부동산을 교환하는 경우 양도가액 산정여부

취득후 1년 이내에 양도한 부동산은 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하는 것이며, 당해 부동산을 교환하는 경우 당해 부동산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우 우리청의 관련 기질의회신문(서일46014-10263,2001.10.4 및 소득46011-3948,1995.10.23)을 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다. ※ 서일46014-10263, 2001.10.04 취득후 1년 이내에 양도한 부동산은 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하는 것이며, 당해 부동산을 교환하는 경우 당해 부동산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것임. 다만, 교환계약서에 표시된 실지거래가액이 소득세법시행령 제176조의 2의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 소득세법 제114조 제5항의 규정에 의하여 산출한 가액으로 결정하는 것임. 1. 질의내용 요약 <현황> 1. 본인은 2002년 중 취득한 토지를 부득이 국립대학 소유 토지와 교환을 하기로 하여 본인의 부동산과 국립대학의 교환대상 부지를 상호 감정평가 하여 교환하기로 약정하였음. 2. 감정평가결과 본인의 부동산평가액은 100이고 교환대상 부지의 평가액은 80으로 산출되었으며 대학의 요청으로 차액은 수취하지 아니하고 물물교환을 하기로 약정하였음. <질의내용> 1. 이 경우 본인의 양도가액은 대가로 수취한 교환대상 부지 평가액 80으로 보아야 하는지 ? 아니면 본인의 토지 100을 양도가액으로 보아야 하는지 ? 2. 이 경우 차액 20은 국가에 대한 기부금으로 보아 종합소득 신고시 기부금으로 공제할 수 있는지 ? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정) 4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999. 12. 28 개정) ○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 ⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (1999. 12. 28 개정) ○ 소득세법시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999. 12. 31 신설) 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31 신설) 2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인” 이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (1999. 12. 31 신설) ③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (1999. 12. 31 신설) 1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (1999. 12. 31 신설) 2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1999. 12. 31 신설) 3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999. 12. 31 신설) 4. 기준시가 (1999. 12. 31 신설) ○ 소득세법 제34조 【기부금의 필요경비불산입】 ② 제1항의 규정은 다음 각호에 규정하는 기부금에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 다음 각호에 규정하는 기부금의 합계액이 당해연도의 소득금액에서 제45조의 규정에 의한 이월결손금을 차감한 금액을 초과하는 때에는 그 초과하는 금액은 당해연도의 소득금액계산에 있어서 필요경비에 산입하지 아니한다. (1994. 12. 22 개정) 1. 국가 또는 지방자치단체(지방자치단체조합을 포함한다. 이하 같다)에 무상으로 기증하는 금품의 가액. 다만, 기부금품모집규제법의 적용을 받는 기부금품은 동법 제5조 제2항의 규정에 의하여 접수하는 것에 한한다. (1998. 12. 28 개정) 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서일46014-10263,2001.10.04 취득후 1년 이내에 양도한 부동산은 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하는 것이며, 당해 부동산을 교환하는 경우 당해 부동산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것임. 다만, 교환계약서에 표시된 실지거래가액이 소득세법시행령 제176조 의 2의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 의하여 산출한 가액으로 결정하는 것임. ○ 소득46011-2619,1999.07.09 사업을 영위하는 거주자가 장부상에 계상된 사업용 자산을 1998. 12. 28 개정된 소득세법 제34조 의 규정에 의하여 국가 또는 지방자치단체(지방자치단체조합 포함)에 무상으로 기증하는 경우에는 당해 자산에 대한 기부당시의 장부가액(취득가액과 자본적지출의 합계액에서 감가상각충당금을 차감한 미상각잔액)을 당해 연도의 소득금액에서 같은법 제45조의 규정에 의한 이월결손금을 차감한 후의 소득금액의 범위내에서 필요경비에 산입할 수 있는 것임. ○ 소득46011-3948,1995.10.23 1. 사업을 영위하는 거주자가 국가 및 지방자치단체에 업무와 직접 관련없이 무상으로 기부하는 금품의 가액은 소득세법 제47조 의 규정에 의하여 당해 기부금및 지정기부금을 필요경비에 산입하기 전의 소득금액에서 세법상 이월결손금을 차감한 금액의 범위내에서 이를 당해연도의 필요경비에 산입함. 2. 일정기간 사용ㆍ수익을 목적으로 금전이외의 자산을 기부하는 때에는 같은법시행규칙 제48조의 규정에 의하여 기부자산의 내용연수 또는 사용수익기간에 따라 안분계산한 금액을 당해 과세기간의 필요경비에 산입하는 것임.