토지를 양도하는 경우 사업소득인지 양도소득인지에 여부

부동산매매로 인한 소득이 사업소득인가 양도소득인가의 구분은 매매행위가 수익을 목적으로 하는 것인지의 여부, 규모와 횟수에 비추어 어느 정도의 계속성ㆍ반복성을 가지는지 여부, 사업목적이 있는지의 여부 등 제반사항을 종합적으로 판단하여야 할 것임.

[회신] 귀 질의의 경우 우리청 기 질의회신문【소득46011-51(1999.01.06), 소득46011-3905(1995.10.19) 및 소득46011-3855(1998. 12.10)】내용을 참고하시기 바랍니다. ※ 소득46011-51, 1999.01.06 부동산매매로 인한 소득이 사업소득인가 양도소득인가의 구분은 그 매매행위가 수익을 목적으로 하는 것인지의 여부, 그 규모와 횟수에 비추어 어느 정도의 계속성, 반복성을 가지는지 여부 또는 사업목적이 있는지의 여부 등 제반사항을 종합적으로 판단하여야 할 것인 바, 질의의 경우 부동산매매업에 해당되는 것으로 보이나 구체적인 정황등을 고려하여 사실판단할 사항임. 1. 질의내용 요약 (상황) 본인 외 6명은 1997년 4월 ○○도 소재 4필지 토지를 공동구입하고 1997년6월 (주)○○주택과 공동사업 계약을 체결한 이후에 설계 및 인허가 작업을 하여 1999년에 주택건설사업을 승인을 득하였음. 그러나 IMF 기간 등 오랜 시간의 경과로 토지소유자와 시행사인 (주)○○주택은 자금의 부족현상과 사업성의 불투명으로 인해 당 사업의 시행을 위한 건실하고 자금력이 있는 시공사를 선정하지 못하고 있던 차에 2002년 3월 시행사를 (주)○○주택으로부터 ××건설(주)로의 시행사 변경에 동의하는 조건으로 본 토지를 ××건설(주)로 양도하고 (주)○○주택과의 그간의 비용을 청산하고 토지소유자의 비율대로 정산하게 되었습니다. (본인 등은 사업자 등록을 하지 않았음) (질문) 상기와 같이 토지를 양도하는 경우 사업소득인지 아니면 양도소득인지에 대한 질의 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (1994. 12. 22 개정) 6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 ○ 소득세법시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】 ① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업” 이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. 1. 주택을 건설하여 판매하는 사업 2. 삭 제 (1995. 12. 30) ② (이하생략) ○ 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업” 이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법시행규칙 19-5 【주택신축 판매사업의 범위】 영 제32조의 규정에 의한 사업자로서 건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다. 1. 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다. 2. 건설업자에 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다. 3. 종전부터 소유하던 자기의 토지위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우 그 토지의 양도로 인한 소득은 건설업의 소득으로 본다. 다만, 토지의 면적이 주택이 정착된 면적의 5배(도시계획구역밖의 토지는 10배)를 초과하는 부분에 대하여는 건설업으로 보지 아니한다. 4. 시공중인 주택을 양도하는 경우에는 그 주택의 시공정도가 건축법에 의한 건축물에 해당되는 때에는 건설업으로 본다. 5. 신축한 주택이 판매되지 아니하면 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다. ○ 소득세법시행규칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】 ① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다. 1. 부동산 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우( 공유수면매립법 제14조 의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함) ② 묘지를 개발하여 분묘기지권을 설정하고 분묘설치자로부터 지료 등을 받는 것은 부동산임대업에 해당된다. ③ 부동산매매ㆍ저당ㆍ임대 등에 따라 행하는 부동산 감정업무를 수행하는 사업은 사업서비스업으로 본다. ④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다. ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정) 2. (이하생략) 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 소득46011-51(1999.01.06) 부동산매매로 인한 소득이 사업소득인가 양도소득인가의 구분은 그 매매행위가 수익을 목적으로 하는 것인지의 여부, 그 규모와 횟수에 비추어 어느 정도의 계속성, 반복성을 가지는지 여부 또는 사업목적이 있는지의 여부 등 제반사항을 종합적으로 판단하여야 할 것인 바, 질의의 경우 부동산매매업에 해당되는 것으로 보이나 구체적인 정황등을 고려하여 사실판단할 사항임. ○ 소득46011-3905(1995.10.19) 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 제반사항을 종합적으로 판단하여 사업성이 인정되는 경우에는 부동산매매업으로 보아 종합소득세가 과세되는 것이나 사업을 목적으로 하지 아니하고 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세 되는 것임. ○ 소득46011-3855(1998.12.10) 자산의 양도로 인하여 발생한 소득이 양도소득인지 부동산매매업에 해당하는 사업소득인지의 여부는 그 규모, 회수, 거래형태 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있는지의 여부에 따라 사실판단할 사항임.