거주자의 경우 건설비상당액 계산시 임대용 부동산의 취득에 소요된 금액이 토지가액과 건물가액으로 구분되어 있지 아니한 경우에는 소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가로 안분계산하는 것임.
전 문
[회신]
귀 질의와 관련하여 관련 법령 및 기 질의회신문(소득46011-173,1996.01.19, 제도46011-10702,2001.04.20 및 법인46012-1173,1997.04.28)을 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다.
※ 소득46011-173, 1996.01.19
1. 거주자의 경우, 소득세법시행규칙 제23조 제2항 제2호에 규정하는 건설비상당액 계산시 임대용 부동산의 취득에 소요된 금액이 토지가액과 건물가액으로 구분되어 있지 아니한 경우에는 소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가로 안분계산하는 것이고,
2. 법인의 경우, 취득당시의 자산별 시가에 의하여 안분계산한 가액을 자산별 취득가액으로 하는 것이나, 이때 자산별 시가가 불분명한 때에는 법인세법시행규칙 제16조의2의 규정에 의함.
1. 질의내용 요약
1. 세정업무에 노고가 많으십니다.
2. 건물에 대한 기준시가를 산정하는 방법을 문의드리고자 합니다.
국세청 예규 (제도 46011-10702, 2001.4.20)-재건축 조합이 아파트를 현물출자 받아 일반분양할 경우 필요경비에 산입하는 토지가액 산정방법에 따르면 “ 토지의 가액은 조합원이 현물출자할 당시의 가액으로 하는 것으로 공신력있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액으로 하되, 이때 아파트인 경우 토지와 건물을 함께 평가하여 토지 건물 각각의 가액 구분이 불분명한때에는 현물출자 당시의 기준시가에 의하여 안분계산”하도록 하고 있습니다. 그런데 국세청 콜센타에 문의한바에 따르면 상기 예규에서 말하는 (건물)기준시가라 함은 2001년 이전인 경우에는 건물의 지방세 과세시가표준액으로 하고 2001년 1월1일부터는 국세청에서 고시한 건물 기준시가로 산정하여야 한다는 답변을 들었습니다.
주택재건축사업의 토지가액 안분계산을 위한 건물의 가액을 산정함에 있어서, 2001년 1월1일부터는 건물의 가액은 국세청 고시 기준으로 산정해야 한다면, 그 구체적인 산정 방법으로 다음의 두 경우중 어떤 방법에 따라 산정해야 하는지 알려주시면 고맙겠습니다.
A : 상속 및 증여세법에 의한 건물기준시가 고시(국세청 고시 제2000-48호 및 2001-30호)
B : 소득세법에 의한 건물기준시가고시(국세청 고시 제2000-47호 및 2001.-29호)
의견 : B방법의 경우 기준시가는 건물의 신축가격기준액 *구조지수*용도지수*위치지수*경과연수별잔가율 산식에 의해 산정하며 A방법의 경우 위 산식에 건물의 개별 특성에 따른 조정율을 곱하여 더 구체적으로 산정하도록 하고 있음. 두가지 산정방법중 A방법에 의해 산정한 금액이 지방세 과세표준과 유사하게 산정되며, 건물별 특성을 더 정확히 반영하고 있으므로 A방법을 적용하는 것이 합리적인 것으로 판단됨.
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○
소득세법 제39조
【총수입금액과 필요경비의 귀속연도등】
① 거주자의 각 연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다. (1994. 12. 22 개정)
② 거주자가 매입ㆍ제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다. (1994. 12. 22 개정)
○
소득세법 시행령 제89조
【자산의 취득가액 등】
① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액
3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 재정경제부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (2000. 12. 29 개정)
○
소득세법 시행규칙 제48조
【시가의 계산】
영 제89조 제1항 제3호에서 “재정경제부령이 정하는 시가” 라 함은
법인세법시행령 제89조
를 준용하여 계산한 금액을 말한다. (2001. 4. 30 신설)
○
법인세법 시행령 제89조
【시가의 범위 등】
① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다. (1998. 12. 31 개정)
② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다. (1998. 12. 31 개정)
1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식 등을 제외한다. (1998. 12. 31 개정)
2.
상속세 및 증여세법 제38조
ㆍ동법 제39조 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액 (1998. 12. 31 개정)
나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 소득46011-173,1996.01.19
【제목】
건설비상당액계산시 취득가액이 토지와 건물가액으로 구분되지 아니한 경우 기준시가에 의하여 안분함
【요약】
부동산임대업자의 간주임대료를 계산시 일괄취득한 토지건물가액을 기준시가로 안분계산하며,법인의 간주임대료를 계산시 일괄취득한 토지건물가액인 시가, 감정가액, 상속세법상 평가액의 순으로 안분계산함.
【질의】
- 질의1) 거주자가 토지와 건물을 함께 취득함에 있어 이를 자산별로 구분하지 않고 총액으로 취득한 경우 임대보증금에 대한 총수입금액 계산시 건설비상당액을 계산하는 방법은.
- 질의2) 법인이 토지와 건물을 함께 취득함에 있어 이를 자산별로 구분하지 않고 총액으로 취득한 경우 토지와 건물의 취득원가를 구분하는 방법은.
【회신】
1. 거주자의 경우,
소득세법시행규칙 제23조 제2항 제2호
에 규정하는 건설비상당액 계산시 임대용 부동산의 취득에 소요된 금액이 토지가액과 건물가액으로 구분되어 있지 아니한 경우에는
소득세법 제99조
의 규정에 의한 기준시가로 안분계산하는 것이고,
2. 법인의 경우, 취득당시의 자산별 시가에 의하여 안분계산한 가액을 자산별 취득가액으로 하는 것이나, 이때 자산별 시가가 불분명한 때에는
법인세법시행규칙 제16조의2
의 규정에 의함.
○ 제도46011-10702,2001.04.20
1. 주택건설촉진법에 의한 재건축조합이 일반분양할 경우 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로 공신력있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액으로 계산하는 것이며
2. 이때 아파트인 경우 토지와 건물을 함께 감정평가하여 각각의 가액구분이 불분명한 때에는 현물출자 당시의 기준시가에 의하여 안분계산하는 것임.
○ 법인46012-1173, 1997.04.28
″포괄양수자산을 현물출자한 경우 당해 토지 등의 특별부가세계산시 취득가액은 양수 또는 현물출자시의 자산별가액으로 하되, 불분명한 때에는 기준시가 등에 의한 안분계산 금액으로 함