재건축조합의 조합원이 출자한 토지의 현물출자의 시기는 주택조합의 설립인가일 또는 출자한 토지의 등기접수일 중 빠른 날로 하는 것임
전 문
[회신]
도시및주거환경정비법 제11조에 의하여 선정된 재건축사업의 시공자인 건설업자와 재건축사업의 시행자인 재건축조합간에 체결된 “지분제” 또는 “도급제” 등 비용분담 등에 관한 개별적인 약정내용은 조합원이 현물출자한 토지가액을 산정하는 데 영향을 미치지 않음을 알려드리며, 유사한 사례에 대한 우리청의 기질의회신문(소득460 11-188, 2000.02.09, 서일46011-10249, 2003.03.05, 제도46011-11560, 2001.06. 16.)과 관련 법령을 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 공동사업으로 보는 재건축조합의 소득금액계산시 토지의 필요경비 산입은 조합원이 재건축조합에 현물출자할 시가의 가액으로 하는 경우 1. 현물출자의 시기가 조합설립인가일인지? 토지의 신탁등기일인지 여부? 2. 상기 현물출자 시기에 토지의 가액을 필요경비로 산입하여야 하는데 토지의 가액과 관련하여 토지의 시가를 반영하기 위하여 감정평가법인의 평가를 받은 경우 그 가액으로 필요경비의 산입이 가능한지 여부 3. 재건축 조합의 재건축대상 토지의 필지가 4개일 경우 3개는 조합원의 출자에 의하여 취득이 되고 1필지는 조합이 조합원외의 자로부터 취득한 경우 각각 어떻게 필요경비에 산입하여야 하는지여부 . 즉 신규 취득분은 시가로 하면 되는데 조합원 출자분의 경우 시가를 알수 없으나 함께 붙어 있는 필지이니까 취득한 토지원가를 갖고서 조합원이 출자한 토지의 원가를 산정하면 안되는지 여부 4. 조합원이 현물출자한 토지의 원가를 산정하는 방법중 도급제와 지분제는 어떻게 다른 것인지 여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다. 1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다. (1998. 12. 31 개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2. 부동산의 양도당시의 장부가액(주택신축판매업과 부동산매매업의 경우에 한한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다. (2000. 12. 29 개정) 3. 이하생략. ○ 소득세법 제39조 【총수입금액과 필요경비의 귀속연도등】 ① 거주자의 각 연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다. (1994. 12. 22 개정) ② 거주자가 매입제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다. (1994. 12. 22 개정) ③ 거주자가 각 과세기간의 소득금액을 계산함에 있어서 총수입금액과 필요경비의 귀속연도와 자산부채의 취득 및 평가에 관하여 일반적으로 공정타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하거나 관행을 계속적으로 적용하여 온 경우에는 이 법 및 조세특례제한법에서 달리 규정하고 있는 경우를 제외하고는 당해 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다. (1998. 12. 28 개정) ④ 제1항의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도, 제2항의 취득가액의 계산이나 기타 자산부채등의 평가에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정) ○ 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】 ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다. 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2. 자기가 행한 제조생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비노무비운임하역비보험료수수료공과금(취득세와 등록세를 포함한다)설치비 기타 부대비용의 합계액 3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 재정경제부령이 정하는 시가에 취득세등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (2000. 12. 29 개정) ② 이하생략. ○ 소득세법 시행규칙 제48조 【시가의 계산】 영 제89조 제1항 제3호에서 재정경제부령이 정하는 시가라 함은 법인세법시행령 제89조 를 준용하여 계산한 금액을 말한다. (2001. 4. 30 신설) ○ 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】 ① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다. (1998. 12. 31 개정) ② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식 등을 제외한다. (1998. 12. 31 개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2. 상속세 및 증여세법 제38조 내지 제39조의 2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액 (2002. 12. 30 개정) ③ 이하생략. |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 소득46011-188,2000.02.09 1. 재건축조합의 소득금액계산에 있어서 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로, 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액으로 계산하며, 감정가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제61조 의 규정에 의하여 평가한 가액으로 하는 것임. 2. 이때 현물출자의 시기는 주택건설촉진법 제44조 제1항의 규정에 의한 주택조합의 설립인가일 또는 출자한 토지의 등기접수일 중 빠른 날로 하는 것임. ○ 서일46011-10249,2003.03.05 현물출자한 출자당시의 가액은 ① 법인세법시행령 제89조 제1항 에 해당하는 가격 ② 법인세법시행령 제89조 제2항 제1호 의 감정가액(이 경우 소급 감정가액은 불인정) ③ 상속세법 제61조의 개별공시지가(지가급등지역의 경우 공시지가에 배율을 곱하여 산정)를 순차로 적용하여 계산한 금액에 취득세․등록세 기타 부대비용을 가산한 금액으로 하는 것임. ○ 제도46011-11560,2001.06.16 부동산임대업자의 토지․건물에 대한 장부상 취득가액은 실제 취득가액으로 하는 것이나, 그 가액이 불분명한 경우에는 취득당시의 법인세법시행령 제89조 를 준용하여 계산한 금액에 취득세․등록세 기타 부대비용을 가산한 금액으로 하는 것임 |