건물신축에 따른 부가가치세 신고를 할 때 매입세액 공제

부동산 임대업을 영위하기 위하여 건물을 신축하고 동 신축건물을 의료업을 영위하는 자에게 임대하는 경우 건물신축 관련 매입세액을 공제받을 수 있는 것임.

[회신] 귀 질의내용 중 부가가치세 관련분(질의1, 2)에 대하여는 붙임관련 참고자료의 유사사례(질의 1의 경우 부가46015-1500, 1998.07.04 및 부가46015-1645, 1998.07.28, 질의 2의 경우 재소비46015-7, 2001.01.05)를, 소득세 관련분(질의 3, 5)에 대하여는 붙임 유사사례(제도46011-12233,2001.07.19)를, 질의 4의 경우 소득세법시행령 제98조 제3항 및 제4항을 참고하시기 바랍니다. ※ 부가46015-1500, 1998.07.04 1. 사업자가 부동산 임대업을 영위하기 위하여 건물을 신축하고 동 신축건물을 의료업을 영위하는 자에게 임대하는 경우에는 당해 건물신축 관련 매입세액을 공제받을 수 있는 것이나, 2. 의료업을 영위하는 사업자가 의료업에 직접 사용할 병원건물을 신축하는 경우 당해 건물 신축에 관련된 매입세액은 부가가치세법 제17조 제2항 제4호의 규정에 의하여 공제되지 아니하는 것임. 1. 질의내용 요약 저는 이비인후과의원을 운영하는 면세사업자로서 임대사업자로 별도의 사업자등록을 하고 본인의 토지 위에 6층 건물을 신축하고 있습니다. 1층 중 일부는 본인이 이비인후과의원으로 사용하고 일부는 임대할 예정이며 2~6층은 산부인과의원을 하는 본인의 처가 사용하고자 합니다. 부가가치세 및 소득세에 관해 몇가지 의문이 있어 질의합니다. 첫째, 건물신축에 따른 부가가치세 신고를 할 때 매입세액 공제금액은? ① 본인사용부분과 처가 사용하는 부분을 제외한 실제 임대부분 해당분만 매입세액공제가 가능하다. ② 본인사용부분을 제외한 부분(처가 사용하는 부분과 타인에 대한 임대부분)에 대한 매입세액공제가 가능하다. ③ 전체 매입세액공제가 가능하다. ④ 기타 둘째, 실제 임대시 부가가치세 신고시 과세표준금액은? ① 타인에 대한 임대부분만 과세표준에 포함된다. ② 타인 임대부분과 처가 사용하는 부분이 과세표준에 포함된다. ③ 전체를 과세표준에 포함해야 한다. ④ 기타 셋째, 소득세신고시 총수입금액은? ① 타인 임대부분 소득만 총수입금액에 해당된다. ② 타인 임대부분 및 처가 사용하는 부분이 해당된다. ③ 전체가 해당된다. ④ 기타 넷째, 셋째 질문에 대한 답이 ② 또는 ③인 경우 수입금액계산방법은 어떠한지요? 다섯째, 타인사용부분만 총수입금액에 산입하였을 경우 소득세법상 “부당행위계산부인”이 적용되는지요? (표준소득률 책자 중 4. 표준소득률 적용례 라(3)에는 임대인과 임차인이 같은 세대 구성원일 경우에는 자가사업자로 본다고 되어 있음.) 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 부가가치세법 제17조 【납부세액】 ① 사업자가 납부하여야 할 부가가치세액(이하 “납부세액” 이라 한다)은 자기가 공급한 재화 또는 용역에 대한 세액(이하 “매출세액” 이라 한다)에서 다음 각호의 세액(이하 “매입세액” 이라 한다)을 공제한 금액으로 한다. 다만, 매출세액을 초과하는 매입세액은 환급받을 세액(이하 “환급세액” 이라 한다)으로 한다. (1995. 12. 29. 개정) 1. 자기의 사업을 위하여 사용되었거나 사용될 재화 또는 용역의 공급에 대한 세액 2. 자기의 사업을 위하여 사용되었거나 사용될 재화의 수입에 대한 세액 ② 다음 각호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다. 1. ~ 3의 2. (중간생략) 4. 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업에 관련된 매입세액(투자에 관련된 매입세액을 포함한다)과 대통령령이 정하는 토지관련매입세액 (1993. 12. 31. 개정) 5. (이하생략) ○ 부가가치세법시행령 제61조 【매입세액의 안분계산】 ① 사업자가 과세사업과 면세사업을 겸영하는 경우에 면세사업에 관련된 매입세액의 계산은 실지 귀속에 따라 하되, 과세사업과 면세사업에 공통으로 사용되어 실지 귀속을 구분할 수 없는 매입세액(이하 “공통매입세액” 이라 한다)은 다음 산식에 의하여 계산한다. 다만, 예정신고를 하는 때에는 예정신고기간에 있어서 총공급가액에 대한 면세공급가액의 비율에 의하여 안분계산하고, 확정신고를 하는 때에 정산한다. (1992. 12. 31 단서신설) 면세사업에 관 면세공급가액 련된 매입세액 ＝ 공통매입세액 × ────── 총공급가액 ② (이하생략) ○ 소득세법 제18조 【부동산임대소득】 ① 부동산임대소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (1994. 12. 22 개정) 1. 부동산 또는 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득 2. 공장재단 또는 광업재단의 대여로 인하여 발생하는 소득 3. 광업권자ㆍ조광권자 또는 덕대가 채굴에 관한 권리를 대여함으로 인하여 발생하는 소득 ② (이하생략) ○ 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】 ① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다. (1994. 12. 22 개정) ② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다. (1994. 12. 22 개정) ③ 총수입금액의 계산에 있어서 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산 또는 확정시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정) ○ 소득세법 제41조 【부당행위계산】 ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ일시재산소득ㆍ기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다. (1995. 12. 29 개정) ② 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1995. 12. 29 신설) ○ 소득세법시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】 ① 법 제41조 및 법 제101조에서 “특수관계 있는 자” 라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다. 1. 당해 거주자의 친족 2. 당해 거주자의 종업원 또는 그 종업원과 생계를 같이하는 친족 3. 당해 거주자의 종업원 외의 자로서 당해 거주자의 금전 기타 자산에 의하여 생계를 유지하는 자와 이들과 생계를 같이하는 친족 4. 당해 거주자 및 그와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 50 이상이거나 당해 거주자가 대표자인 법인 5. 당해 거주자와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 이사의 과반수이거나 출연금(설립을 위한 출연금에 한한다)의 100분의 50 이상을 출연하고 그중 1인이 설립자로 되어 있는 비영리법인 6. 제4호 또는 제5호에 해당하는 법인이 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 30 이상을 출자하고 있는 법인 ② 법 제41조에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다. 1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때 2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 당해주택에 실제 거주하는 경우를 제외한다. (1999. 12. 31 단서신설) 3. 특수관계 있는 자로부터 금전 기타 자산 또는 용역을 높은 이율 등으로 차용하거나 제공받는 때 4. 특수관계 있는 자로부터 무수익자산을 매입하여 그 자산에 대한 비용을 부담하는 때 5. 기타 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 연도의 총수입금액 또는 필요경비의 계산에 있어서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때 ③ 제2항 제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용한다. (1998 .12 .31 신설) ④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다. (1998 .12 .31 신설) ○ 법인세법시행령 제89조 【시가의 범위 등】 ① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다. (1998. 12. 31 개정) ② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식 등을 제외한다. (1998. 12. 31 개정) 2. 상속세 및 증여세법 제38조 ㆍ동법 제39조 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액 (1998. 12. 31 개정) ③ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 금전의 대여 또는 차용에 있어서는 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 재정경제부령이 정하는 당좌대월이자율(이하 “당좌대월이자율” 이라 한다)을 시가로 한다. 다만, 당해 법인에게 당좌대월이자율보다 높은 이자율의 차입금이 있는 경우 그 차입금에 상당하는 금액의 대여금(법인 또는 사업을 영위하는 개인에게 대여한 경우로서 상환기간을 정하여 당좌대월이자율로 이자를 수수하기로 약정한 경우의 그 대여금을 제외한다)에 대하여는 당해 이자율을 시가로 본다. (1998. 12. 31 개정) ④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액 (2000. 12. 29 개정) 2. 건설 기타 용역을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 용역의 제공에 소요된 금액(직접비 및 간접비를 포함하며, 이하 이 호에서 “원가” 라 한다)과 원가에 당해 사업연도 중 특수관계자외의 자에게 제공한 유사한 용역제공거래에 있어서의 수익률(기업회계기준에 의하여 계산한 매출액에서 원가를 차감한 금액을 원가로 나눈 율을 말한다)을 곱하여 계산한 금액을 합한 금액 (2001. 12. 31 개정) ⑤ (이하생략) 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 부가46015-1500,1998.07.04 1. 사업자가 부동산 임대업을 영위하기 위하여 건물을 신축하고 동 신축건물을 의료업을 영위하는 자에게 임대하는 경우에는 당해 건물신축 관련 매입세액을 공제받을 수 있는 것이나, 2. 의료업을 영위하는 사업자가 의료업에 직접 사용할 병원건물을 신축하는 경우 당해 건물 신축에 관련된 매입세액은 부가가치세법 제17조 제2항 제4호 의 규정에 의하여 공제되지 아니하는 것임. ○ 부가46015-1645,1998.07.28 부동산임대사업을 영위하기 위하여 건물을 신축한 자가 신축건물의 일부분을 임대사업자 본인이 포함된 면세사업을 영위하는 공동사업자에게 무상으로 임대하는 경우에는 본인이 면세사업에 공하는 것으로 볼 수 없으므로 무상임대하는 부분의 신축관련 매입세액도 매출세액에서 공제받을 수 있는 것이나 귀 질의의 경우 무상으로 임대하는 것인지 자기의 면세사업장으로 사용하는 지는 공동사업 해당여부 및 실제 임대여부등 관련사실을 종합하여 판단하는 것임. ○ 재소비46015-7,2001.01.05 부동산임대업을 영위하던 사업자가 당해 사업에 사용하던 건물의 전부 또는 일부를 특수관계자에게 무상으로 임대하는 경우에는 부가가치세법 제7조 제3항 의 규정에 의한 용역의 무상공급에 해당하여 부가가치세가 과세되지 아니하는 것이나 소득세법 제41조 의 규정에 의한 부당행위계산을 할 수 있는 것임. ○ 제도46011-12233,2001.07.19 자산소득 외의 주된 소득자가 “남편” 이고 “처” 가 종된 소득자인 경우, 남편의 부동산을 처에게 무상임대하고 처는 당해 부동산에서 영위한 사업소득에 대하여 종된 소득자로 신고하는 경우, 남편의 무상임대에 대하여는 소득세법 제41조 제1항 의 규정에 의하여 부당행위계산 부인대상에 해당하는 것임.