상가 분양사업으로 보아 사업소득으로 신고하여야 하는지 여부

임대목적 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하며, 판매목적 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당함.

[회신] 귀 질의의 경우 우리청의 관련 기질의회신문(제도46011-10200,2001.03.22, 소득46011-50,1999.09.17, 부가46015-3868, 2000.11.28 및 부가46015-1883, 1998.08.22)을 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다. ※ 제도46011-10200, 2001.03.22 임대목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당하는 것임. 부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지 사업(부동산매매업)소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모ㆍ빈도ㆍ계속성ㆍ반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항임. 1. 질의내용 요약 <현황> 건물을 임대하여 오던 “갑”(위탁자)은 ○○부동산신탁주식회사(수탁자)와 1996.10.09.에 건물을 신축하여 분양할 목적으로 분양형 토지신탁계약(계약기간 60월로 하고 상호 합의하여 연장할 수 있음)을 체결하여 수탁자가 상가 및 아파트를 분양하여 왔으나 분양부진으로 일부 상가는 임대하고 나머지는 공실 상태로 수탁자가 관리하여 왔으며, 그 후 갑은 신탁계약기간의 만료와 수탁자의 부도 등으로 인하여 2002.2.22.에 신탁계약을 해지하고 미분양상가를 인수하였으며, 그 후 일부 상가는 임대하고 그 나대지 상가는 현재는 미분양 공실 상태로 “갑”은 위 미분양상가 중 임대하여 오던 상가 일부를 자녀에게 임대보증금을 포함한 부담부증여 계약을 체결하고 2002. 6월 초에 부동산 증여등기를 하였습니다. (증여재산 평가액 : 15억, 임대보증금: 7억) <질의내용: 갑> 1. 신탁계약은 해지되었다 할 지라도 상가 분양사업으로 보아 사업소득으로 신고하여야 하는지, 신탁계약이 해지되었고 종전의 부동산임대업의 계속이거나 새로이 부동산 임대업을 시작한 것이므로 고정자산의 양도로 보아 양도소득으로 신고하여야 하는지 ? 2. 위 1의 경우 각 사업의 수입금액은 증여가액인지, 임대보증금액(채무부담액)인지 ? 3. 채무 부담시킨 건물에 해당하는 임대보증금 부분에 대하여는 세금계산서를 교부하여야 하는지 ? 4. 위 3에 의하여 교부한다면 임대보증금액으로 교부하여야 하는지, 증여가액에서 임대보증금액이 차지하는 비율액으로 교부해야 하는지 ? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 부가가치세법 제1조 【과세대상】 ① 부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다. 1. 재화 또는 용역의 공급 2. 재화의 수입 ○ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】 ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다. ○ 부가가치세법시행령 제14조 【재화공급의 범위】 ① 법 제6조 제1항에 규정하는 재화의 공급은 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 현금판매ㆍ외상판매ㆍ할부판매ㆍ장기할부판매ㆍ조건부 및 기한부판매ㆍ위탁판매 기타 매매계약에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것 2. 자기가 주요자재의 전부 또는 일부를 부담하고 상대방으로부터 인도받은 재화에 공작을 가하여 새로운 재화를 만드는 가공계약에 의하여 재화를 인도하는 것 3. 재화의 인도대가로서 다른 재화를 인도받거나 용역을 제공받는 교환계약에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것 4. 공매ㆍ경매ㆍ수용ㆍ현물출자 기타 계약상 또는 법률상의 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것 ○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】 ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액” 이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다. 1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가 2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가 ○ 부가가치세법시행령 제50조 【시가의 기준】 ① 법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 다음 각호에 정하는 가격으로 한다. 1. 사업자가 특수관계에 있는 자( 소득세법시행령 제98조 제1항 각호 또는 법인세법시행령 제87조 제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다)외의 자와 당해 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격 2. 제1호의 규정에 의한 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 소득세법시행령 제98조 제3항 또는 법인세법시행령 제89조 제2항 의 규정에 의한 가격 ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (1994. 12. 22 개정) 12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 ○ 소득세법 제25조 【총수입금액계산의 특례】 ② 거주자가 재고자산 또는 임목을 가사용으로 소비하거나 이를 종업원 또는 타인에게 지급한 경우에도 이를 소비 또는 지급한 때의 가액에 상당하는 금액은 그 날이 속하는 연도의 사업소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 이를 총수입금액에 산입한다. (1994. 12. 22 개정) ○ 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업” 이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 ○ 소득세법기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】 ① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다. 1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우( 공유수면매립법 제14조 의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함) ④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다. 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 부가46015-3868, 2000.11.28 (상황) : 본인은 상가를 임대하고 있는 임대사업자임. 본인의 상가를 자에게 임대보증금에 대하여 부채를 인수하는 조건으로 증여를 하고자 함. 이 경우 상가건물 평가액은 10억원이고 동 임대보증금은 6억원임. 이는 사업용자산의 증여로 증여세와 양도소득세 및 부가가치세를 납부하여야 하는 것으로 알고 있음. (질의) : 이때 부가가치세의 과세표준은 10억원으로 무상증여가 4억원이며 유상증여가 6억원임. 그런데 수증자인 자에게 세금계산서를 교부하고자 하는데 10억원에 대하여 교부하고 매입세액을 공제받을 수 있는지 아니면 유상증여분인 6억원에 대하여만 세금계산서를 교부하고 매입세액을 공제받을 수 있는지, 10억원 전체에 대하여 세금계산서를 교부할 수 없는지 여부를 질의함. 【회신】 부동산임대업을 영위하는 사업자가 임대사업에 공하던 건물을 자에게 증여하는 경우에는 부가가치세법 제6조 제1항 및 동법시행령 제14조 제1항 제4호의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것으로 부가가치세의 과세표준은 동법 제13조 제1항 및 동법시행령 제50조 제1항의 규정에 의하여 당해 사업용 건물의 시가로 하는 것이며 동법 제16조 제1항의 규정에 의하여 세금계산서를 교부하여야 하는 것임. 이 경우 당해 사업용 건물의 증여가 부가가치세법 제6조 제6항 제2호 및 동법시행령 제17조 제2항에 규정하는 사업양도에 해당되는 경우에는 부가가치세가 과세되는 재화의 공급으로 보지 아니하는 것으로 세금계산서를 교부할 수 없는 것이나, 사업자가 동법 제16조의 규정에 의한 세금계산서를 교부한 경우로서 동법 제15조의 규정에 의하여 수증자인 자로부터 거래징수한 세액을 동법 제18조 또는 제19조의 규정에 의하여 신고납부한 경우에는 동법 제6조 제6항 제2호 단서 및 동법시행령 제17조 제3항의 규정에 의하여 사업양도에 해당하지 아니하므로 부가가치세가 과세되는 것이며, 사업자가 교부한 세금계산서의 매입세액은 수증자인 자의 매출세액에서 공제할 수 있는 것임. 다만, 당해 매입세액이 동법 제17조 제2항 각호에 해당되는 때에는 그러하지 아니함. ○ 부가46015-1883, 1998.08.22 2. 사업자가 사업에 공하던 건물의 일부를 자기의 자녀에게 증여하는 경우에는 부가가치세법 제6조 제1항 의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것이며, 수증인이 당해 증여받은 재화를 자기의 사업을 위하여 사용하는 경우 당해재화에 대하여 교부받은 세금계산서상의 매입세액은 부가가치세법 제17조 제1항 의 규정에 의하여 자기의 매출세액에서 공제받을 수 있는 것임. ○ 제도46011-10200,2001.03.22 임대목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당하는 것임. 부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지 사업(부동산매매업)소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모ㆍ빈도ㆍ계속성ㆍ반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항임. ○ 소득46011-50,1999.09.17 부동산매매업자가 부동산을 대물변제하는 경우에는 부가가치세법 제6조 제1항 과 소득세법 제24조 에 의하여, 부동산을 증여하는 경우에는 부가가치세법 제6조 제3항 과 소득세법 제25조 제2항 에 의하여 부가가치세 과세표준과 사업소득의 총수입금액에 산입하는 것임.