부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득인지 또는 양도소득인지의 여부는 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지를 고려하여 사회통념에 비추어 판단하는 것임
전 문
[회신]
귀 질의의 경우 우리청 기질의회신문【재일46014-2170 (1993.07.27.), 소득46011- 2194(1993.07.23.) 및 소득46011-1017(1996.03.30.)】내용을 참고하시기 바랍니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| (현황) 부동산매매업으로 사업자등록을 하지 아니한 개인이 임야을 취득, 관계 당국으로부터 토지에대한 형질변경승인을 받아 택지를 조성한 후 수개의 필지로 분할하여 실수요자에게 분양하고자 함 예 : 임야 2000평을 취득, 택지를 조성한 후 필지 당 70평 내지 80평 단위로 20개의 필지로 분할하여 실수요자에게 분양하고자 함 (질문) 1. 수개의 필지로 분할된 토지를 전부 한 사람에게 일시에 양도할 경우 취득 및 양도가액을 기준시가로 양도소득세를 신고할 수 있는지 2. 분할된 택지를 여러 사람에게 수회에 걸처 양도할 경우에도 취득 및 양도가액을 기준시가로 양도소득세를 신고할 수 있는지, 아니면 부동산 매매업으로 보아 취득 및 양도가액을 기준시가로 사업소득세를 과세하여야 하는 지 3. 부동산양도에 대하여 부동산매매업으로 사업소득세를 과세하여야하는 기준은 무엇이며, 부동산매매업으로 보는 경우에도 부동산의 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 과세할 수 있는지, 아니면 부동산매매업으로 보는 경우에는 반드시 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의하여 하는 것인지 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (1994. 12. 22 개정) 6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 ② 사업소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다. (1994. 12. 22 개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 대통령령이 정하는 부동산매매업이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】 ① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다. 1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 3. 토지를 개발하여 주택지․공업단지․상가․묘지 등으로 분할판매하는 경우( 공유수면매립법 제14조 의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함) ④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지․분합․조성․변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다. ○ 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】 ① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다. (1994. 12. 22 개정) ② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다. (1994. 12. 22 개정) ③ 총수입금액의 계산에 있어서 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산 또는 확정시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다. 2. 부동산의 양도당시의 장부가액(주택신축판매업과 부동산매매업의 경우에 한한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다. (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법 제69조 【부동산매매업자의 토지등 매매차익예정신고와 자진납부】 ① 부동산매매업을 영위하는 거주자(이하 부동산매매업자라 한다)는 토지 또는 건물(이하 토지등이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2월이 되는 날까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. 토지등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생한 때에도 이와 같다. (1995. 12. 29 개정) ② 제1항의 규정에 의한 신고를 토지등 매매차익예정신고라 한다. (1994. 12. 22 개정) ③ 부동산매매업자의 토지등 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 제97조의 규정을 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조 제1항 각호에 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. (1994. 12. 22 개정) ④ 부동산매매업자가 제1항의 규정에 의하여 토지등 매매차익예정신고와 함께 자진납부를 한 때에는 그 산출세액에서 신고납부한 매매차익에 대한 세액의 100분의 10에 상당하는 금액을 공제(이하 토지등 매매차익예정신고납부세액공제라 한다)한다. (1994. 12. 22 개정) ⑤ 토지등 매매차익에 대한 산출세액의 계산 및 결정경정에 관하여는 제107조 및 제109조의 규정을 준용한다. (1994. 12. 22 개정) ⑥ 토지등의 매매차익과 그 세액의 계산 및 예정신고납부절차에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1995. 12. 29 개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제128조 【토지 등 매매차익의 계산】 ① 법 제69조 제3항의 규정에 의한 토지 등 매매차익은 그 매매가액에서 다음 각호의 금액을 공제한 것으로 한다. 1. 제163조 제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비에 상당하는 금액 (1998. 12. 31 개정) 2. 제75조의 규정에 의하여 계산한 당해 토지 등의 건설자금에 충당한 금액의 이자 3. 토지 등의 매도로 인하여 법률에 의하여 지급하는 공과금 4. 법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 ② 토지 등을 평가증하여 장부가액을 수정한 때에는 그 평가증을 하지 아니한 장부가액으로 매매차익을 계산한다. ③ 부동산매매업자는 토지 등과 기타의 자산을 함께 매매하는 경우에는 이를 구분하여 기장하고 공통되는 필요경비가 있는 경우에는 당해 자산의 가액에 따라 안분계산하여야 한다. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일46014-2170(1993.07.27) 【회신】 사업계획서, 사업자등록사항, 사업의 진행사항, 장부기장내용 등에 의해 사업목적으로 취득하였음이 확인되거나 부동산매매의 규모, 거래 회수, 반복성 등 부동산매도에 관한 제반사항을 종합적으로 검토하여 건설업(주택신축판매 등) 또는 부동산매매업(상가신축판매 등)의 재고자산을 처분한 소득에 대하여는 사업소득으로 보는 것임 ○ 소득46011-2194(1993.07.23) 【회신】 부동산의 양도로인한 소득이 사업소득인지 또는 양도소득인지의 여부는 그 양도(또는 매매)가 수익을 목적으로 하고 있는지와 그 규모, 횟수, 태양등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지를 고려하여 사회통념에 비추어 판단하는 것임 ○ 소득46011-1017(1996.03.30) 【회신】 1. 부동산매매업자의 수입금액은 구소득세법시행령(1994. 12. 31 개정전) 제142조의 규정에 의하여 실지거래가액에 의하여 계산하는 것이나 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 같은법시행령 제115조에 규정한 기준시가로 계산하는 것임 2. 그리고, 부동산매매업자의 토지등 매매차익은 같은법시행령 제169조 제1항에서 규정하는 추계사유에 해당하는 경우 당해 토지등의 매매가액에 표준소득률을 곱하여 계산하는 것임 |