부동산임대업에 대한 종합소득세확정신고에 따른 질의

조세를 부과함에 있어서 형식과 실질이 다른 경우에는 실질에 따라 과세하여야 하는 것으로 국세기본법 제14조(실질과세) 제1항에 의거 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용하는 것임.

[회신] 귀 질의에 대하여 관련법령 및 기 질의회신문((징세46101-216,2001.03.05), (소득46011-21069, 2000.08.14))을 붙임과 같이 보내드리오니 참고하시기 바랍니다. ※ 징세46101-216, 2001.03.05 조세를 부과함에 있어서 형식과 실질이 다른 경우에는 실질에 따라 과세하여야 하는 것으로 국세기본법 제14조(실질과세) 제1항에 의거 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용하는 것임. 그러나 귀하가 이에 해당되는지 여부는 소관세무서장이 사실판단하여 정하는 것임. 1. 질의내용 요약 위 본인은 학업을 마치고 취업을 하게되면서 본인이 받은 보수를 부모님에게 드리면서 “제명의로 대지를 구입하고 그 곳에 주택을 지어서 부모님 생존시에 사시다가 사후에 물려주십시요”라고 하였습니다. 그 후 부모님께서는 주택지를 찾다가 마땅한 곳을 발견하지 못하시던 차 우연히 ○○시에서 토지구획정리사업구역으로 지정 개발중인 ○○시 ○○지구내 준주거지역내 토지 1필지(○○시 ○○동 ○○번지 87평)를 구입하게 되었고 그 토지에 건물 1동(근린생활시설 222평)을 건축하게 되었습니다. 당초 의도한 바와 달리 부동산임대업을 하게 되어서 관할 세무서에 사업자등록(사업자등록. 일반과세자 000-00-00000, 2002.07.25 ○○세무서장)을 필했습니다. 2003. 5월 중 종합소득세확정신고를 위해 몇가지 의문사항을 질의하오니 회신하여 주시기 바랍니다. 1. 토지 구입부터 건축추진, 준공에 이르기까지 소요된 비용 중 - 접대비, 차량유류대 - 토지대금, 건축비일부 지불을 위한 은행대출시 제비용 및 이자 - 부동산 중개수수료(토지구입, 임대시) 2. 준공된 건물을 임대하면서 소요된 시설보강비 및 공공요금(당초 건축계약에 포함되지 아니한 비용) - 1실을 2실로 나누어 임대시 중간벽 설치비 - 천장 및 바닥시공비(임대업종에 따라 인테리어의 성격상 당초 건축계약에 포함하지 아니했다가 사무실, 약국 등으로 임대되면서 보강한 추가 시설비) - 수동계량기 등 수도관련 부담금 - 전기 계량기 등 한전 납부금 - 도시가스 인입을 위한 도시가스 인입공사비 - 광고대설치비 및 현수막 제작 설치비 등 홍보비용 - 임대를 위한 홍보비(벼룩시장, 의협신문 등 매체홍보비) - 인허가 관련 수수료 및 도로사용료 3. 위 1번 항에서 비용처리 가능하다면 - 아버지께서 이 일을 추진하면서 아버지의 카드를 이용 지불하였을 경우와 아버지 통장에서 폰뱅킹으로 처리되고 상대의 통장에 입금되는 확인을 받아 두었을 경우 처리 가능한지요 4. 향후 본 건물의 임대사업을 진행하면서 소요되는 시설유지비용은 차기 소득신고시 비용으로 처리하여 주시는지요 - 부동산중개사무소에 지불하는 중개수수료 - 기타 추가 수선유지비 - 접대비 - 개업축하 화분대 등 선물비 - 관리비 : 관리인 급료, 관리실 운영비, 차량유류대 등 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 국세기본법 제14조 【실질과세】 ① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다. ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. ○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (98.12.28. 개정) ○ 소득세법 제33조 【필요경비불산입】 ① 거주자가 당해연도에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각호에 규정하는 것은 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 이를 필요경비에 산입하지 아니한다. (95.12.29. 개정) 1. 소득세와 소득할주민세 2. 벌금ㆍ과료(통고처분에 의한 벌금 또는 과료에 상당하는 금액을 포함한다)와 과태료 3. 국세징수법 기타 조세에 관한 법률에 의한 가산금과 체납처분비 4. 조세에 관한 법률에 의한 징수의무의 불이행으로 인하여 납부하였거나 납부할 세액(가산세액을 포함한다) 5. 대통령령이 정하는 가사의 경비와 이에 관련되는 경비 6. 각 연도에 계상한 감가상각자산의 감가상각비로서 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액을 초과하는 금액 7. 재고자산 등 대통령령이 정하는 자산 외의 자산의 평가차손. 다만, 대통령령이 정하는 고정자산의 정상가액과 장부가액과의 평가차손은 제외한다. (96.12.30. 개정) 8. 반출하였으나 판매하지 아니한 제품에 대한 특별소비세ㆍ주세 또는 교통세의 미납액. 다만, 제품가액에 그 세액상당액을 가산한 경우는 제외한다. 9. 부가가치세의 매입세액. 다만, 부가가치세가 면제되거나 기타 대통령령이 정하는 경우의 세액과 부가가치세 간이과세자가 납부한 부가가치세액은 그러하지 아니하다. (2000.12.29 개정) 10. 차입금 중 대통령령이 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자 11. 채권자가 불분명한 차입금의 이자 12. 법령에 의하여 의무적으로 납부하는 것이 아니거나 법령에 의한 의무의 불이행 또는 금지ㆍ제한 등의 위반에 대한 제재로서 부과되는 공과금 (2000.12.29. 개정) 13. 각 연도에 지출한 경비 중 대통령령이 정하는 바에 의하여 직접 그 업무에 관련이 없다고 인정되는 금액 (99.12.28. 개정) 14. 선급비용 15. 업무에 관련하여 고의 또는 중대한 과실로 타인의 권리를 침해함으로써 지급되는 손해배상금 ② 제1항 제5호ㆍ제10호ㆍ제11호 및 제13호의 규정이 동시에 적용되는 경우에는 대통령령이 정하는 순서에 따라 이를 적용한다. (2000.12.29 신설) ③ 제1항의 규정에 의한 필요경비불산입에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2000.12.29. 개정) ○ 소득세법 제39조 【총수입금액과 필요경비의 귀속연도 등】 ① 거주자의 각 연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다. (94.12.22. 개정) ② 거주자가 매입ㆍ제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다. (94.12.22. 개정) ○ 소득세법 제89조 【자산의 취득가액 등】 ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다. (94.12.31. 개정) 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액 3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 재정경제부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (2000.12.29. 개정) ○ 소득세법시행령 제67조 【즉시상각의 의제】 ① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상각자산에 대한 자본적지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다. (98.12.31. 개정) ② 제1항에서 ″자본적지출″이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다. (98.12.31. 신설) 1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치 3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치 4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구 5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 ③ 사업자가 각 과세기간에 지출한 수선비가 다음 각호의 1에 해당하는 경우로서 당해수선비를 필요경비로 계상한 경우에는 제2항의 규정에 의한 자본적지출에 포함되지 아니하는 것으로 한다. (98.12.31. 신설) 1. 개별자산별로 수선비로 지출한 금액이 300만원 미만인 경우 2. 개별자산별로 수선비로 지출한 금액이 직전과세기간종료일 현재의 대차대조표상 자산가액(취득가액에서 감가상각누계상당액을 차감한 금액을 말한다)의 100분의 5에 미달하는 경우 3. 3년 미만의 주기적인 수선을 위하여 지출하는 비용의 경우 ④ 감가상각자산으로서 그 취득가액이 거래단위별로 100만원 이하인 것에 대하여는 제62조 제1항의 규정에 불구하고 이를 그 사업용으로 제공한 날이 속하는 연도의 필요경비에 산입한다. 다만, 각호의 1에 해당하는 것은 그러하지 아니하다. (98.12.31. 개정) 1. 당해 고유업무의 성질상 대량으로 보유하는 자산 2. 당해 사업의 개시 또는 확장을 위하여 취득한 자산 ⑤ 제4항에서 ″거래단위″라 함은 취득한 자산을 그 취득자가 독립적으로 당해 사업에 직접 사용할 수 있는 것을 말한다. (98.12.31. 개정) ⑥ 시설의 개체 또는 기술의 낙후로 인하여 생산설비의 일부를 폐기한 경우에는 당해자산의 장부가액과 처분가액의 차액을 당해연도의 필요경비에 산입할 수 있다. (98.12.31. 개정) ⑦ 제4항의 규정에 불구하고 다음 각호의 자산에 대하여는 이를 그 사업에 사용한 날이 속하는 과세기간에 필요경비로 계상한 것에 한하여 이를 필요경비에 산입한다. (98.12.31. 개정) 1. 어업에 사용되는 어구(어선용구를 포함한다) 2. 영화필름, 공구(금형을 포함한다), 가구, 전기기구, 가스기기, 가정용 기구 및 비품, 시계, 시험기기, 측정기기 및 간판 (98.12.31. 개정) 3. 대여사업용 비디오테이프 및 음악용 콤팩트디스크로서 개별자산의 취득가액이 30만원 미만인 것 (99.12.31. 신설) ○ 소득세법기본통칙 33-3【사업과 가사에 공통으로 관련되는 비용의 필요경비 계산】 사업과 가사에 공통으로 관련되어 지급하는 금액에 대하여 사업과 관련된 필요경비의 계산은 다음 각호와 같이 한다. (97.4.8. 개정) 1. 지급금액이 주로 부동산임대소득 또는 사업소득ㆍ산림소득을 얻는데 있어서 업무 수행상 통상 필요로 하는 것이고, 그 필요로 하는 부분이 명확히 구분될 때에는 그 구분되는 금액에 한하여 필요경비로 산입한다. 2. 사업에 관련되는 것이 명백하지 아니하거나 주로 가사에 관련되는 것으로 인정되는 때에는 필요경비로 산입하지 아니한다. 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 징세46101-216, 2001.03.05. 【질의】 전문직종의 자격증소지자(개설자)로서 자격증 및 자격수첩대여, 명의사용 등으로 관련법에 위반하였다는 이유로 검찰의 조사중 세무당국으로부터 세무감사에 의해 자료를 제시하지 못하였다는 사유로 개설자명의로 소득세를 추징부과된 바 재판부 판결로 1심과 항소심에서 위 자격증명의를 사용해 주었다는 위 관련법에 위반이 인정되어 유죄신고를 받은 바 있어 아래와 같은 사례에 대해 질의함. 전문직종인 건축사자격증소지자로서 개인건축사사무소의 명의(개설자)로 사업자등록증을 발급받아 영업장을 개설하였으나 실질적 운영하여 소득을 올려 사실상 귀속되는 자가 따로 있으므로 이에 대해 개설자와 실지로 운영한 양자간에 과세대상자와 납세의무자는 누구에게 있는지 실질과세의 원칙을 회신바람. 【회신】 조세를 부과함에 있어서 형식과 실질이 다른 경우에는 실질에 따라 과세하여야 하는 것으로 국세기본법 제14조 (실질과세) 제1항에 의거 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용하는 것임. 그러나 귀하가 이에 해당되는지 여부는 소관세무서장이 사실판단하여 정하는 것임. ○ 소득46011-21069, 2000.08.14. 【질의】 개인사업자가 대형집단의류상가를 신축하여 임대분양하는 부동산임대사업자임. 임대분양금액에는 임차인에게 반환을 조건으로 하는 임차보증금과, 반환을 조건으로 하지 아니하는 점포시설비(판넬칸막이, 조명)를 받을 예정임. 점포시설과 관련하여, 임차인 각 개개인이 직접 시설을 하여야 하나 집단상가의 구조 및 편의상 당해 사업자가 일괄대행처리하면서 점포시설공사업체로부터 공사완료시 세금계산서를 수취하고, 당해 사업자는 임차인 각자에게 세금계산서를 교부해줄 예정임. 점포시설비수령 및 지출과 관련하여 아래와 같이 질의함. 1. 점포시설비수령시 발생되는 수익을 정상적인 부동산임대소득으로 볼 것인지, 아니면 다른 기타소득으로 봐야 하는지. 2. 점포시설비를 지출하면서 지출비용을 1) 일시비용처리할 수 있는지. 2) 자본적지출로 보아 자산처리하여 감가상각을 하여야 하는지. ① 감가상각을 한다면 점포시설을 본 건물의 부속설비로 보아 내용연수(40년)를 적용하는지. ② 부동산임대업관련 업종별자산의 내용연수(기준내용연수: 5년)를 적용하는지. <질의자 의견> 1) 수익발생: 기타소득 2) 지출비용: 일시비용 【회신】 1. 부동산임대사업자가 임차인으로부터 반환의무없이 받는 시설비는 소득세법 제24조 제1항 의 규정에 의하여 총수입금액에 산입하는 것이며, 2. 당해 시설비로 취득하는 임대사업용시설물( 법인세법시행규칙 별표 5의 건축물은 제외)에 대하여는 같은법시행규칙 제32조 제1항의 규정에 의하여 법인세법시행규칙 별표 6의 업종별자산의 기준내용연수에 따라 감가상각비를 계산하여 필요경비에 산입하는 것임.