부동산매매업의 부동산매매소득 추계신고시 소득금액 및 필요경비 산정방법

부동산매매업자의 토지 등 매매차익은 추계사유에 해당되는 경우 토지 등의 매매가액에 표준소득률을 곱하여 계산함

[회신] 귀 질의와 관련된 기 질의회신문(소득46011-1451,1996.05.16)을 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다. ※ 소득46011-1451, 1996.05.16 1. 당해연도에 신규로 사업을 개시하는 사업자는 소득세법 제70조 제4항 제3호에서 규정하는 간이소득금액계산서를 첨부하거나 재무제표등을 첨부하여 당해 과세기간에 대한 종합소득 과세표준확정신고를 할 수 있는 것임. 2. 그리고, 부동산매매업자의 토지 등 매매차익은 같은법시행령 제143조 제1항에서 규정하는 추계사유에 해당하는 경우 당해 토지등의 매매가액에 표준소득률을 곱하여 계산하는 것임. 이때 표준소득률을 적용함에 있어서 1995년 귀속의 경우 사업장별로 당해연도 수입금액이 일정규모(부동산매매업은 1억 5천만원) 이상인 사업자에 대하여는 당해 종목의 기본율에 100분의 20을 가산하여 적용하는 것임. 1. 질의내용 요약 1. 구 공유수면매립법(법률 제3901호 1986.12.31 개정전, 이하 “구법”이라 함)에 의하여 공유수면매립지의 소유권을 이후 취득매립지를 분할 하여 제3자에게 양도한 경우에 소득세의 과세와 관련된 소득금액 계산방법에 이견이 있어 질의하오니 빠른 시일내에 회신하여 주시면 감사하겠습니다. 2. 질의내용 □ 현 황 질의인은 구 공유수면매립법에 의해 `97년 매립준공인가를 득하고 매립지의 일부에 대한 소유권을 취득하였으며 `98년 이후 취득매립지를 분할하여 제3자에게 매각하였으며 매각금액은 확인이 됨. 공유수면매립사업당시 관련장부가 없어 공유수면 매립사업에 소요된 공사관련 경비는 알 수가 없음. □ 질 의 이 경우 소득세법 통칙 19-7, 소득세법 제19조 제1항 제12호 , 동법시행령 제34조에 의해 부동산매매업에 해당되어 부동산매매소득에 대한 추계신고시 소득금액 및 필요경비 산정방법에 대한 이견이 있어 의견을 제시합니다. 갑설) 공유수면매립지의 소유권취득은 부동산매매업을 위한 취득행위이므로 사업용으로 취득한 토지로 보아 소득세법 제80조 제3항 의 단서조항, 동법 시행령 제143조에 의해 필요경비의 별도 산정 없이 추계에 의한 소득금액을 산정하여야 한다. 을설) 공유수면매립지의 소유권취득은 건설업(공유수면매립사업은 건설업으로 봄)의 결과로서 이루어진 자산의 취득으로, 상기의 경우 부동산매매사업 목적 외로 취득한 취득가액이 불분명한 자산에 해당되므로 소득세법 제39조 제2항 , 동법시행령 제89조 제1항 제3호, 관련통칙 39-21의 규정에 의해 취득금액을 자산의 취득당시의 재정경제부령이 정하는 시가에 취ㆍ등록세를 가산한 금액으로 하여 소득금액을 산정하여야 한다. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제80조 【결정과 경정】 ① ~ ② (중간생략) ③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 당해연도의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부 기타 증빙서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 소득금액을 추계조사 결정할 수 있다. (94.12.22. 개정) ④ (이하생략) ○ 소득세법시행령 제143조 【추계결정 및 경정】 ① 법 제80조 제3항 단서에서 ″대통령령이 정하는 사유″ 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (94.12.31. 개정) 1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우 2. 기장의 내용이 시설규모ㆍ종업원수ㆍ원자재ㆍ상품 또는 제품의 시가ㆍ각종 요금 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 3. 기장의 내용이 원자재사용량ㆍ전력사용량 기타 조업상황에 비추어 허위임이 명백한 경우 ② 법 제80조 제3항 단서의 규정에 의하여 과세표준을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 제3항의 규정에 의하여 산출한 소득금액에서 법 제50조 내지 제52조의 규정에 의한 인적공제와 특별공제를 하여 과세표준을 계산한다. (94.12.31. 개정) ③ 법 제80조 제3항 단서의 규정에 의하여 소득금액의 추계결정 또는 경정을 하는 경우에는 다음 각호의 방법에 의한다. (94.12.31. 개정) ③ 법 제80조 제3항 단서의 규정에 의하여 소득금액의 추계결정 또는 경정을 하는 경우에는 다음 각호의 방법에 의한다. 다만, 제1호의 2의 규정은 단순경비율 적용대상자에 한하여 적용한다. (2000.12.29. 단서신설) 1. 수입금액에 표준소득률을 곱한 금액을 그 소득금액으로 하여 그 세액을 결정 또는 경정하는 방법 (95.12.30. 개정) 1. 수입금액에서 다음 각목의 금액을 공제한 금액을 그 소득금액으로 결정 또는 경정하는 방법. 이 경우 공제할 금액이 수입금액을 초과하는 경우에는 그 초과금액은 없는 것으로 본다. (2000.12.29. 개정) 가. 매입비용(사업용고정자산의 매입비용을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)과 사업용고정자산에 대한 임차료로서 증빙서류에 의하여 지출하였거나 지출할 금액 나. 종업원의 급여와 임금 및 퇴직급여로서 증빙서류에 의하여 지급하였거나 지급할 금액 다. 수입금액에 기준경비율을 곱하여 계산한 금액 1의 2. 수입금액에서 수입금액에 단순경비율을 곱한 금액을 공제한 금액을 그 소득금액으로 결정 또는 경정하는 방법 (2000.12.29. 신설) 2. 표준소득률이 결정되지 아니하였거나 천재ㆍ지변 기타 불가항력으로 장부 기타 증빙서류가 멸실된 때에는 기장이 가장 정확하다고 인정되는 동일업종의 다른 사업자의 소득금액을 참작하여 그 소득금액을 결정 또는 경정하는 방법. 다만, 동일 업종의 다른 사업자가 없는 경우로서 과세표준확정신고 후에 장부 등이 멸실된 때에는 법 제70조의 규정에 의한 신고서 및 그 첨부서류에 의하고 과세표준확정신고 전에 장부 등이 멸실된 때에는 직전과세기간의 소득률에 의하여 소득금액을 결정 또는 경정한다. (95.12.30. 개정) 2. 기준경비율 또는 단순경비율이 결정되지 아니하였거나 천재ㆍ지변 기타 불가항력으로 장부 기타 증빙서류가 멸실된 때에는 기장이 가장 정확하다고 인정되는 동일업종의 다른 사업자의 소득금액을 참작하여 그 소득금액을 결정 또는 경정하는 방법. 다만, 동일 업종의 다른 사업자가 없는 경우로서 과세표준확정신고 후에 장부 등이 멸실된 때에는 법 제70조의 규정에 의한 신고서 및 그 첨부서류에 의하고 과세표준확정신고 전에 장부 등이 멸실된 때에는 직전과세기간의 소득률에 의하여 소득금액을 결정 또는 경정한다. (2000.12.29. 개정) 3. 기타 국세청장이 합리적이라고 인정하는 방법 ④ (이하생략) 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 소득46011-1451,1996.05.16 【제목】 부동산매매업자의 토지등 매매차익은 추계사유에 해당되는 경우 토지등의 매매가액에 표준소득율을 곱하여 계산함 【질의】 본인은 ○○ 신도시에 4인 합작으로 ○○공사로부터 1994년에 상업용지를 할부로 구입하여 개인사업자등록을 발급받아 1995년도에 근린상가를 건축하여 1996년도에 준공을 하였으나 부동산 경기 침체로 당초 분양예상액 50억원중 극히 일부만 분양된 상태임. 그런데 본인등은 이 사업이 처음인데다 투자비에 대한 자료를 꼼꼼히 챙기지 못하였고 장부를 제대로 기장하지 못한 상태에서 소득세 신고를 추계로 하고자 하는데 가능한지. 또 추계로 했을 때 어떠한 불이익이 있는지 질의함. 【회신】 1. 당해연도에 신규로 사업을 개시하는 사업자는 소득세법 제70조 제4항 제3호 에서 규정하는 간이소득금액계산서를 첨부하거나 재무제표등을 첨부하여 당해 과세기간에 대한 종합소득 과세표준확정신고를 할 수 있는 것임. 2. 그리고, 부동산매매업자의 토지 등 매매차익은 같은법시행령 제143조 제1항에서 규정하는 추계사유에 해당하는 경우 당해 토지등의 매매가액에 표준소득률을 곱하여 계산하는 것임. 이때 표준소득률을 적용함에 있어서 1995년 귀속의 경우 사업장별로 당해연도 수입금액이 일정규모(부동산매매업은 1억 5천만원) 이상인 사업자에 대하여는 당해 종목의 기본율에 100분의 20을 가산하여 적용하는 것임.