재건축조합 조합원들의 현물출자로 인한 토지의 평가

필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로 공신력있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액으로 계산하며, 감정가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제61조의 규정에 의하여 평가한 가액으로 하는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우 우리청의 관련 기질의회신문(소득46011-679,2000.6.21.)을 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다. ※ 소득46011-679, 2000.6.21 1. 재건축조합의 소득금액계산에 있어서 총수입금액은 소득세법 제24조 제1항의 규정에 의하여 일반분양하는 잔여세대의 아파트와 상가 등의 분양대금을 합계한 금액으로 하는 것이며, 그 수입시기는 소득세법시행령 제48조 제11호의 규정에 의하여 그 대금을 청산한 날로 하되 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기를 하거나 당해자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기일 또는 사용수익일로 하는 것임. 2. 이때, 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시(주택건설촉진법 제44조 제1항의 규정에 의한 주택조합의 설립인가일 또는 출자한 토지의 등기접수일 중 빠른 날)의 가액으로 하는 것으로 공신력있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액으로 계산하며, 감정가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제61조의 규정에 의하여 평가한 가액으로 하는 것임. 1. 질의내용 요약 <재건축조합에 대한 토지가액의 필요경비> 개인공동사업자(일반과세자) 16명이 구청으로부터 재건축허가를 받아 아파트 39세대를 공사하고 있는 사업장에서 아래와 같이 의문점이 있어 질의합니다. --- 내 용 --- 1. 아파트조합설립 구청 인가일 : 2000년 7월 22일 2. 사업계획 구청 승인일 : 2001년 1월 5일 3. 조합원 토지 신탁등기일 : 2001년 2월 20일 4. 착공 및 준공예정일 : 착공(2001년 5월), 준공(2002년 12월) 5. 아파트세대수 : 조합지분(16세대), 일반분양(23세대) 6. 지분제계약제체결 : 조합지분(토지출자 및 분담금 납부), 시공자지분(일반분양(23세대 공사비로 대체하기로 함) - 조합원에게는 토지를 출자하고 아파트 1주택(16세대)을 지어주는 조건으로 시공사는 일반분양대금(23세대) 전액을 시공사의 공사비로 대체하는 조건임 7. 일반분양대금 및 조합원분담금은 시공회사 법인통장으로 직접 입금시키고 시공사고 통장관리를 맡고 있음. (질의1) 조합원들의 현물출자로 인한 토지원가 계산은 어느 일인가 ? ① 주택조합 설립인가일(2000.7.22) ② 구청 사업승인인 (2001.1.15) ③ 토지신탁 등기일(2001.2.20) (질의2) 조합원들의 현물출자로 인한 토지가액은 어느 금액인가 ? ① 감정가액 또는 기준시가(공시지가) 중 어느 것으로 토지가액을 계상하는지 ? ② 토지감정을 지금껏 하지 못하였는데 2001.1.15일자로 소급감정을 2002년 12월 준공전에 감정하여도 세법상 인정받을 수 있는지 여부 ③ 기준시가로 해야한다면 주택조합설립일 또는 사업승인일에 공시지가 기준인지 아니면 토지신탁 등기일에 공시지가 기준인지 여부 ④ 조합원들의 각자 취득한 시점을 기준으로 하여 현물출자당시로 환산하여 계산여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) 〇 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (1998. 12. 28 개정) ② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다. ③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정) 〇 소득세법 제39조 【총수입금액과 필요경비의 귀속연도 등】 ② 거주자가 매입ㆍ제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다. (94.12.22. 개정) 〇 소득세법시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다. (94.12.31. 개정) 1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다. 〇 소득세법시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】 ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다. 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 3. 제1호 및 제2호의 자산으로 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 재정경제부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (2000.12.29. 개정) 〇 소득세법시행규칙 제48 【시가의 계산】 영 제 89조 제1항 제3호에서 ″재정경제부령이 정하는 시가″라 함은 법인세법시행령 제89조 를 준용하여 계산한 금액을 말한다. (2001.4.30. 신설) 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) 〇 소득46011-679,2000.6.21. 1. 재건축조합의 소득금액계산에 있어서 총수입금액은 소득세법 제24조 제1항 의 규정에 의하여 일반분양하는 잔여세대의 아파트와 상가 등의 분양대금을 합계한 금액으로 하는 것이며, 그 수입시기는 소득세법시행령 제48조 제11호 의 규정에 의하여 그 대금을 청산한 날로 하되 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기를 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기일 또는 사용수익일로 하는 것임. 2. 이때, 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시( 주택건설촉진법 제44조 제1항의 규정에 의한 주택조합의 설립인가일 또는 출자한 토지의 등기접수일 중 빠른 날 )의 가액으로 하는 것으로 공신력있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액으로 계산하며, 감정가액이 없는 경우에는 상속세및 증여세법 제61조 의 규정에 의하여 평가한 가액으로 하는 것임. 〇 소득46011-21119,2000.8.25. 재건축조합의 소득금액계산에 있어서 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로, 공신력있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액으로 계산하며, 감정가액이 없는 경우에는 상속세및증여세법 제61조 의 규정에 의하여 평가한 가액으로 하는 것임.