 이상 보유하지 못하게 되는 경우 를 말한다. (2000. 4. 3 개정) 1. 해외이주법에 의한 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우 (1996. 3. 30 개정) 2. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우 (1996. 3. 30 개정) 3. 도시재개발법에 의한 도시재개발사업에 재개발조합의 조합원으로 참여한 자가 그 재개발사업시행기간중 다른 주택을 취득하여 거주하다가 도시재개발법에 의한 관리처분계획에 따라 취득하는 주택으로 세대전원이 이사하게 되는 경우 (1996. 3. 30 개정) 4. 주택건설촉진법에 의한 재건축사업에 재건축조합의 조합원으로 참여한 자가 그 재건축사업 시행기간 중 다른 주택을 취득하여 거주하다가 동법에 의한 사업계획에 따라 취득하는 주택으로 세대전원이 이사하게 되는 경우 (2000. 4. 3 신설) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 재산46014-10135,2002.11.22 양도소득세 분야 예규개선내용 ▶ 법령심사협의회 제2002-4호 : 양도소득세 관련해석 - 소득세법시행령 제155조 제1항 의 일시적 2주택 비과세특례 규정(1세대가 일시적으로 2주택이 된 경우 1년이내에 종전주택을 양도시 비과세)적용시 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택을 준공시점에서 새로 취득한 주택으로 볼 것인지, 아니면 기존주택의 연장으로 볼 것인지 여부 (1안) 준공시점에서 새로 취득하는 주택으로 봄(현행예규) (2안) 기존주택의 연장으로 봄(예규변경) ⇒ 심의 결과 : (2)안 (예규변경) 가. 새로운 예규의 적용시기 새로운 예규는 2002.11.23 이후 최초로 결정(신고포함)하는 분부터 적용 한다. 다만, 새로운 예규에 의하여 과세대상에 해당하는 것은 2002.11.23 이후 최초로 양도하는 분부터 적용한다. 나. 새로운 예규의 적용 사례 1주택을 가진 1세대가 당해 주택이 재건축으로 멸실되어 있는 상태에서 다른주택을 취득한 경우로서 당해 재건축주택을 준공후 양도하는 경우 비과세 여부 (사례) - A주택 취득 : 90.7.5 - A주택 멸실 : 01.5.12 - B주택 취득 : 02.2.28 - A주택 멸실후 준공 : 02.11.30 ⇒ 재건축한 A주택 양도 : 02.12.28 (문) 02.12.28 양도한 A주택이 양도소득세 비과세 대상인지? (새로운 예규 적용시) : 재건축 A주택은 비과세 대상임 ☞ 이유 : A주택을 멸실하고 재건축한 주택은 기존주택의 연장으로 보아 일시적 2주택 비과세특례규정이 적용되므로 재건축한 A주택 양도시 비과세 대상임 ※ 재건축된 A주택 준공후 B주택을 먼저 양도시에는 현행 소득세법시행규칙 제71조 제2항 에 해당하면 B주택은 비과세에 해당(기존과 동일)