토지를 임대하고 임차인이 당해 토지 위에 건물을 신축하여 소유권을 임대인에게 무상양도한 경우, 당해 건물 신축비는 임대인의 선수임대료에 해당함
전 문
[회신]
귀 질의의 경우 우리청 기질의회신문【서일46011-10187(2002.02.14.), 법인46012- 2595(1999.07.08.) 및 소득46011-21069(2000.08.14.)】내용을 참고하시기 바랍니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 1. 개인 임대사업자가 법인사업자에게 5년간 나대지를 임차하여 주었으며(조건 - 27억원 보증금), 임차한 법인사업자는 4억원을 들여 건물을 지어 계약기간동안 전시매장으로 사용하다가 계약만료 후 철거해 주는 조건입니다 2. 그런데 실제 계약은 임차자가 계약만료 후 철거를 한 해주고 지상권을 주장할 것을 우려한 임대자(지주)의 주장으로, 지주명의로 건물을 짓고 공사비는 임차자가 지주에게 지급하는 조건으로 계약이 되었습니다 3. 이러한 경우에, 지주는 계약기간 만료 후 건물을 임차자가에게 양도받아 사용할 필요가 없기 때문에 건물공사비조로 임차자에게서 지급받아 임차자가가 지정한 건물공사업자에게 지급한 공사대금 4억원은 사실상의 임대소득이 아닌 것으로 사료됩니다 가) 임대자(지주)는 건물공사비 4억원을 임대소득 중 필요경비로 일시에 인정받을 수 있는지의 여부 나) 안 된다면 건물상각의 규칙에 의하지 않고 계약기간중인 5년 동안에 나누어 상각할 수 있는지의 여부를 질의드립니다 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시 행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】 ① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다. (1994. 12. 22 개정) ② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다. (1994. 12. 22 개정) ③ 총수입금액의 계산에 있어서 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산 또는 확정시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정) ○ 소득세법 제51조 【총수입금액의 계산】 ① 부동산임대소득에 대한 총수입금액의 계산에 있어서 선세금에 대하여는 그 선세금을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 연도의 합계액을 그 총수입금액으로 한다. ○ 소득세법제27조 【필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액․사업소득금액․일시재산소득금액․기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (1998. 12. 28 개정) ② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다. (1994. 12. 22 개정) ③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정) ○ 소득세법시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다. 14. 사업용 고정자산의 감가상각비 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서일46011-10187(2002.02.14) 【질의】 (상황) 본인은 부동산임대업자임. 임차인이 본인 소유의 토지 위에 건물을 신축하고 동 건물을 본인에게 무상양도하여 이를 선수임대료로 계상하였음. 사실 동 건물은 본인에게 필요한 건물은 아니나 계약기간 만료후에 당해 토지를 양도한다든지 하는 사정의 변경 등으로 임대기간 연장과 관련하여 임차인과의 다툼이 예상되어 부득이 건물의 소유권을 본인 소유로 하였는 바 임차인이 계약기간 종료시 당해 건물을 철거하기로 하는 조건인 경우 (질의) 당해 선수 임대료에 해당하는 금액을 필요경비로 계상할 수 있는지, 필요경비로 계상할 수 있다면 필요경비의 계정과목을 무엇으로 할 것인지 여부와 철거조건이 개인사정으로 인하여 2년 정도 지연될 경우 회계처리는 어떠한 방법으로 하는지 질의함 【회신】 부동산임대업을 영위하는 거주자가 토지를 임대하고 임차인이 당해 토지 위에 건물을 신축하여 소유권을 임대인에게 무상양도한 경우, 임대인은 당해 건물 신축비를 선수임대료로서 임대기간동안 안분한 금액을 총수입금액에 산입하는 것이며, 그 건물의 감가상각비는 필요경비에 산입할 수 있는 것임 ○ 법인46012-2595(1999.07.08) 【회신】 1. 귀 질의의 경우 구체적인 임대차계약조건과 임대차 당사자의 특수관계 해당여부 등을 알 수 없어 정확한 회신이 곤란하나, 법인이 토지를 임대함에 있어서 임차인의 부담으로 동 토지 지상에 건축물을 신축하여 일정기간 사용하도록 하되 당해 건축물의 준공과 동시에 그 소유권을 임대법인이 취득한 경우에 임대법인은 토지의 임대료를 미리 받은 것으로 보아 당해 건축물의 취득당시의 시가상당액을 자산으로 계상하고 그 사용기간에 안분하여 산출한 금액을 임대료수입으로 익금에 산입하는 것임 2. 또한, 임대법인이 당해 건축물을 취득한 후 동 건축물에 대하여 부과된 재산세․종합토지세 등을 임차인이 부담한 경우에 그 금액은 이를 임대법인의 임대료 수입으로 보아 익금에 산입하고 재산세 등으로 실제로 납부된 금액은 이를 손금에 산입하는 것임 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 소득46011-21069(2000.08.14) 【질의】 (사실관계) 1. 개인 사업자가 대형 집단의류상가를 신축하여 임대분양하는 부동산 임대사업자임. 임대분양 금액에는 임차인에게 반환을 조건으로 하는 임차보증금과, 반환을 조건으로 하지 아니하는 점포시설비(판넬칸막이, 조명)를 받을 예정임 2. 점포 시설과 관련하여, 임차인 각 개개인이 직접 시설을 하여야 하나 집단상가의 구조 및 편의상 당해 사업자가 일괄 대행처리하면서 점포시설 공사업체로부터 공사 완료시 세금계산서를 수취하고, 당해 사업자는 임차인 각자에게 세금계산서를 교부해 줄 예정임 (질의사항) 가. 점포시설비 수령시 발생되는 수익을 정상적인 부동산 임대소득으로 볼 것인지, 아니면 다른 기타소득으로 봐야 하는지 나. 점포시설비를 지출하면서 지출비용을 1) 일시비용 처리할 수 있는지 2) 자본적 지출로 보아 자산처리하여 감가상각을 하여야 하는지 ① 감가상각을 한다면 점포시설을 본 건물의 부속설비로 보아 내용연수(40년)를 적용하는지 ② 부동산임대업 관련 업종별자산의 내용연수(기준내용연수 : 5년)를 적용하는지 【회신】 1. 부동산임대사업자가 임차인으로부터 반환의무 없이 받는 시설비는 소득세법 제24조 제1항 의 규정에 의하여 총수입금액에 산입하는 것이며, 2. 당해 시설비로 취득하는 임대사업용 시설물( 법인세법시행규칙 별표5의 건축물은 제외)에 대하여는 같은법시행규칙 제32조 제1항의 규정에 의하여 법인세법시행규칙 별표6의 업종별 자산의 기준내용연수에 따라 감가상각비를 계산하여 필요경비에 산입하는 것임 |