건물을 매입하면서 근저당 설정에 따른 제비용의 건물취득가액 해당여부

거주자가 부동산임대업을 영위하기 위한 건물을 취득하는 과정에서 근저당권 설정과 관련된 비용을 지출한 경우 동 비용은 부동산의 취득가액에 가산하는 것이며, 부동산의 취득시 의무적으로 첨가취득한 유가증권을 양도함으로써 발생한 손실은 부동산임대소득금액 계산시 필요경비에 산입할 수 없는 것임.

[회신] 거주자가 부동산임대업을 영위하기 위한 건물을 취득하는 과정에서 근저당권 설정과 관련된 비용을 지출한 경우 동 비용은 당해 부동산의 취득가액에 가산하는 것이며, 당해 부동산의 취득시 의무적으로 첨가취득한 유가증권을 양도함으로써 발생한 손실은 부동산임대소득금액 계산시 필요경비에 산입할 수 없는 것입니다. 1. 질의내용 요약 폐사는 ○○구 ○○동에 위치한 빌딩을 매입하여 임대업을 하고 있는 ○○입니다. 다름이 아니라 건물 매입에 따른 비용의 회계처리 방법을 문의하고자 합니다. 1. 건물을 매입하면서 부족자금을 은행에서 차입하여 근저당을 설정해 주었는데 근저당 설정에 따른 등록세, 교육세, 증지대, 근저당설정 법무사수수료가 발생했습니다. 2. 건물취득시 채권을 구입하여 금융기관(증권회사)에 바로 매각을 했는데 유가증권매각손실로 해야하는지 건물가격에 포함시켜야 하는지 문의합니다. 3. 임대를 위하여 칸막이를 설치했을 때 비용의 회계처리 방법을 문의합니다. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (1998. 12. 28 개정) ② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다. (1994. 12. 22 개정) ③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정) ○ 소득세법 제39조 【총수입금액과 필요경비의 귀속연도등】 ① 거주자의 각 연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다. (1994. 12. 22 개정) ② 거주자가 매입ㆍ제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다. (1994. 12. 22 개정) ③ 거주자가 각 과세기간의 소득금액을 계산함에 있어서 총수입금액과 필요경비의 귀속연도와 자산ㆍ부채의 취득 및 평가에 관하여 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하거나 관행을 계속적으로 적용하여 온 경우에는 이 법 및 조세특례제한법에서 달리 규정하고 있는 경우를 제외하고는 당해 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다. (1998. 12. 28 개정) ④ 제1항의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도, 제2항의 취득가액의 계산이나 기타 자산ㆍ부채등의 평가에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정) ○ 소득세법시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】 ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다. 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액 3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 재정경제부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (2000. 12. 29 개정) ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 자산재평가법에 의하여 재평가를 한 때에는 그 재평가액을, 자본적 지출에 상당하는 금액이 있는 때에는 그 금액을 가산한 금액을 취득가액으로 한다. ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정) 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000. 12. 29 개정) 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 가액 (2000. 12. 29 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정) 3. 삭 제 (2000. 12. 29) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것” 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000. 12. 29 개정) 2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손 (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】 ② 영 제163조 제5항 제2호에서 “재정경제부령이 정하는 금융기관 등” 이라 함은 증권거래법에 의한 증권회사 및 은행법에 의한 인가를 받아 설립된 은행을 말한다. (2002. 4. 13 개정) ○ 소득세법시행령 제67조 【즉시상각의 의제】 ① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상가자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다. (1998. 12. 31 개정) ② 제1항에서 “자본적 지출” 이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다. (1998. 12. 31 신설) 1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 (1998. 12. 31 신설) 2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치 (1998. 12. 31 신설) 3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치 (1998. 12. 31 신설) 4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구 (1998. 12. 31 신설) 5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 (1998. 12. 31 신설) ○ 소득세법시행규칙 제32조 【기준내용연수 등】 ① 영 제63조 제1항의 규정에 의하여 감가상각자산의 내용연수와 이에 따른 상각률을 정함에 있어서 시험연구용 자산ㆍ내용연수ㆍ상각방법률 상각률ㆍ기준내용연수 및 내용연수범위에 관하여는 법인세법시행규칙 제15조 의 규정을 준용한다. (1999. 5. 7 개정) ○ 법인세법시행규칙 제15조 【내용연수와 상각률】 ③ 영 제28조 제1항 제2호에서 “재정경제부령이 정하는 기준내용연수” 및 “재정경제부령이 정하는 내용연수범위” 라 함은 각각 별표 5 및 별표 6에 규정된 기준내용연수 및 내용연수범위를 말한다. (1999. 5. 24 개정) ○ 소득세법기본통칙 27-10 【매매목적물인 토지 등에 대한 재산세의 처리】 사업자가 매매를 목적으로 취득한 토지등에 부과되는 재산세 등은 각 과세기간의 소득금액계산상 필요경비에 산입한다. 다만, 취득세와 등록세(등록세에 부가되는 교육세 포함)는 당해 토지 등의 취득가액에 산입한다. ○ 소득세법기본통칙 27-36 【의무적으로 첨가취득한 유가증권처분손실의 필요경비 산입】 주택건설업자가 주택건설사업과 관련하여 의무적으로 첨가취득한 유가증권을 양도함으로써 발생한 손실은 그 유가증권을 양도한 날이 속하는 과세기간의 필요경비에 산입한다. ○ 소득세법기본통칙 39-14 【소송비용의 필요경비 귀속연도】 ① 변호사에게 지급한 사건착수금과 보수( 민사소송법 제99조 의 2의 규정에 의한 보수는 제외) 또는 사례금 등은 민사소송법 제89조 및 민사소송비용법에 규정하는 소송비용에 해당하지 아니하는 것이므로 사건의 종결여부에 관계없이 지급하는 날이 속하는 과세기간의 필요경비에 산입한다. ② 민사소송법 제89조 에 규정한 소송비용은 사건이 종결되는 날이 속하는 과세기간의 필요경비로 한다. 이 경우 소송비용 등이 소송의 내용에 따라 자산의 취득이나 상표권ㆍ영업권ㆍ광업권 등 고정자산가액을 형성하는 성질의 것인 경우에는 당해 자산의 취득가액에 산입한다. 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 소득46011-21387,2000.11.30 부동산 담보대출시의 근저당권 설정비용 등 금융거래와 관련하여 발생하는 부대비용은 소득세법 제27조 의 규정에 의하여 그 부담한 자의 필요경비에 산입함. 그 비용을 채권자가 부담할 것인지, 채무자가 부담할 것인지 또는 나누어 부담할 것인지 여부는 거래당사자의 약정에 의하여 결정할 사항이며, 채권자가 부담하는 경우에는 채권자의 필요경비에 산입하고 채무자가 부담하는 경우에는 채무자의 필요경비에 산입하는 것임. ○ 소득46011-21069,2000.08.14 1. 부동산임대사업자가 임차인으로부터 반환의무 없이 받는 시설비는 소득세법 제24조 제1항 의 규정에 의하여 총수입금액에 산입하는 것이며, 2. 당해 시설비로 취득하는 임대사업용 시설물( 법인세법시행규칙 별표5의 건축물은 제외)에 대하여는 같은법시행규칙 제32조 제1항의 규정에 의하여 법인세법시행규칙 별표6의 업종별 자산의 기준내용연수에 따라 감가상각비를 계산하여 필요경비에 산입하는 것임.