[회신]
귀 질의와 관련한 기 질의회신문(제도46011-10570(2001.04.13), 소득46011-377(2000.03.22))을 붙임과 같이 보내니 참고하시기 바랍니다.
※ 제도46011-10570, 2001.04.13
1) 재건축조합의 총수입금액 계산시 조합원이 자기지분에 상당하는 아파트를 분양받으면서 납부한 추가부담금은 소득세법 제24조 제1항의 규정에 의한 총수입금액에 해당하지 않는 것이나, 자기지분 초과분에 대해 조합원으로부터 별도로 받는 대금은 총수입금액에 산입하는 것임.
2) 따라서 귀 질의의 경우 실질 내용에 따라 총수입금액을 계산하시기 바람.
1. 질의내용 요약
1. 추가부담금에 대한 수익사업부분 해당 여부
당 재건축조합은 조합원총회에서 조합원 아파트분양규정을 다음과 같이 규약하고 있습니다.
- 재건축주택조합 규약 -
제49조(관리처분계획 및 분양)
⑥ 조합원에게 분양하는 아파트 평형, 동, 호의 결정은 따라 법령에서 정한 외에는 조합이 정한 아파트배정기준에 의한다.
- 제8차 조합원총회 -
조합원 아파트 분양규정
제4조(배정순위 분류)
① 아파트 배정은 조합원 총회에서 공약한 바에 따라 출자재산의 차이와 사업자 밖으로 이주한 시기 차이 등을 근거로 다음 6종류로 분류한다.
1순위 : 지분금액 1억5천만원이상 보유 조합원으로 `94. 12. 31이전에 사업지 밖으로 이주한 조합원
2순위 : 지분금액 1억5천만원이상으로 `95년 이후 이주한 조합원
3순위 : 지분금액 1억원이상 보유 조합원
4순위 : 지분금액 9천만원이상 보유 조합원
5순위 : 지분금액 7천만원이상 보유 조합원
6순위 ; 지분금액 7천만원이상 보유 조합원
② 아파트 배정 기준은 지분액 기준외 이주시기 순위는 다음과 같다.
1순위 및 2순위 : `94. 12. 31까지 이주한 조합원
3순위 : `95. 8. 12까지 이주한 조합원
4순위 : `95. 12. 31까지 이주한 조합원
5순위 : `96. 12. 31까지 이주한 조합원
③ 조합원별 평형, 동, 호, 순위 결정은 별표 순위 배정표 1, 2의 기준배점을 합계한 점수순위로 해야 한다.
④ 선택순위는 지분액 순위로 하고 같은 지분금액 같은 이주일이 경합될 때에는 추첨으로 한다.
제5조(아파트평형, 동, 층 배정)
① 분양아파트 전부를 배정대상으로 1순위자가 제일 먼저 선택하고, 두 번째로 순위자 순차적으로 선택할 수 있다.
② 같은 순위에 속하는 조합원이 동일한 동, 평형 배정아파트가 없어서 경합 될 경우에는 추첨으로 정하고 난 후에 최하위 순위가 선택하는 것을 원칙으로 한다.
제7조(평형의 선택)
아파트 입주희망 평행선택은 조합원회보 제26호(`98. 2. 5)에 의하여 선정한 평형을 기준하여 제5조 선택절차에 의한다. 다만, 평형을 신청하지 않은 조합원은 배정이 완료된 후에 선택할 수 있다.
제8조(지분액이 부족한 조합은 평형선택)
지분액이 아파트 분양가보다 부족한 조합원도 높은 값의 아파트를 선택할 수 있으나 부족액은 일반분양자의 분양금 납입기준에 의한다.
이러한 배정기준하에서의 추가부담금의 수익사업 해당 여부
갑설 : 위 규약으로 보아 조합원이 자기지분에 상당하는 아파트를 분양 받으면서 납부한 추가부담금으로 보아
소득세법 제24조 1항
의 규정에 의한 총수입금액에 해당하지 아니한다.
을설 : 위 규약으로 보아 자기지분 초과분에 대해 조합원으로부터 별도로 받는 대금으로 보아 총수입금액에 산입해야 함.
2. 각 조합원들의 출자지분 변동 여부
공동 사업자인 조합원들이 토지를 감정평가하여 약 350억원의 출자지분이 최초 발생 되었으나, 이후 추가부담금과 환지청산금으로 약 370억의 최종 출자금이 되었습니다. 이러한 경우 각 조합원들이 일반분양에 대한 수익사업으로 발생된 소득금액을 지분별로 신고함에 있어서 최초 감정평가에 의한 350억원을 조합의 출자지분으로 보아 소득금액을 안분하여야 하는지 아니면 최종 출자금(370억원)을 조합지분으로 보아 각 조합원지분별로 소득안분하여야 하는지 질의 합니다.
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○
소득세법 제24조
【총수입금액의 계산】
① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다. (1994. 12. 22 개정)
② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다. (1994. 12. 22 개정)
③ 총수입금액의 계산에 있어서 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산 또는 확정시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정)
○
소득세법 제27조
【필요경비의 계산】
① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (1998. 12. 28 개정)
② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다. (1994. 12. 22 개정)
③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정)
나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 제도46011-10570,2001.04.13
【제목】
재건축조합의 총수입금액계산시, 조합원이 ‘자기지분 상당’ 의 아파트를 분양받으면서 납부한 ‘초과부담금’ 은 제외하나, ‘자기지분초과분’ 에 대한 별도대금은 산입함
【질의】
질의하는 재건축 주택조합은 지분제에 의한 건축분양이며 총 건축 및 분양 내역은 아래표와 같음.
(단위 : 백만원)
| 구 분 | 일반 분양 | 조합원 분양 | 합 계 | 비 고 |
| 건 축 면 적 | 67,223㎡ | 67,040㎡ | 134,263㎡ | |
| 일반분양 수입 조합원추가부담분 조합원지분금액 | 48,555 | 20,652 31,058 | 48,555 20,752 31,058 | 분양수입계정 조합원수입계정 출자금계정 |
| 소 계 | 48,555 | 51,810 | 100,365 | |
| 건축비용원가 | | | 92,590 | |
- 상기표와 같은 상황에서 수입인식 중 조합원 추가부담금(20,752백만원)에 대하여 다음과 같은 이견이 있어 질의함.
<갑설>
조합원 추가부담금은 일반분양과 동일하게 보아 수익사업의 매출로 보는 것은 조합원이 주택을 건설한다 하는 조합 고유 목적사업(비과세 사업)에 위배되는 사항이므로 조합원의 추가출자의 성질로 보아 수입으로 인식하지 아니한다.
<을설>
조합원의 추가부담금도 매출로 보아 수입으로 인식하여야 한다.
【회신】
1) 재건축조합의 총수입금액 계산시 조합원이 자기지분에 상당하는 아파트를 분양받으면서 납부한 추가부담금은
소득세법 제24조 제1항
의 규정에 의한 총수입금액에 해당하지 않는 것이나, 자기지분 초과분에 대해 조합원으로부터 별도로 받는 대금은 총수입금액에 산입하는 것임.
2) 따라서 귀 질의의 경우 실질 내용에 따라 총수입금액을 계산하시기 바람.
○ 소득46011-377,2000.03.22
【제목】
재건축조합의 소득금액 계산상 필요경비에 산입하는 토지의 가액 선정방법
【질의】
1. 사업소득금액 산출시 필요경비를 구성하는 토지가액은 조합원이 당해 토지를 취득한 시점의 가액을 기준으로 하는지, 아니면 조합원이 당해 조합에 출자한 시점(신탁등기 시점)을 기준으로 하는지.
2. 토지가액을 공인된 감정평가기관의 감정평가액을 근거로 책정하고자 하는 경우 평가시점을 신탁등기 시점으로 할 경우 준공전에 신탁등기 시점으로 소급해서 감정평가가 가능한지. 또한, 감정평가외 개별공시지가나 시공사에서 정해준 토지가격도 토지가액으로 볼 수 있는지.
【회신】
재건축조합의 소득금액계산에 있어서 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로, 현물출자의 시기는 주택건설촉진법 제44호 제1항의 규정에 의한 주택조합의 설립인가일 또는 출자한 토지의 등기접수일 중 빠른날로 하는 것이며, 이 때 토지가액은 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액으로 계산하며 감정가액이 없는 경우에는
상속세 및 증여세법 제61조
의 규정에 의하여 평가한 가액으로 하는 것임.