재건축조합원 추가부담금도 일반분양수입금과 과세수입금액에 해당하는지 여부

재건축조합의 총수입금액 계산시 조합원이 자기지분에 상당하는 아파트를 분양 받으면서 납부한 추가부담금은 소득세법 제24조 제1항의 규정에 의한 총수입금액에 해당하지 않는 것이나, 자기지분 초과분에 대해 조합원으로부터 별도로 받는 대금은 총수입금액에 산입하는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우 관련된 조세법령 우리청의 기 질의회신문(징세 46101-3200, 1998.11.19 및 제도46011-10570,2001.04.13)을 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다. ※ 징세46101-3200, 1998.11.19 등록업자(주택시공회사)가 주택조합과 도급계약을 체결하고 주택을 신축ㆍ공급함에 있어 동 등록업자가 주택건설촉진법상의 규정에 의거 주택조합과 공동사업주체로서 당해 사업을 시행하는 경우에 국세기본법 제25조의 규정에 의한 공동사업자로서의 연대납세의무를 부담하는 지의 여부는 당해 공동사업주체간의 약정내용, 즉 당해 사업과 관련한 출자관계, 이익의 귀속에 대한 분배방법ㆍ비율, 책임부담문제 등 공동사업의 요건을 종합적으로 사실판단하여 결정하여야 하는 것임. 1. 질의내용 요약 <사업주체 및 현황> 1. 연립주택소유자 124명이 주거환경개선 목적으로 재건축을 결의하고 관할구청에 주택건설촉진법 제44조에 근거한 주택조합(이하 “갑”이라 함) 설립인가를 받은 후 A라는 (이하 “을”이라 함)와 다음과 같은 조건으로 사업계약서를 체결하였음. 가. “갑” 과 “을”은 공동사업시행자 및 시공자로서 주택건설촉진법과 관계 법규에 따라 그 책임과 의무를 지며(이하 생략) 나 “을” 은 “갑”의 사용승낙 한 토지에 아파트를 건축하여 “갑” 및 조합원지분을 우선공급하고 잔여분은 일반분양한다. 다. 조합원 공급세대면적을 제외한 잔여세대 등은 “을”의 지분으로서 “을”의 건설사업비(건축비 및 제비용)에 충당하기로 하고 “갑”은 “을”의 지분에 관여하지 않기로 한다. 라. 토지지분 89㎡를 소유한 조합원이 45평형(건물 170.05㎡, 토지54.45㎡)의 신축아파트를 취득할 때에는 건축비 86,400,000원을 추가로 시공사에 지불하기로 한다. ※ 시공사 “을”은 일반분양수입금액으로 공사비 및 행정절차비용 등에 충당하고 과부족에 대하여는 “을”의 책임이며 “갑”과 조합원 각자는 일반분양아파트 지분에 해당하는 토지와 확정된 추가공사비만 부담하고 다른 부담은 없음. 2. 위 계약을 근거로 하여 관할구청으로부터 주택건설촉진법 제33조 및 동법시행령 제32조의 규정에 의하여 “갑”과 “을”이 공동사업주체로 사업계획승인을 얻어 아파트 251세대를 신축하여 조합원지분 124세대를 제외한 127세대는 “을”의 주관으로 일반분양하여 그 대금은 “을”이 수령하였음. 3. 조합원은 확정지분의 토지를 제공하고 새 아파트를 취득하면서 제공한 토지가액이 적다하여 추가로 부담하면서까지 매도용이 아닌 오로지 주거용 주택을 신축한 것에 불과하고 내용의 실지는 시공사가 한 주택사업의 거래에 대하여 문의합니다. <질의내용> 1. 위 주택사업은 “갑” 또는 “을”이 각각 단독사업인지 아니면 공동사업인지 여부 2. 조합원 추가부담금도 일반분양수입금과 과세수입금액에 해당하는지 ? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 국세기본법 제14조 【실질과세】 ① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 분이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다. ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. ○ 소득세법 제43조 【공동소유등의 경우의 소득분배】 ① 제87조에 규정하는 공동사업장에 대한 소득금액계산에 있어서는 당해 공동사업장을 1거주자로 본다. (1994. 12. 22 개정) ② 사업자가 자산을 공유 또는 합유하거나 공동으로 사업을 경영하는 경우에는 그 지분 또는 손익분배의 비율에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 거주자별로 그 소득금액을 계산한다 (1994. 12. 22 개정) ③ 거주자 1인과 그와 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자가 부동산임대소득ㆍ사업소득 또는 산림소득이 발생하는 사업을 공동으로 경영하는 사업자(이하 “공동사업자” 라 한다) 중에 포함되어 있는 경우에는 당해 특수관계자의 소득금액은 그 지분 또는 손익분배의 비율이 큰 공동사업자의 소득금액으로 본다. (1996. 12. 30 개정) ○ 소득세법 제87조 【공동사업장에 대한 소득금액계산 등의 특례】 ④ 공동사업을 경영하는 자가 당해 공동사업장에 관한 제168조 제1항 및 제2항에 규정하는 사업자등록을 하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 공동사업자, 그 지분 또는 손익분배의 비율, 대표자 기타 필요한 사항을 사업장소재지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. (1994. 12. 22 개정) ○ 소득세법시행령 제150조 【공동사업장에 대한 소득금액계산 등의 특례】 ④ 공동사업자가 과세표준확정신고를 하는 때에는 과세표준확정신고서와 함께 당해 공동사업장에서 발생한 소득과 그 외의 소득을 구분한 계산서를 제출하여야 한다. 이 경우 대표공동사업자는 당해 공동사업장에서 발생한 소득금액과 가산세액 및 원천징수된 세액의 각 공동사업자별 분배명세서를 제출하여야 한다. 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 징세46101-3200,1998.11.19 【제목】 주택건설등록업자가 주택조합과 도급계약에 의해 주택을 신축ㆍ공급함에 있어 주택건설촉진법에 의해 공동사업주체로서 시행하는 경우 공동사업자로서의 연대납세의무 부담여부 【질의】 당사는 토목, 건축 및 주택건설업을 영위하는 종합건설업체로 ○○시 ○○구 「○○ B 지구 재건축조합」으로부터 불량주택 재건축공사를 수주받아 공사를 수행함에 있어 국세기본법 제25조 의 규정에 의한 공동사업등에 관한 연대납세의무 성립여부에 관하여 다음과 같은 의문사항이 있어 질의함. 1. 공사수주 및 현황 - 1991. 11. 22 : 선축허가신청(○○시 ○○지구 재건축조합) - 1992. 7. 1 : 사업계획승인(○○구청)→사업주체 : 재건축조합, 시공회사 - 1993. 11. 16 : ○○동 재건축공사 도급계약체결(당사↔재건축조합) ※ 주택건설촉진법 제6조 내지 제8조의 규정에 의거 주택조합은 주택건설지정업자 또는 등록업자와 공동으로 주택을 건설할 수 있도록 하고 있으며, 이 경우 주택조합과 등록업자를 공동사업주체로 보도록 함(동법 제33조의 4 및 제44조)에 따라 사업계획승인서상 당사와 재건축조합을 공동사업자로 표기함. - 1997. 10. 24 : 건축물 준공(준공검사필) - 1997. 12. 10 : 신축아파트 건축물 보존등기 ※ 관할구청에서는 사업계획승인서상 표기된 사업주체를 근거로 당사와 재건축조합을 완공된 신축아파트의 건축물대장상 소유주로 표기(건축물대장 작성 당시 당사는 공동소유주로 표기됨의 부당성을 주장하기 위하여 변호사의견서까지 첨부하여 관계공무원에게 제출하였으나 사업계획승인서상에 당사가 공동사업자로 표기되었다는 문제로 완강하게 거부됨). 또한 관할등기소에서는 건축물대장(가옥대장)을 근거로 등기부등본상에 시공자인 당사를 공동명의자로 등기. ※ 사업시행자인 재건축조합(토지소유주)을 납세의무 주체로 하여 사업자등록 필 2. 의문사항 상기의 경우에서와 같이 관할 관청인 ○○시 ○○구청의 행정착오로 시공사인 건설회사(주택건설촉진법상의 공동사업자)를 민법상 공동사업자로 간주하여 건축물대장(가옥대장)상에 공동소유주로 등재함에 따라 이를 근거로 건물등기부 등본상 공동소유자로 등기하게 된 경우, 단순히 건물등기부 등본상 보존등기시 시공회사인 건설회사가 등재되었던 사유만으로 국세기본법 제25조 의 규정에 의한 공동사업자로 보아 연대납세의무가 성립하는지의 여부에 대하여 질의함. 3. 질의자 의견 주택건설촉진법(법 제6조 내지 제8조, 법 제33조의 4 및 제44조)상 공동사업주체라 함은 민법상 주택의 소유를 공동으로 한다는 의미는 아닌 것으로 판단됨. 국세기본법에 정한 공동사업자라 함은 순수한 의미의 공동사업자 즉 2인이상이 특정한 사업을 영위하고자 하는 경우 사업의 성과에 따라 수익 또는 손실을 부담하는 형태의 사업수행 주체를 의미하는 것이며, 단순히 주택건설을 촉진할 목적으로 주택건설촉진법에서 주택조합이나 토지소유주가 주택건설등록업자와 함께 사업을 시행(보통의 경우 공사도급계약을 체결) 하는 경우에 한하여 주택사업을 할 수 있도록 한 예외규정을 민법상 조합으로 간주할 수는 없다고 판단됨. 따라서 본건의 경우에서와 같이 연대납세의무자를 판단함에 있어서는 행정착오로 단순히 공사도급계약에 의한 공사수급자를 건물등기부 등본상 보존등기시 공동소유주로 표기하였다 하더라도 이를 공동사업자로 볼 수 없으며 공동사업자 해당여부에 대하여는 공사도급계약서 등 실질계약내용에 따라 판단하여야 한다고 봄. 【회신】 등록업자(주택시공회사)가 주택조합과 도급계약을 체결하고 주택을 신축ㆍ공급함에 있어 동 등록업자가 주택건설촉진법상의 규정에 의거 주택조합과 공동사업주체로서 당해 사업을 시행하는 경우에 국세기본법 제25조 의 규정에 의한 공동사업자로서의 연대납세의무를 부담하는 지의 여부는 당해 공동사업주체간의 약정내용, 즉 당해 사업과 관련한 출자관계, 이익의 귀속에 대한 분배방법ㆍ비율, 책임부담문제 등 공동사업의 요건을 종합적으로 사실판단하여 결정하여야 하는 것임. ○ 제도46011-10570,2001.04.13 1) 재건축조합의 총수입금액 계산시 조합원이 자기지분에 상당하는 아파트를 분양 받으면서 납부한 추가부담금은 소득세법 제24조 제1항 의 규정에 의한 총수입금액에 해당하지 않는 것이나, 자기지분 초과분에 대해 조합원으로부터 별도로 받는 대금은 총수입금액에 산입하는 것임. 2) 따라서 귀 질의의 경우 실질 내용에 따라 총수입금액을 계산하시기 바람.