특수관계있는 자에게 자산임대시 부당행위계산 유형에 해당하는지 여부 판정

법인이 특수관계있는 자에게 자산을 임대하는 경우 부당행위계산 유형에 해당하는 여부를 판정함에 있어 당해 부동산의 인근에서 동일한 임대기간중에 정상적인 사인간의 거래로 형성되는 임대료를 적용할 수 없는 경우에는 법인세법시행령 제89조 제4항의 규정에 의한 적정임대료를 기준으로 하는 것임.

[회신] 귀 질의와 관련하여 기 질의회신문((법인46012-655,2000.03.09), (제도46011-11337,2001.06.05))및 관련법령을 붙임과 같이 첨부하니 참고하시기 바랍니다. ※ 법인46012-655, 2000.03.09 법인이 특수관계있는 자에게 자산을 임대하는 경우 법인세법시행령 제88조 제1항 제6호의 규정에 의한 부당행위계산 유형에 해당하는 여부를 판정함에 있어 당해 부동산의 인근에서 동일한 임대기간중에 정상적인 사인간의 거래로 형성되는 임대료를 적용할 수 없는 경우에는 법인세법시행령 제89조 제4항의 규정에 의한 적정임대료를 기준으로 부당행위계산의 유형에 해당하는지 여부를 판단하는 것이며 귀 질의의 경우 적정 임대료에 해당하는 지 여부는 임대계약의 갱신여부에 관계없이 위 규정에 의해 판단하는 것임 1. 질의내용 요약 건물은 주식회사 소유의 건물이고 정착한 토지(대지)는 당해 주식회사의 출자임원의 소유로서, 당해 회사의 출자임원이 회사로부터 토지사용료로서 임대료가 아닌 임대보증금(사용하는데 대한 사용료로서)을 받을 경우 아래의 예에 의해 계산해 주시면 감사하겠습니다. 「예」 ① 건물의 시가 : 6억 ② 건물에 정착한 토지의 개별공시지가 : 3억 ③ 토지사용대가로 당해 회사로부터 보증금으로 8천만원을 받을 경우 임. 토지의 시가는 정확히 알 수 없습니다. 근거 규정등과 계산을 ‘예’를 참조하여 계산해 주시면 감사하겠습니다. ○ 추가 질의입니다. ① 당해 주식회사가 출자임원 소유 토지의 사용에 대한 대가로 지불할 합법적인(정당한) 대가는 얼마인지요? 이를 위반하여 초과 지불시의 세금부담액은 얼마나 되는 지요 ② 토지의 가격은 시가, 감정가액, 개별공시지가 중 어떤 것으로 평가하여 부당한 대가인지를 판정하는지요 ③ 임대료가 아닌 보증금으로 출자임원이 당해 회사로부터 받은 금액인 8천만원으로 계산할 때의 부당행위로 인한 총 세금부담액은 얼마나 되는지 계산해 주시기 바랍니다. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제41조 【부당행위계산】 ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ일시재산소득ㆍ기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다. (1995. 12. 29 개정) ② 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1995. 12. 29 신설) ○ 소득세법시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】 ① 법 제41조 및 법 제101조에서 “특수관계 있는 자” 라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다. 1. 당해 거주자의 친족 2. 당해 거주자의 종업원 또는 그 종업원과 생계를 같이하는 친족 3. 당해 거주자의 종업원 외의 자로서 당해 거주자의 금전 기타 자산에 의하여 생계를 유지하는 자와 이들과 생계를 같이하는 친족 4. 당해 거주자 및 그와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 50 이상이거나 당해거주자가 대표자인 법인 5. 당해 거주자와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 이사의 과반수이거나 출연금(설립을 위한 출연금에 한한다)의 100분의 50 이상을 출연하고 그중 1인이 설립자로 되어 있는 비영리법인 6. 제4호 또는 제5호에 해당하는 법인이 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 30 이상을 출자하고 있는 법인 ② 법 제41조에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다. 1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때 2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 당해 주택에 실제 거주하는 경우를 제외한다. (1999. 12. 31 단서신설) 3. 특수관계 있는 자로부터 금전 기타 자산 또는 용역을 높은 이율 등으로 차용하거나 제공받는 때 4. 특수관계 있는 자로부터 무수익자산을 매입하여 그 자산에 대한 비용을 부담하는 때 5. 기타 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해연도의 총수입금액 또는 필요경비의 계산에 있어서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때 ③ 제2항 제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용한다. (1998. 12. 31 신설) ④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다. (1998. 12. 31 신설) ○ 법인세법 제52조 【부당행위계산의 부인】 ① 납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자(이하 “특수관계자” 라 한다)와의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 “부당행위계산” 이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다. (1998. 12. 28 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서는 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율ㆍ이자율ㆍ임대료 및 교환비율 기타 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 “시가” 라 한다)을 기준으로 한다. (1998. 12. 28 개정) ③ 내국법인은 대통령령이 정하는 바에 따라 각 사업연도에 특수관계자와 거래한 내역이 기재된 명세서를 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (1998. 12. 28 개정) ④ 제1항 내지 제3항의 규정을 적용함에 있어서 부당행위계산의 유형 및 시가의 산정 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28 개정) ○ 법인세법시행령 제87조 【특수관계자의 범위】 ① 법 제52조 제1항에서 “대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자” 라 함은 법인과 다음 각호의 1의 관계에 있는 자(이하 “특수관계자” 라 한다)를 말한다. (1998. 12. 31 개정) ② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식 등을 제외한다. (1998. 12. 31 개정) 2. 상속세 및 증여세법 제38조 ㆍ동법 제39조 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액 (1998. 12. 31 개정) ③ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 금전의 대여 또는 차용에 있어서는 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 재정경제부령이 정하는 당좌대월이자율(이하 “당좌대월이자율” 이라 한다)을 시가로 한다. 다만, 당해 법인에게 당좌대월이자율보다 높은 이자율의 차입금이 있는 경우 그 차입금에 상당하는 금액의 대여금(법인 또는 사업을 영위하는 개인에게 대여한 경우로서 상환기간을 정하여 당좌대월이자율로 이자를 수수하기로 약정한 경우의 그 대여금을 제외한다)에 대하여는 당해 이자율을 시가로 본다. (1998. 12. 31 개정) ④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액 (2000. 12. 29 개정) 2. 건설 기타 용역을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 용역의 제공에 소요된 금액(직접비 및 간접비를 포함하며, 이하 이 호에서 “원가” 라 한다)과 원가에 당해 사업연도 중 특수관계자외의 자에게 제공한 유사한 용역제공거래에 있어서의 수익률(기업회계기준에 의하여 계산한 매출액에서 원가를 차감한 금액을 원가로 나눈 율을 말한다)을 곱하여 계산한 금액을 합한 금액 (2001. 12. 31 개정) ⑤ 제88조의 규정에 의한 부당행위계산에 해당하는 경우에는 법 제52조 제1항의 규정에 의하여 제1항 내지 제4항의 규정에 의한 시가와의 차액 등을 익금에 산입하여 당해 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다. 다만, 재정경제부령이 정하는 금전의 대여에 대하여는 이를 적용하지 아니한다. (1998. 12. 31 개정) ⑥ 제88조 제1항 제8호의 규정에 의하여 특수관계자에게 이익을 분여한 경우 제5항의 규정에 의하여 익금에 산입할 금액의 계산에 관하여는 그 유형에 따라 상속세 및 증여세법시행령 제28조 제3항 내지 제7항ㆍ동시행령 제29조 제2항 내지 제4항 및 동시행령 제31조의 4 제1항ㆍ제3항의 규정을 준용한다. 이 경우 “대주주”ㆍ“지배주주 등” 및 “특수관계에 있는 자” 는 이 영에 의한 “특수관계자” 로 보고, “이익” 및 “대통령령이 정하는 이익” 은 “특수관계자에게 분여한 이익” 으로 보되, 그 이익 중 “1억원(동시행령 제28조 제3항을 준용하는 경우에는 3억원) 이상” 은 이를 적용하지 아니한다. (1999. 12. 31 개정) ○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. (1998. 12. 28 개정) 1. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가” 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 2. 건 물 (1999. 12. 28 개정) 건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 ② 삭 제 (2000. 12. 29) ③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평가한다. (1999. 12. 28 개정) ④ 제1항 제1호 단서에서 “배율방법” 이라 함은 개별공시지가에 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다. ⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리 등의 잔존기간ㆍ성질ㆍ내용ㆍ거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. ⑥ 기타 시설물 및 구축물에 대하여는 평가기준일에 다시 건축하거나 다시 취득할 때 소요되는 가액을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. ⑦ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. (1998. 12. 28 신설) 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 법인46012-655,2000.03.09 【제목】 특수관계자에 대한 부동산 임대시 부당행위계산기준이 되는 적정임대료 해당여부 및 산정방법 【질의】 특수관계있는 법인에게 자산을 임대함에 있어 매년 임대계약기간이 자동 연장되는 경우에도 법인세법상 적정임대료를 적용하여야 하는지 여부 【회신】 법인이 특수관계있는 자에게 자산을 임대하는 경우 법인세법시행령 제88조 제1항 제6호 의 규정에 의한 부당행위계산 유형에 해당하는 여부를 판정함에 있어 당해 부동산의 인근에서 동일한 임대기간중에 정상적인 사인간의 거래로 형성되는 임대료를 적용할 수 없는 경우에는 법인세법시행령 제89조 제4항 의 규정에 의한 적정임대료를 기준으로 부당행위계산의 유형에 해당하는지 여부를 판단하는 것이며 귀 질의의 경우 적정 임대료에 해당하는 지 여부는 임대계약의 갱신여부에 관계없이 위 규정에 의해 판단하는 것임 ○ 제도46011-11337,2001.06.05 【제목】 형 소유토지에 동생이 건물을 신축해 임대 및 양도하는 경우, 부당행위계산 부인대상여부 및 납세의무자 【질의】 본인의 아우가 토지 사용료를 본인에게 지불하고 아우가 자기자금으로 건물을 신축하여 부동산 임대업을 할 예정임(건물명의는 아우 이름으로 건축할 것임). (질의 1) 이때 형제간인 특수관계자간의 거래에 있어서 발생되는 세금문제가 있는지. (질의 2) 있다면 어떤 세금이며 그 세금계산 방법을 알고 싶음. (질의 3) 그리고 건물을 신축한 뒤 부동산 임대업을 하다가 그 부동산을 매각(토지, 건물 포함) 할 경우 이때 발생되는 양도소득세는, 본인은 토지에 대하여 아우는 건물에 대하여 부동산 양도소득세를 계산하여 납부하면 되는 것인지. 【회신】 1. 귀 질의의 경우 내용이 불분명하여 정확한 답변은 할 수 없으나 특수관계 있는 자에게 자산을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때에는 소득세법 제41조 및 같은법시행령 제98조 제2항 제2호의 규정에 의하여 부당행위계산부인 대상에 해당하는 것이며, 이 경우 소득금액 등의 계산에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용하는 것임. 2. 토지의 소유자와 건물의 소유자가 다른 부동산을 양도하는 경우 납세의무는 부동산 소유자별로 하는 것임.