다세대주택을 신축하여 양도하는 경우 양도소득인지 사업소득인지 여부

판매를 목적으로 다가구주택ㆍ다세대주택을 신축하여 양도하는 경우에는 건설업에 해당하고, 판매를 목적으로 이를 매입하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하며, 임대용으로 이를 신축하거나 매입하여 다년간 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당함.

[회신] 귀 질의와 관련하여 관계법령 및 기 질의회신문((소득46011-233,1999.10.25), (소득46011-2507,1999.07.02))을 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다. ※ 소득46011-233, 1999.10.25 1. 판매를 목적으로 다가구주택 또는 다세대주택(다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하는 경우 포함)을 신축하여 양도하는 경우에는 건설업에 해당하고, 판매를 목적으로 이를 매입하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하며, 임대용으로 이를 신축하거나 매입하여 다년간 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당함. 2. 부동산의 양도가 사업소득(건설업, 부동산매매업)에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항임. 1. 질의내용 요약 당초에 소유하던 구옥(단독주택 대지면적 69평)을 그간 계속 매매하려고 시도 하였으나 위치 지역이 외지고 침수지역 이어서 매매가 잘 되지 않아 주위에서 다세대주택을 지어서 팔면 쉽게 매매가 될 것이라는 권유가 있어 1991년도에 분양을 목적으로 다세대주택(9가구)으로 허가를 받아 준공을 하였습니다. 위에서 말씀 드린바와 같이 지역이 외지고 침수지역이라서 그런지 이것마저도 전혀 분양이 되지 않아 당시 다세대주택 건립비용 독촉이 있어 불가피하게 9세대 전체를 임대를 하게 되었고 그 후에도 계속해서 매매를 하려고 노력을 하였습니다만 매매가 되지 않아 계속 임대를 하게 되었습니다. 그러던 중 98년초 IMF사태가 오게되어 전세금을 20~30% 내려 달라는 요구와 나가겠다는 세대가 많아 할 수 없이 하락 전세금 마련을 위해 전에 살던 집을 전세 놓고 동 다세대주택 1세대에 입주하여 약 2년간 살다가 2001년말 나와 현재 다른곳에서 살고 있습니다. 그러다가 금년 9월에 매입을 하겠다는 분들이 계셔서 8세대를 9월에 계약하고 11월 하순에 잔금을 받고 등기를 넘겨 주었습니다. 이러한 경우 매도한 8세대에 대하여 세금을 사업소득으로 보아야 하는지 양도소득으로 보아야 하는지를 알려주시기 바랍니다.(잔여 1세대도 원매자가 나타나는 대로 가급적 연내에 매매계획임) 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (1994. 12. 22 개정) 6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 ○ 소득세법시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】 ① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업” 이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. 1. 주택을 건설하여 판매하는 사업 2. 삭제 (1995. 12. 30) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 그 주택에는 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 제154조 제7항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지를 포함하는 것으로 한다. ③ 주택의 일부에 설치된 점포 등 다른 목적의 건물 또는 동일 지번(주거여건이 동일한 단지내의 다른 지번을 포함한다)상에 설치된 다른 목적의 건물(이하 이 항에서 “다른 목적의 건물” 이라 한다)이 당해 건물과 같이 있는 경우에는 다른 목적의 건물 및 그에 부수되는 토지는 제1항에서 규정하는 주택에서 제외하는 것으로 하고, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 전체를 제1항의 규정에 의한 주택으로 본다. 이 경우 건물에 부수되는 토지의 면적의 계산에 관하여는 제154조 제4항의 규정을 준용한다. 1. 주택과 다른 목적의 건물이 각각의 매매단위로 매매되는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주택면적의 100분의 10이하인 경우 2. 주택에 부수되어 있는 다른 목적의 건물과 주택을 하나의 매매단위로 매매하는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주택면적보다 작은 경우 ④ 제1항에서 규정하는 주택과 다른 목적의 건물을 신축하여 판매하는 경우에는 각각 이를 구분하여 기장하고, 이에 공통되는 필요경비가 있는 경우에는 재정경제부령이 정하는 바에 의하여 안분 계산한다. (1998. 4. 1 직제개정) ○ 소득세법시행규칙 19-5 【주택신축 판매사업의 범위】 영 제32조의 규정에 의한 사업자로서 건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다. 1. 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다. 2. 건설업자에 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다. 3. 종전부터 소유하던 자기의 토지위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우 그 토지의 양도로 인한 소득은 건설업의 소득으로 본다. 다만, 토지의 면적이 주택이 정착된 면적의 5배(도시계획구역밖의 토지는 10배)를 초과하는 부분에 대하여는 건설업으로 보지 아니한다. 4. 시공중인 주택을 양도하는 경우에는 그 주택의 시공정도가 건축법에 의한 건축물에 해당되는 때에는 건설업으로 본다. 5. 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다. ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정) 2. (이하생략) 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 소득46011-233,1999.10.25 【제목】 판매목적으로 다가구주택 또는 다세대주택을 신축ㆍ양도하는 경우는 ‘건설업’ 에 해당하고, 판매목적으로 매입ㆍ양도하는 경우는 ‘부동산매매업’ 이며, 다년간 임대하다 양도시는 ‘양도소득’ 임 【질의】 다음 사례에 대하여 양도소득 또는 사업소득 중 어느 것으로 처리하는 것이 맞는지 질의함. o 취득 : 1982. 5. 15 토지 및 건물구입 o 멸실 및 신축 : 1991. 10. 10 구건물 멸실하고 2층 가옥건축 o 용도변경 : 1999. 9. 10 다세대주택 4세대로 용도변경 o 매각 : 1999. 9. 15 다세대주택 1세대 매각 o 전망 : 향후 잔여분 3세대 전부매각예정임. 【회신】 1. 판매를 목적으로 다가구주택 또는 다세대주택(다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하는 경우 포함)을 신축하여 양도하는 경우에는 건설업에 해당하고, 판매를 목적으로 이를 매입하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하며, 임대용으로 이를 신축하거나 매입하여 다년간 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당함. 2. 부동산의 양도가 사업소득(건설업, 부동산매매업)에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항임. ○ 소득46011-2507,1999.07.02 【제목】 재고자산(주택)을 임대목적(일시적인 임대제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 경우, 사업성의 인정여부에 따라 사업소득 또는 양도소득으로 과세됨 【질의】 1995. 2. 27자 개인주택사업자로 등록개업하여 1998. 8.에 국민주택 미만 연립주택을 신축준공하였음. 그러나 신축한 주택이 분양이 안되어 일부는 분양하여 사업소득으로 신고하였지만 나머지 신축주택을 분양하지 않고 본인의 소유권으로 한 상태로 1998. 12. 31자로 개인주택사업자등록증을 폐업하였음. 폐업후에 동 주택을 판매(매도)할 경우 소득의 구분에 대해 질의함. <갑설> 동 신축주택은 개인주택사업자 당시 신축한 물건이므로 판매(매도)시 발생되는 이익은 사업소득으로 과세하여야 한다는 설. <을설> 본 사업자가 1998. 12. 31자로 주택사업자를 폐업하려하기 때문에 그 때부터는 거주자로 보아 폐업이후 판매(매도)한 주택의 이익에 대해서는 양도소득세를 과세하여야 하며, 조세특례제한법 제99조 제1항 의 감면도 받을 수 있다는 설.(별첨 조세특례제한법 제99조 제1항 내용 사본) 【회신】 1. 주택신축판매업을 영위하던 사업자가 폐업시 판매되지 아니한 재고자산(주택)을 가사용으로 소비하는 경우에는 이를 소비하는 때의 가액에 상당하는 금액을 사업소득의 총수입금액에 산입하는 것이며 2. 재고자산(주택)을 임대목적(판매되지 아니하여 일시 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 경우에는 그 부동산매매의 규모ㆍ거래횟수ㆍ반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 사업성의 인정여부에 따라 사업소득 또는 양도소득으로 과세하는 것임.