임대부동산이 2이상인 경우 간주임대료 계산방법 여부

2이상의 부동산임대 사업장을 소유한 거주자가 간주임대료를 계산함에 있어서, 그중 한 사업장의 임대보증금 등으로부터 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금은 당해 사업장에 한하여 적용하는 것이며, 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 이를 없는 것으로 보는 것임.

[회신] 귀 질의와 관련하여 기 질의회신문(소득46011-2449,1997.09.22 및 소득22601-62,1991.01.11)과 관계법령을 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다. ※ 소득46011-2449, 1997.09.22 1. 2이상의 부동산임대 사업장을 소유한 거주자가 소득세법 제25조 제1항 및 같은법시행령 제53조 제2항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액을 계산함에 있어서 그중 한 사업장의 임대보증금 등으로부터 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금은 당해 사업장에 한하여 적용하는 것이며, 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 같은법시행령 제53조 제2항 단서의 규정에 의하여 이를 없는 것으로 보는 것임. 2. 그리고 임대사업자의 명의로 금융기관에 예치한 예금의 이자 등이 당해 임대사업장의 보증금 등으로 취득한 것인지는 비치ㆍ기장한 장부나 증빙서류에 의하여 사실판단할 사항인 것임. ※ <주> (종전 : 소득세법시행령 제53조 제2항) ⇒ (현행 : 소득세법시행령 제53조 제3항) 1. 질의내용 요약 소득세법 제25조 제1항 의 간주임대료에 대한 의문이 있어 질의합니다. [질의내용] 부동산임대업을 개인으로서 소득세법 제25조 제1항 에 의하여 간주임대료를 계산하는 경우입니다. 임대자산은 ○○동에 상가(점포 10개로 임차인 10명), ○○동에 빌딩(사무실 20개로서 임차인 20명)인 경우 간주임대료의 계산단위에 대하여 다음과 같이 논란이 있습니다. 상가 건물 및 빌딩은 건물별로 부동산 등기된 것으로서 임차인별로 구분등기가 되어 있지는 않습니다. 즉, 임대부동산은 구분등기가 가능한 집합건물은 아닙니다. <갑설> 임차인별로 구분하여 각각 30개의 단위로 구분하여 각각 간주임대료를 계산하여야 한다. <을설> 부동산등기부에 따라 ○○동 상가와 ○○동 빌딩의 2가지로 구분하여 각각 계산하여야 한다. <병설> 임대인별로 구분하여 전체 임대보증금을 받은 것에 대하여 간주임대료를 계산하여야 한다. ※ 임차인별로 임대보증금운용수익이 각각 달라서 위의 세가지 중 어떤 방법에 의하는지 여부에 따라 간주임대료가 다르게 계산됩니다. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제25조 【총수입금액계산의 특례】 ① 거주자가 부동산(주택과 그에 부수되는 토지로서 대통령령이 정하는 것을 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액을 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다. (2001.12.31 개정) ○ 소득세법시행령 제53조 【총수입금액계산의 특례】 ③ 법 제25조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액은 다음의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 이를 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월말 현재의 임대보증금 등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. (2001. 12. 31 항번개정) 총수입금액에 산입할 금액＝ {당해 과세기간의 보증금등의 적수─임대용부동산의 건설비 상당액의 적수} ×1/365×금융기관의 정기예금이자율을 참작하여 재정경제부령이 정하는 이자율(이하 이 조에서 “정기예금이자율” 이라 한다)─당해 과세기간의 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액 ⑤ 제3항 및 제4항에서 “임대용부동산의 건설비 상당액” 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다. (2001. 12. 31 개정) 2. 제1호 외의 임대용부동산의 경우에는 재정경제부령이 정하는 당해 임대용부동산의 건설비 상당액(토지가액을 제외한다) (1998. 4. 1 직제개정) ⑥ 제3항의 규정에 의한 임대사업부분에서 발생한 수입이자ㆍ할인료 및 배당금은 비치ㆍ기장한 장부나 증빙서류에 의하여 당해 임대보증금 등으로 취득한 것이 확인되는 금융자산으로부터 발생한 것에 한한다. (2001. 12. 31 개정) ○ 소득세법시행규칙 제23조 【총수입금액계산의 특례】 ② 영 제53조 제5항의 규정을 적용함에 있어서 건설비상당액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 건축물의 취득가액은 자본적지출액을 포함하고 재평가차액을 제외한 금액으로 한다. (2002. 4. 13 개정) 2. 영 제53조 제5항 제2호의 경우 (2002. 4. 13 개정) 임대용부동산의 임대면적 매입ㆍ건설비 × ─────────── 건축물의 연면적 ○ 소득세법 제160조 【장부의 비치ㆍ기장】 ⑤ 2 이상의 사업장을 가진 사업자의 경우에는 사업장별 거래내용이 구분될 수 있도록 기장하여야 한다. (1998. 12. 28 항번개정) 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 소득46011-2449,1997.09.22 【제목】 2이상의 사업장을 부동산임대사업자가 한 사업장의 임대보증금에서 발생한 수입이자등은 당해 사업장에 한하여 적용하며 이경우 총수입금액에 산입할 금액이 ´0´보다 적은 경우 이를 없는 것으로 함 【질의】 - 1995귀속 부동산임대업에 대하여 전사업장(5개소)을 장부비치기장하고 세무조정을 거쳐 기한내 신고한 거주자가 그 중 1개 사업장의 임대보증금액 전액을 금융기관에 예치하고 장부에 기장하였으며, 나머지 4개 사업장의 임대보증금은 사업자가 인출(기장누락)하였을 경우, 은행에 예치한 1개 사업장의 보증금운영수익이 소득세법시행령 제53조 제2항 의 산식인 [당해과세기간의 보증금 적수-임대부동산의 건설비상당액의 적수×1/365×정기예금이자율]을 초과하는 금액을 나머지 4개 사업장의 보증금운용수입으로 공제가능 여부. - 1995귀속 부동산임대에 대하여 장부를 비치기장하고 세무조정을 거쳐 기한내 신고한 경우, 1995년도중 임대사업자 명의로 금융기관에 예치한 예금(기장누락) 및 당초 임대보증금을 본인의 다른 사업장의 사업자금으로 사용후 그 사업장에서 인출한 사실은 확인되지 아니하나 1995년 중도에 발생한 금융기관의 예금(기장누락)을 소득세법시행령 제53조 제5항 의 임대보증금의 예금으로 볼 수 있는지 여부. 【회신】 1. 2이상의 부동산임대 사업장을 소유한 거주자가 소득세법 제25조 제1항 및 같은법시행령 제53조 제2항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액을 계산함에 있어서 그중 한 사업장의 임대보증금 등으로부터 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금은 당해 사업장에 한하여 적용하는 것이며, 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 같은법시행령 제53조 제2항 단서의 규정에 의하여 이를 없는 것으로 보는 것임. 2. 그리고 임대사업자의 명의로 금융기관에 예치한 예금의 이자 등이 당해 임대사업장의 보증금 등으로 취득한 것인지는 비치ㆍ기장한 장부나 증빙서류에 의하여 사실판단할 사항인 것임. ※ <주> (종전 : 소득세법시행령 제53조 제2항 ) ⇒ (현행 : 소득세법시행령 제53조 제3항 ) ○ 소득22601-62,1991.01.11 【제목】 임대사업자가 부담한 간주임대료는 필요경비 산입함 【회신】 부동산 임대사업장이 2 이상인 사업자는 각 사업장별로 장부를 비치, 기장하여야 하는 것이며, 부가가치세 과세특례자인 부동산 임대사업자가 부담하는 간주임대료에 대한 부가가치세는 부동산임대 총수입금액에 대응하는 필요경비에 해당하는 것임.