토지를 조성하여 양도하는 경우 사업소득인지 양도소득인지 여부

부동산을 매매함에 있어 계속적인 사업으로 인정되는 경우에는 부동산매매업으로 보는 것이나, 사업을 목적으로 하지 아니하고 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임.

[회신] 귀 질의와 관련하여 소득세법기본통칙 19-7과 기 질의회신문((재일01254-2003, 1992.08.07), (재일46014-707, 1996.03.15))을 붙임과 같이 첨부하니 참고하시기 바랍니다. ※ 재일01254-2003, 1992.08.07 부동산을 매매함에 있어 부동산 매매의 규모, 거래회수 및 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 계속적인 사업으로 인정되는 경우에는 부동산매매업으로 보는 것이나 사업을 목적으로 하지 아니하고 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임. 그러나 귀 질의의 경우와 같이 토지를 개발하여 주택지, 공업단지 등으로 분할하여 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것임. 1. 질의내용 요약 “갑”은 보유하던 토지(임야 7,917㎡)를 제공하고, “을”은 토목공사일체(설계비, 진입도로토공, 잔토처리, 옹벽공사, 조경비)와 인근마을 보상민원 일체의 비용을 부담하는 조건으로 공장용지를 조성하여 조성된 공장용지의 매도대금에 대하여 50:50의 손익분배비율로 배분하기로 계약하고 공증하였으며(1인에게 전체를 매도함) 계약내용에 따라 매도대금을 50:50의 비율로 배분하였음. 위와 같은 경우 토지의 매매차익에 대한 소득구분에 대하여 하교하여 주시기 바랍니다. 갑설 : 부동산매매업 소득이다. 이유 : 횟수에 관계없이 수익을 목적으로한 사업성이 있으므로 “갑”과 “을”은 공동사업자로서 부동산매매업으로 과세되어야 하며 “갑”은 공증계약한 날에 (현물출자로) 양도소득세가 과세되어야 하기 때문임. 을설 : 양도소득이다. 이유 : 장기 보유하던 토지를 계속성, 반복성없이 1회에 1인에 양도하였기 때문이다. (이 경우 “을”은 무슨 소득으로 과세되어야 하는지 ?) 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (1994. 12. 22 개정) 12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 ○ 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업” 이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법 기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】 ① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다. 1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우( 공유수면매립법 제14조 의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함) ② (이하생략) ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정) 2. (이하생략) 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 제일01254-2003,1992.08.07 【제목】 토지개발,분할판매시 부동산매매업에 해당 【요약】 토지를 개발하여 주택지, 공업단지 등으로 분할하여 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당함. 【질의】 본인은 임야를 택지로 개발키 위하여 1984. 12. 7일 시로부터 허가를 득한 후 형질 변경공사를 시공업자와 개발 완료후 공사대금조로 완공된 택지의 50를 주기로 계약하고 개발을 시작, 1990년도에 개발을 완료하였음. 공사완료후 총 18필지로 분할한 다음 전 필지를 1990년~1991년 사이에 양도하였는데 양도된 토지중에는 당초 공사계약에 의거 시공업자에게 주기로 한 50해당의 9필지중 6필지는 시공업자에게 직접 등기이전해 주었고 3필지는 시공업자가 자기앞으로 등기 이전하지 않고 바로 양도하여 양도대금만 가져가겠다고 하여 본인 명의로 된 다른 9필지와 같이 양도되어 3필지에 대한 양도대금을 시공업자가 가져갔음. 상기와 같은 경우 기준시가로 양도소득세를 계산시 공사계약에 의거 공사대금조로 양도된 토지를 자본적 지출로 인정할 수 있는지 여부를 질의함. 【회신】 부동산을 매매함에 있어 부동산 매매의 규모, 거래회수 및 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 계속적인 사업으로 인정되는 경우에는 부동산매매업으로 보는 것이나 사업을 목적으로 하지 아니하고 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임. 그러나 귀 질의의 경우와 같이 토지를 개발하여 주택지, 공업단지 등으로 분할하여 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것임. ○ 재일46014-707,1996.03.15 【제목】 토지를 각자가 단독으로 소유한 두 사람이 공동사업을 위하여 각 소유토지를 현물출자한 경우 공동사업체에 유상으로 사실상 이전되는 것이므로 현물출자자산 전체가 양도세 과세대상임 【질의】 1990. 2. 28 동료와 함께 다세대를 신축하여 판매할 요량으로 대지를 취득하여 1990. 11. 9에 신축허가를 득하고 그 해 12.26 면제사업자등록을 한 사실이 있음. 취득당시 동료와 본인은 인접필지를 취득하고 허가와 사업자등록은 공동으로 한 바, 1991. 7.에 준공을 신고하려 했더니 당초 취득면적 즉, 동료의 취득면적은 206㎡를, 본인은 263㎡를 취득하였던 바, 면적차이로 인하여 준공필증을 교부받을 수 없어 이런 경우에 준공필증을 교부받을 수 있는 길은 동료의 보유면적의 반을 본인에게 본인의 반을 동료에게 교환을 하면 된다기에 교환에 의한 소유권이전등기를 준공을 하게 되었으며 분양이 완료된 후인 1992. 5. 31 사업소득세를 자진신고납부하였음. 국민주택을 신축하여 판매하는 건설업의 경우 토지를 취득하여 판매하기까지의 그 과정에서 사업상 토지일부의 교환이 있었다면 양도소득세를 납부해야 할 의무가 있는지. 【회신】 인접한 두 필지의 토지를 각각 단독으로 소유한 두 사람이 공동사업을 영위하기 위하여 각각의 소유토지를 현물출자한 경우에는 현물출자의 효력이 발생하는 날에 출자자산의 전체가 공동사업체에 유상으로 사실상 이전되는 것이므로, 구소득세법(1994. 12. 22 개정 전) 제4조 제3항의 규정에 따른 「양도」에 해당하는 것으로서 현물출자한 자산의 전체가 양도소득세 과세대상이 되는 것임.