부동산매매업자가 예약매출의 경우에도 토지등 매매차익예정신고하는지 여부

부동산매매업자가 예약매출을 함으로써 매년 작업진행률로 사업소득을 계산하여 확정신고하는 경우에도, 부동산 매매일이 속하는 달의 말일부터 2월이 되는 날까지 토지등 매매차익예정신고를 하여야 하는 것임.

[회신] 건설ㆍ제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 “건설 등”이라 함)의 제공에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 용역의 제공을 완료한 날(목적물을 인도하는 경우에는 목적물을 인도한 날)로 하는 것이나, 소득세법시행령 제48조 제5호 단서 규정에 의하여 계약기간이 1년 이상인 건설 등으로서 비치ㆍ기장된 장부에 의하여 당해 과세기간 종료일까지 실제로 발생한 건설 등의 필요경비 총누적액을 확인할 수 있는 경우에는 같은법시행규칙 제20조에 규정된 작업진행률을 기준으로 하여 수입시기 및 총수입금액 등을 계산하는 것입니다. 부동산매매업자가 예약매출을 함으로써 매년 작업진행률로 사업소득을 계산하여 확정신고하는 경우에도 부동산 매매일이 속하는 달의 말일부터 2월이 되는 날까지 「토지등 매매차익예정신고」를 하여야 하는 것이며, 또한, 매수자가 다수인 경우에는 소득세법시행규칙 [별지 제16호 서식부표] 인 “토지등매매차익계산명세서”에 의하여 자산별ㆍ적용세율별(누진세율 적용대상자산, 1년미만 보유 자산)로 구분기재하고 합산하여 신고하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 부동산매매업과 관련된 사업소득의 수입시기와 토지등 매매차익예정신고에 대하여 의문이 있어 아래와 같이 질의하오니 조속히 회신하여 주시기 바랍니다. - 아 래 - 1. 개 요 저는 ○○시 ○○동에서 상가 및 오피스텔을 신축분양하기 위하여 준비중에 있습니다. 동 건축물을 분양함에 있어 통상의 상가나 오피스텔을 분양하는 것과 같이 선분양하면서 계약금을 받고 중도금은 수차에(통상4~5차) 나누어 받기로 하고 분양할 예정입니다. 2. 질의사항 1) 사업소득의 수입시기에 관한 질의 부동산매매업의 경우 소득세법시행령 제48조 제11호 를 적용하여 “대금청산일 또는 등기ㆍ등록일 또는 사용수익일”로 보는 것인지, 아니면 동 시행령 제5호 괄호에 규정하고 있는 “예약매출”로 볼 것인지, 2) 부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고에 관한 질의 소득세법 제69조 에 보면 부동산매매업을 영위하는 거주자의 경우 토지 또는 건물의 매매차익과 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2월내에 신고ㆍ납부하도록 하고 있으며, 동신고ㆍ납부세액은 소득세법 제76조 에 규정하는 확정신고 납부시 기납부세액으로 공제하도록 하고 있어 중간예납과 같은 성격을 가지고 있습니다. 따라서 통상의 경우 매매차익예정신고를 한 후 종합소득세 신고를 함으로서 법리와 같게 됩니다. 그런데 질의 1)에서와 같이 만약 사업소득의 수입시기가 예약매출로 보아 수입시기를 작업진행률로 하여 종합소득세를 신고납부한 경우에도 토지등 매매차익예정신고를 해야 하는지 3) 토지등 매매차익예정신고 방법에 관한 질의 동 건축물은 수백개의 단위로 나누어 분양할 예정인데 토지등 매매차익예정신고를 함에 있어 매수자를 기준으로 전부 개별로 작성해야 하는지, 아니면 하나의 신고서에 매매차익과 세액을 전부 기재한 후 매수자를 연명으로 작성하여 신고서에 첨부하여 신고해도 되는지 등에 대하여 질의하오니 회신하여 주시기 바랍니다. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업” 이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법시행령 제48조 【사업소득의 수입시기】 사업소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 다음 각호에 규정하는 날로 한다. (94.12.31. 개정) 1. ~ 4. (중간생략) 5. 건설ㆍ제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 호에서 ″건설 등″이라 한다)의 제공 (98.12.31. 개정) 용역의 제공을 완료한 날(목적물을 인도하는 경우에는 목적물을 인도한 날). 다만, 계약기간이 1년 이상인 경우로서 재정경제부령이 정하는 경우에는 재정경제부령이 정하는 작업진행률(이하 ″작업진행률″이라 한다)을 기준으로 하여야 하며, 계약기간이 1년 미만인 경우로서 재정경제부령이 정하는 경우에는 작업진행률을 기준으로 할 수 있다. 6. ~ 10의 2.(중간생략) 11. 제1호 내지 제10호의 2에 해당하지 아니하는 자산(주택신축판매업의 경우의 주택과 부동산매매업의 경우의 부동산을 포함한다)의 매매대금을 청산한 날. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기ㆍ등록일 또는 사용수익일로 한다. (98.12.31. 개정) ○ 소득세법 제69조 【부동산매매업자의 토지 등 매매차익예정신고와 자진납부】 ① 부동산매매업을 영위하는 거주자(이하 ″부동산매매업자″라 한다)는 토지 또는 건물(이하 ″토지 등″이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2월이 되는 날까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지관할세무서장에게 신고하여야 한다. 토지 등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생한 때에도 이와 같다. (95.12.29. 개정) ② 제1항의 규정에 의한 신고를 “토지 등 매매차익예정신고”라 한다. (94.12.22. 개정) ③ 부동산매매업자의 토지 등 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 제97조의 규정을 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조 제1항 각호에 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. (94.12.22. 개정) ④ 부동산매매업자가 제1항의 규정에 의하여 토지 등 매매차익예정신고와 함께 자진납부를 한 때에는 그 산출세액에서 신고ㆍ납부한 매매차익에 대한 세액의 100분의 10에 상당하는 금액을 공제(이하 ″토지 등 매매차익예정신고납부세액공제″라 한다)한다. (94.12.22. 개정) ⑤ 토지 등 매매차익에 대한 산출세액의 계산 및 결정ㆍ경정에 관하여는 제107조 및 제109조의 규정을 준용한다. (94.12.22. 개정) ⑥ 토지 등의 매매차익과 그 세액의 계산 및 예정신고납부절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (95.12.29. 개정) ○ 소득세법 제107조 【예정신고산출세액의 계산】 ① 예정신고자진납부에 있어서 납부할 세액은 그 양도차익에서 장기보유특별공제ㆍ양도소득기본공제를 한 금액에 제104조 제1항의 규정에 의한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 산출세액으로 한다. (99.12.28. 개정) ② 당해연도에 누진세율의 적용대상자산에 대한 예정신고를 2회 이상 하는 경우로서 거주자가 이미 신고한 양도소득금액과 합산하여 신고하고자 하는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 제2회 이후 신고하는 예정신고산출세액으로 한다.(200.12.29. 개정) 예정신고산출세액 ={(이미 신고한 양도소득과세표준＋제2회 이후 신고하는 양도소득과세표준)×제104조 제1항 제1호ㆍ제4호 가목의 규정에 의한 세율}－이미 신고한 예정신고산출세액 ③ 삭 제(2000.12.29.) ○ 소득세법시행령 제127조 【부동산매매업자의 토지 등 매매차익예정신고와 납부】 ① 법 제69조 제1항의 규정에 의하여 토지 등 매매차익예정신고를 하고자 하는 자는 재정경제부령이 정하는 토지등매매차익예정신고서를 납세지관할세무서장에게 제출하여야 한다. (98.4.1. 직제개정) ② 부동산매매업자가 법 제69조 제4항의 규정에 의하여 토지 등 매매차익예정세액을 자진납부하고자 하는 때에는 제1항의 토지등매매차익예정신고서에 재정경제부령이 정하는 토지등매매차익예정신고자진납부계산서를 첨부하여 납세지관할세무서ㆍ한국은행 또는 체신관서에 납부하여야 한다. (98.4.1. 직제개정) ○ 소득세법시행규칙 100조 【일반서식】 일반서식은 다음 각호의 1에 의한다. (96.3.30. 개정) 1. ~ 14. (중간생략) 15. 영 제127조 제1항에 규정하는 토지등매매차익예정신고서와 동조 제2항에 규정하는 토지 등 매매차익예정신고자진납부계산서는 별지 제16호 서식에 의한다. (96.3.30. 개정) 16. (이하생략) 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 제도46011-11342,2001.06.04 【제목】 건설ㆍ제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출포함)의 제공에 대한 총수입금액 수입시기 및 작업진행률에 의할 수 있는 경우 【질의】 본인은 낡은 건물이나 토지를 취득하여 그 토지 위에 상가를 신축하여 분양하는 일을 주로 하는 사람임. 상가의 견본이나 안내서를 매수 희망자에게 제시하고 그 대금의 일부 또는 전부를 수령한 후 상가를 건설하여 인도하는 경우에 해당 상가의 건설기간이 2년 이상되고 다수의 매수자로부터 그 분양대금을 분할하여 건설기간 동안 세금계산서를 교부하여 수령하고 있는 바, 2001년 종합소득세계산시 수입금액을 소득세법시행령 제48조 제5호 의 규정에 의거 예약매출로 보아 작업진행률로 매년 수입금액을 계상할 수 있는지 질의함. 【회신】 건설ㆍ제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 “건설 등” 이라 함)의 제공에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 용역의 제공을 완료한 날(목적물을 인도하는 경우에는 목적물을 인도한 날)로 하는 것이나, 소득세법시행령 제48조 제5호 단서 규정에 의하여 계약기간이 1년 이상인 건설 등으로서 비치ㆍ기장된 장부에 의하여 당해 과세기간 종료일까지 실제로 발생한 건설 등의 필요경비 총누적액을 확인할 수 있는 경우에는 같은법시행규칙 제20조에 작업진행률을 기준으로 하여 수입시기 및 총수입금액 등을 계산하는 것임. ○ 소득46011-2468,1996.09.04 【제목】 공동사업자가 판매목적 신축상가를 출자지분에 따라 분할등기하는 때는 그 상가의 시가상당액을 공동사업장의 부동산매매업 총수입금액에 산입함 【질의】 37인 공동사업자가 토지를 매입하여 상가를 분양할 목적으로 신축ㆍ준공하였으나 1년 이상 분양실적이 1건도 없어 공동사업을 해체ㆍ폐업하고 공동사업자별로 분할등기하는 경우 1. 공유물 분할등기에 대한 과세여부 2. 공유물 분할등기시 부동산매매업으로 과세되는 경우 총수입금액의 계산방법 3. 부동산매매업 매매차익 예정신고를 한 자의 확정신고시의 소득금액계산방법 및 적용세율 【회신】 1. 공동사업자가 판매목적으로 신축한 상가를 공동사업자의 출자지분에 따라 분할등기 하는 때에는 소득세법 제25조 제2항 의 규정에 의하여 그 당시의 분할등기한 상가의 시가상당액을 당해 공동사업장의 부동산매매업 소득금액 계산에 있어서 총수입금액에 산입하는 것이며, 이 때 시가는 특수관계에 있지 아니한 자와의 정상적인 거래로 형성되는 가액을 말하는 것으로 그 실례가액이 없는 경우에는 위치, 주변환경, 이용현황 등 개별요인을 감안하여 합리적으로 산정한 가액으로 하는 것임. 2. 부동산매매업을 영위하는 거주자는 토지등을 매매하는 경우 소득세법 제69조 제1항 의 규정에 의하여 토지등 매매차익을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2월이 되는 날까지 납세지 관할세무서장에게 예정신고ㆍ납부하여야 하는 것임. 3. 또한, 토지등 매매차익예정신고를 한 자도 종합소득과세표준확정신고 기한내에 당해 토지등의 실지매매가액에서 그에 대응하는 비용을 공제하고 소득공제한 금액에 같은법 제55조 제1항의 세율을 적용하여 같은법 제70조 제4항 제3호에서 규정하는 서류를 첨부한 종합소득과세표준확정신고를 납세지 관할세무서장에게 하여야 하는 것임