토지ㆍ건물의 취득시기가 각각의 취득 및 보존등기 시점인지 여부

폐업한 날이 양도하는 자산의 취득시기가 되는 것이나, 폐업일 이전에 공동사업자에게 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일을 취득일로 보는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우 기 질의회신문((부가46015-4052, 1999.10.14), (소득46011-2090, 1996.07.23), (재경원소득46011-77, 1995.06.09), (재일46300-2863, 1997.12.06))을 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 【사업개요】 가. 이○○외 2인이 1997. 1월 ○○세무서로부터 3인 공동명의의 일반사업자등록증(업태 : 부동산 종목 : 상가신축판매, 임대)을 교부받고 ○○공사로부터 상업용지를 구입 후 1998. 1월 상가건물 신축완료후 분양사업 하였으며, 미분양된 상가는 3인 공동명의로 4년째 임대사업 하였음. 나. 금번 미분양으로 인하여 임대중인 상가를 3인이 공유물분할계획(예 : 4층-A, 5층-B, 6층-C)이며 이와 관련된 세금을 질의하고자 함. 【질의내용】 가. 3인공동사업자에게 각자에게 공유물 분할시 3인공동사업자는 각 개인의 사업자에게 세금계산서 교부 및 부가가치세징수 및 납부의무가 있는지 여부 ? 나. 3인공동사업자가 세금계산서 교부의무가 있다면 3인공동사업자는 실질적으로 공유물 분할시 수익이 실현되지 않았음에도 불구하고 익년도 5월에 공유물분할에 따른 사업소득세를 신고 납부하여야 할 의무가 있는지 여부 ? 다. 공유물분할 완료 후 각 개인의 임대사업자가 후일에 임대 상가를 매매시 양도소득세 대상인지 또는 사업소득세 대상인지 여부 ? 라. 상기 다항의 경우 토지ㆍ건물의 취득시기는 각각의 취득 및 보존등기 시점인지 또는 공유물분할 시점인지 여부 ? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】 ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다. ② 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기의 사업을 위하여 직접 사용ㆍ소비하는 경우에 대통령령이 정하는 것은 재화의 공급으로 본다. (1977. 12. 19. 개정) ③ 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기나 그 사용인의 개인적인 목적 또는 기타의 목적으로 사용ㆍ소비하거나 자기의 고객이나 불특정다수인에게 증여하는 경우에 대통령령이 정하는 것은 재화의 공급으로 본다. (1977. 12. 19. 개정) ④ 사업자가 사업을 폐지하는 때에 잔존하는 재화는 자기에게 공급하는 것으로 본다. 제5조 제1항 단서의 규정에 의하여 등록한 경우에 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되는 때에도 또한 같다. ⑤ (이하생략) ○ 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】 ① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다. (1994. 12. 22 개정) ② 제1항의 경우 금전외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다. (1994. 12. 22 개정) ③ 총수입금액의 계산에 있어서 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산 또는 확정시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정) ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (1994. 12. 22 개정) 1. ~ 10. (중간생략) 11. 부동산업(부동산임대소득에 해당하는 사업 및 제12호의 규정에 의한 부동산매매업을 제외한다. 이하 같다), 임대업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득 12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 13. (이하생략) ○ 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업” 이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정) 2. (이하생략) ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6. 민법 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해부동산의 점유를 개시한 날 (1998. 12. 31 신설) ② (이하생략) 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 부가46015-4052,1999.10.04 【제목】 토지공유가 수인이 공동사업자로서 상가를 신축ㆍ분양하고 미분양된 상가를 공유지분 별로 분할등기한 후 계속 공동사업 영위 않는 경우, 그 지분별 분할등기는 출자지분 현물반환으로서 과세됨 【질의】 토지 공유소유자 5인이 공동사업으로 상가를 신축하여 분양하다가 일부 분양하고 미분양된 일부상가를 공유자 지분별로 분할등기(상가 동ㆍ호수는 임의대로 선택하여 등기이전) 한 건과 관련하여 아래와 같이 양설이 있어 질의함. - 아 래 - <갑설> 재화의 공급에 해당하지 아니함 및 수입금 불산입 공유물분할이라 하더라도 공동사업의 해지, 탈퇴, 별도사업자로의 전환이 아닌 즉 공동사업을 유지하면서 출자지분 범위내에서 자금융통을 위하여 단순히 분할등기하는 경우에는 재화의 공급에 해당하지 아니함 (관련예규: 국심 91중 163, 1991. 5. 15 및 소득46011-1899, 1998. 7. 10) <을설> 재화의 공급 및 수입금액 산입 자금융통을 위한 단순한 공유물 분할이 아닌 개인별, 독립적, 배타적으로 사용하기 위하여 분할등기한 내역은 재화의 공급에 해당함 (관련예규: 부가1265-2086, 1983. 8. 23 소득46011-1338, 1998. 8. 12) 【회신】 토지 공동소유자 5인이 공동으로 상가를 신축하여 분양하는 사업자가 당해 상가의 일부를 분양하고 미분양된 상가를 공유자 지분별로 분할등기한 후 계속 공동사업 영위하지 아니하는 경우 당해 지분별 분할등기한 것은 출자지분의 현물반환에 해당하므로 부가가치세법 제6조 제1항 의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것임. ○ 소득46011-2090,1996.07.23 【제목】 공동사업자가 판매목적으로 신축한 상가의 건축비로 대물변제하거나 출자지분별로 분할등기시에는 대물변제나 분할등기 시점의 당해 상가의 정상가액은 총수입금액에 산입함 【요약】 공동사업자가 판매목적으로 신축한 상가를 건축비와 대물변제하거나 출자지분별로 등기하는 경우 대물변제, 분할등기시점의 상가정상가액을 공동사업장의 총수입금액에 산입함 【질의】 - 4인 공동(1/6.2명, 2/6.2명)으로 상가건물(지하1층 지상 10층)을 신축하여 판매ㆍ임대업을 영위하는 경우 ① 4층~10층은 당해 건물을 시공한 회사의 건축비로 대물변제한 경우의 소득금액계산 방법 ② 건축비를 현금지급하고 당해 건물을 전체로 공동사업 비율에 의하여 분할한 경우 및 일부층은 건축비로 대물변제하고 나머지 층은 공유물분할 등기하는 경우의 소득금액계산 방법 ③ 건축비를 10억원으로 도급계약하고 그 대가로 건물을 대물변제하였으나 건물가액이 9억원인 경우의 부가세과세표준 및 소득세 수입금액 처리방법 【회신】 1. 공동사업자가 판매목적으로 신축한 상가를 당해 상가의 건축비와 대물변제하거나 당해 상가를 출자지분별로 분할등기하는 경우에는 당해 공동사업장의 총수입금액계산에 있어서 대물변제 또는 분할등기 시점의 당해 상가의 정상가액을 총수입금액에 산입함. 2. 또한, 공동사업자가 임대용 건물을 신축하여 임대사업에 공하다가 출자지분에 따라 단순히 분할등기하는 때에는 당해 공동사업장의 총수입금액에 산입하지 아니하는 것이나 건물의 신축목적 등은 사실에 따라 판단할 사항임. 3. 아울러, 공동사업자가 출자지분을 현물로 반환하는 것은 부가가치세법 제6조 에 의한 재화의 공급에 해당함. ○ 재경원소득46011-77, 1995.06.09. 【질의】 상가(토지 포함)를 취득하여 부동산임대업으로 사업자등록을 하고 소유하여 오던 중 임차인들에게 양도할 경우 소득구분은. 1. 매수인(임차인)이 20인 정도일 경우 매수인이 동 부동산을 분할하지 않고 공유로 취득할 경우 양도소득 또는 부동산매매업 중 어느 소득에 해당되는지. 2. 상기의 경우 매수인에게 각자명의로 분할양도하는 경우 양도소득 또는 부동산매매업 중 어느 소득에 해당되는지. 【회신】 임대목적으로 취득한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득으로 과세하는 것이며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업으로 과세하는 것임. 따라서 임대를 하던 부동산에 대한 소유권을 이전할 때 발생하는 소득이 양도소득인지 사업소득인지는 사업목적의 유무 및 규모 등을 참조하여 사실판단할 사항임. ○ 재일46300-2863,1997.12.06 【제목】 부동산매매업을 공동사업하다가 폐업하고 잔여건물을 자가공급으로 신고한 후 임대사업 영위하다 건물의 일부를 양도시 양도세 과세대상임 【질의】 (사건내용) 1. 1989. 5. 5인 공동명의로 토지분양 받음. 2. 1990. 9. 5인 공동사업자등록(부동산매매업, 상가신축판매 - 일반사업자) 3. 종합건설회사와 도급계약 - 세금계산서수취 4. 1990년, 1991년 각 과세기간별로 부가세 환급(건축비부문 매입부가세) 5. 1991. 12. 4 건물 완공(준공검사필) - 분양 10%, 미분양 90% 6. 건물 등기시 공동사업자 각자의 지분비율로 호별 분할보존등기하였음(공동사업자 전체 보존등기하지 않음)(예 : 101호-A, 102호-B, 103호-C등) 7. 1992. 1. 25 2기확정 부가세신고시 분할보존등기로 인하여(자가공급에 해당됨) 미분양에 대하여 예상분양가를 과세표준으로 하여 부가세신고 납부 8. 1992. 5. 31 분양 및 자가공급분 전체를 수입금액으로 하여 1991년 귀속 소득세 확정신고 납부 9. 1992. 7. 1 공동사업자 각자 부동산 임대사업자등록함(과세특례) 10. 자가공급분에 대한 부가세 매입세액공제 하지 않았음(세금계산서 교부하지 않았음). 11. 이후 부동산임대소득세 대한 부가세 신고 및 소득세신고 하고 있음. 12. 현재 사업자등록증은 간이과세자임 (질의) 1997. 10. 본 건물중 A가 101호를 양도하였을 경우 1. 건물분에 해당하는 부가세를 납부해야 하는지. 2. 만약 부가세를 납부해야 한다면 세금계산서를 교부할 수 있는지, 현재 간이과세자인데 간이과세자는 세금계산서를 교부할 수 없다는데 부가세를 징수하지도 못하고 납부를 10%를 하는지 아니면 간이과세 부가가치세율을 적용하는지. 3. 소득세는 사업소득으로 하는지, 양도소득으로 하는지. 4. 만약 양도소득세로 한다면 토지의 취득시기는 최초 취득한 1989년인지, 아니면 자가공급한 날인 1991. 12.인지 의문이 있어 질의함. 【회신】 1. 5인 공동으로 토지를 매입하여 건물을 신축, 부동산매매업을 영위하다가 부동산매매업을 폐업하고 판매되지 아니한 잔여건물을 자가공급으로 신고한 후 임대사업을 영위하던중 건물의 일부를 양도(다른 자산거래 등에 의하여 부동산매매업에 해당하는 경우를 제외)하는 경우에는 양도소득세 과세대상임. 2. 이 경우 위의 부동산매매업을 폐업한 날이 양도하는 자산의 취득시기가 되는 것이나, 폐업일 이전에 공동사업자에게 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일을 취득일로 보는 것임.