재건축조합의 소득금액계산에 있어서 필요경비의 계산

재건축조합의 소득금액계산시 필요경비는 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 하는 것으로 필요경비에 산입하는 토지가액은 조합원이 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우 유사한 사례에 대한 우리청의 관련 기 질의회신문(소득46011-222,1999.10.22.)과 관련 법령을 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다. ※ 소득46011-222, 1999.10.22 재건축조합의 소득금액계산에 있어서 총수입금액은 일반분양하는 잔여세대의 아파트와 자기지분을 초과한 아파트를 취득한 조합원으로부터 조합의 규약 등에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 금액 및 상가 등의 분양대금을 합계한 금액으로 하는 것이며, 필요경비는 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 하는 것으로 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원 이 현물 출자한 당시의 가액으로 하는 것임. 1. 질의내용 요약 재건축 조합의 필요경비에 대하여 질의합니다. 본 재건축 조합은 2000.6월9일 시행인가를 받아 2000년 10월 31일 까지 분양을 모두 마쳤습니다. 그리고 2002년 8월 현재 준공검사를 마쳐 입주를 하고 있는 상황입니다. 한편 본 조합이 분양하는 건물에는 상가는 없고, 일반분양과 조합원분양 모두 부가가치세가 면제되는 국민주택규모이하의 주택입니다. 분양과 관련한 필요한 필요경비계산방법은 ? 갑설 : 법인세법 시행규칙 제76조 제6항 의 2호 규정과 부가가치세법 시행령 제61조 제1항 의 규정에 의하여 조합분양의 금액과 일반분양의 수입금액이 정해져 있으므로 수입금액에 대응하는 토지원가 및 외주공사비를 수입금액비율로 안분한다. 을설 : 부가가치세법 시행령 제61조 제4항 의 규정에 의하여 분양면적 비율로 안분한다. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (98.12.28. 개정) ② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다. (94.12.22. 개정) ③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (94.12.22. 개정) ○ 소득세법시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다. (94.12.31. 개정) 1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용, 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다. (98.12.31. 개정) 2. 부동산의 양도당시의 장부가액(주택신축판매업과 부동산매매업의 경우에 한한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다. (2000.12.29. 개정) ○ 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】 ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다. (94.12.31. 개정) 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액 3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 재정경제부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (2000.12.29. 개정) ○ 소득세법 제39조 【총수입금액과 필요경비의 귀속연도 등】 ① 거주자의 각 연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다. (94.12.22. 개정) ② 거주자가 매입ㆍ제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다. (94.12.22. 개정) ③ 거주자가 각 과세기간의 소득금액을 계산함에 있어서 총수입금액과 필요경비의 귀속연도와 자산ㆍ부채의 취득 및 평가에 관하여 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하거나 관행을 계속적으로 적용하여 온 경우에는 이 법 및 조세특례제한법에서 달리 규정하고 있는 경우를 제외하고는 당해 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다. (98.12.28. 개정) ④ 제1항의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도, 제2항의 취득가액의 계산이나 기타자산ㆍ부채 등의 평가에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (94.12.22. 개정) 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 소득46011-222, 1999.10.22. 제 목 : 재건축조합의 소득금액계산시 수입금액 및 필요경비 질의 질 의 : 노후아파트를 소유한 거주자들이 1997.3.21. 재건축조합을 결성하여 기존 아파트를 철거하고 새로운 아파트를 신축하여 조합원들이 입주하고 잔여세대를 일반분양하는 사업을 시작하였음. 그 동안 건설업체의 부도로 공사가 지연되는 등 애로사항이 많았으나 다행히 이번 12월에 입주가 가능하리라 예상됨. 따라서 그에 따른 세금처리과정상 궁금한 사항이 있어 질의함. 1. 조합원 중에는 당초 건설회사에서 평가하여 배정한 평형으로 입주하는 세대와 일부 세대는 추가분담금을 지불하고 평수를 늘려서 일반분양자에 준하여 입주하는 세대로 나뉘어 있음. 이 경우 사업소득으로 과세되는 것과 조합원에게 공급되는 것은 전부 제외되고 일반분양하는 세대의 분양수입금액에 대응하는 필요경비를 공제하여 계산하는 것인지. 2. 이 경우 토지의 필요경비를 계산함에 있어서 각자의 실지취득금액은 알 수가 없고, 조합에서 사업시행당시 2개 기관에 걸쳐 감정의뢰받은 감정가액이 있는바 토지의 필요경비로 사업시행일의 감정가액을 적용할 수 있는지. 회 신 : 재건축조합의 소득금액계산에 있어서 총수입금액은 일반분양하는 잔여세대의 아파트와 자기지분을 초과한 아파트를 취득한 조합원으로부터 조합의 규약 등에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 금액 및 상가 등의 분양대금을 합계한 금액으로 하는 것이며, 필요경비는 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 하는 것으로 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원 이 현물 출자한 당시의 가액으로 하는 것임.