다세대주택을 신축하여 양도하는 경우 소득구분

판매를 목적으로 다세대주택을 신축하여 양도하는 경우에는 건설업에 해당하고, 임대용으로 이를 신축하거나 매입하여 다년간 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당함.

[회신] 귀 질의의 경우 유사한 사례에 대한 우리청의 관련 기질의회신문(소득46011-233,1999.10.25. 및 부가46015-3253,2000.09.18)과 관련 법령을 붙임과 같이 보내니 참고하시기 바랍니다. ※ 소득46011-233, 1999.10.25 1. 판매를 목적으로 다가구주택 또는 다세대주택(다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하는 경우 포함)을 신축하여 양도하는 경우에는 건설업에 해당하고, 판매를 목적으로 이를 매입하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하며, 임대용으로 이를 신축하거나 매입하여 다년간 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당함. 2. 부동산의 양도가 사업소득(건설업, 부동산매매업)에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항임. 1. 질의내용 요약 본인은 2001년 12월1일 주거용 주택 대지 70평 건평20평을 구입하여 2002.1월30일 동 주택을 멸실한 후 동년 5월1일자로 다세대주택(원룸)13평형 10세대를 신축하여 10세대는 임대하여 사용하다 동년 8월2일자로 신축한 다세대 주택을 매각하였습니다. (본인은 최근 몇 년간 주택을 매매한 사실이 없음) 질의1. 동 주택에 대하여 양도소득세를 과세하는지 또는 사업소득(건설)으로 보아 사업소득을 과세하는지 여부? 질의2. 동 주택에 대하여 사업소득으로 보아 과세시 부가가치세의 과세여부와 사업소득으로 보아 과세시 사업소득 계산방법과 자진신고 기한과 절차등을 질의하오니 회신하여 주시기 바랍니다. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제4조 【소득의 구분】 ① 거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분한다. (1994. 12. 22 개정) 1. 종합소득 (2000. 12. 29 개정) 당해연도에 발생하는 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ일시재산소득ㆍ연금소득과 기타소득을 합산한 것 2. 퇴직소득 (2000. 12. 29 개정) 퇴직으로 인하여 발생하는 소득과 국민연금법 또는 공무원연금법 등에 의하여 지급받는 일시금(부가금ㆍ수당 등 연금이 아닌 형태로 일시에 지급받는 것을 포함한다. 이하 같다) 3. 양도소득 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득 4. 산림소득 산림의 벌채 또는 양도로 인하여 발생하는 소득 ② 비거주자의 소득은 제121조의 규정에 의하여 구분한다. (1994. 12. 22 개정) ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (1994. 12. 22 개정) 6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 ② 사업소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다. (1994. 12. 22 개정) ○ 소득세법 시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】 ① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업” 이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. 1. 주택을 건설하여 판매하는 사업 ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 그 주택에는 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 제154조 제7항의 규정에 의한 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지를 포함하는 것으로 한다. ○ 소득세법 제70조 【종합소득 과세표준확정신고】 ① 당해연도의 종합소득금액이 있는 거주자는 그 종합소득과세표준을 당해연도의 다음연도 5월 1일부터 5월 31일까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. (1994. 12. 22 개정) ○ 소득세법 기본통칙 19-5 【주택신축 판매사업의 범위】 영 제32조의 규정에 의한 사업자로서 건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다. 1. 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다. 2. 건설업자에 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다. 3. 종전부터 소유하던 자기의 토지위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우 그 토지의 양도로 인한 소득은 건설업의 소득으로 본다. 다만, 토지의 면적이 주택이 정착된 면적의 5배(도시계획구역밖의 토지는 10배)를 초과하는 부분에 대하여는 건설업으로 보지 아니한다. 4. 시공중인 주택을 양도하는 경우에는 그 주택의 시공정도가 건축법에 의한 건축물에 해당되는 때에는 건설업으로 본다. 5. 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다. ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정) 2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정) 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29 개정) 나. 지상권 (2000. 12. 29 개정) 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000. 12. 29 개정) ○ 조세특례제한법 제106조 【부가가치세의 면제 등】 (2000. 10. 21 제목개정) ① 다음 각호의 1에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다. 이 경우 제1호 내지 제3호ㆍ제4호의 2 및 제9호의 규정은 2003년 12월 31일까지 공급한 분에 한하여 이를 적용한다. (2001. 5. 24 후단개정) 4. 대통령령이 정하는 국민주택 및 당해 주택의 건설용역 (1998. 12. 28 개정) ○ 조세특례제한법 시행령 제106조 【부가가치세 면제 등】 ④ 법 제106조 제1항 제4호에서 “대통령령이 정하는 국민주택 및 당해 주택의 건설용역” 이라 함은 제51조의 2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택과 당해 주택의 건설용역으로서 건설산업기본법ㆍ전기공사업법ㆍ소방법ㆍ정보통신공사업법ㆍ주택건설촉진법 및 오수ㆍ분뇨 및 축산폐수의 처리에 관한 법률에 의하여 등록을 한 자가 공급하는 주택건설용역으로 한다. (2001. 12. 31 개정) ○ 조세특례제한법 시행령 제51조 의 2 【부동산투자회사에 대한 과세특례】 ③ 법 제55조의 2 제4항에서 “대통령령이 정하는 규모” 라 함은 주택건설촉진법시행령 제30조 제1항 단서의 규정에 의한 규모(재정경제부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다. (2001. 12. 31 개정) ○ 주택건설촉진법 시행령 제30조 【주택의 규모】 ① 법 제31조 제1항의 규정에 의한 주택의 단위규모는 ...중간생략.....이하로 한다. 다만, 국민주택의 경우에는 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하로 한다. (1988. 6. 16 개정) 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 소득46011-233,1999.10.25 【제목】 판매목적으로 다가구주택 또는 다세대주택을 신축ㆍ양도하는 경우는 ‘건설업’ 에 해당하고, 판매목적으로 매입ㆍ양도하는 경우는 ‘부동산매매업’ 이며, 다년간 임대하다 양도시는 ‘양도소득’ 임 【질의】 다음 사례에 대하여 양도소득 또는 사업소득 중 어느 것으로 처리하는 것이 맞는지 질의함. o 취득 : 1982. 5. 15 토지 및 건물구입 o 멸실 및 신축 : 1991. 10. 10 구건물 멸실하고 2층 가옥건축 o 용도변경 : 1999. 9. 10 다세대주택 4세대로 용도변경 o 매각 : 1999. 9. 15 다세대주택 1세대 매각 o 전망 : 향후 잔여분 3세대 전부매각예정임. 【회신】 1. 판매를 목적으로 다가구주택 또는 다세대주택(다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하는 경우 포함)을 신축하여 양도하는 경우에는 건설업에 해당하고, 판매를 목적으로 이를 매입하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하며, 임대용으로 이를 신축하거나 매입하여 다년간 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당함. 2. 부동산의 양도가 사업소득(건설업, 부동산매매업)에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항임. ○ 부가46015-3253,2000.09.18 【제목】 세대당 주거전용면적이 85㎡(약25.7평) 이하인 상시 주거용 주택을 양도하는 경우, VAT 과세되지 않음 【질의】 본인은 2000. 4. 12 법인의 사원 주택으로 사용했던 국민주택규모(84.96㎡) 아파트를 본인이 거주하고자 법인으로부터 매입을 하고, 법인은 계산서가 아닌 세금계산서를 발행하여 부가가치세를 징수했음. 이 경우, 국민주택규모 이하라도 과세대상이 될 수 있는지 질의함. 【회신】 세대당 주거전용면적이 85㎡(약 25.7평) 이하인 상시 주거용 주택을 양도하는 경우에는 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호 의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되지 아니하는 것임.