재건축과 관련하여 총수입금액의 계산 등

귀 질의의 경우 우리청의 관련 아래 기 질의회신문을 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바람.

[회신] 귀 질의의 경우 우리청의 관련 아래 기 질의회신문을 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다. 아 래 1. 재건축조합원이 권리면적을 초과하여 분양 받으면서 자기지분 초과분에 대한 추가부담금의 총수입금액 산입 여부 : 제도46011-10570.2001.04.13. 2. 조합원의 기존건물에 대한 보상비의 필요경비 산입 여부 : 소득46011-3507,1996. 12.17. 3. 재건축조합이 현물출자받은 토지의 평가 : 소득46011-377,2000.03.22. 4. 재건축과 관련한 손해배상금의 총수입금액 산입 여부 : 소득46011-21247,2000.10.20. 5. 재건축과 관련하여 무상으로 받은 자산의 총수입금액 산입 여부 : 소득46011-53,1999.09.17. 6. 조합원이 납부하는 선납할인료의 과세표준에 포함 여부 : 부가46015-1894,1998.8.22. 7. 기타 내용에 대하여는 붙임 관련법령 및 예규를 참고하시기 바랍니다. | [ 회 신 ] | | ※ 제도46011-10570, 2001.04.13. 재건축조합이 총수입금액 계산시 조합원이 자기지분에 상당하는 아파트를 분양 받으면서 납부한 추가부담금은 소득세법 제24조 제1항 의 규정에 의한 총수입금액에 해당하지 않는 것이나, 자기지분 초과분에 대해 조합원으로부터 별도로 받는 대금은 총수입금액에 산입하는 것임. | 1. 질의내용 요약 <재건축계약 내용> 1. 조합원은 기존소유토지를 제공하고 ○○건설과 아파트를 건설하여 조합원에게 아파트를 제공하고 조합원외 아파트와 상가를 일반분양 하여 수익금을 갖도록 지분계약을 체결함 2. 조합원에게는 기존보유토지면적의 126.5%에 해당하는 아파트를 제공하기로 하고 조합원이 분양받는 아파트(옵션 9% 적용)는 평당 6,500,000원으로 계약하고, 지분차이 정산시에도 평당 6,500,000원을 적용하도록 계약되었음 3. 일반분양 분은 옵션 40%를 적용하여 평당 약 8,000,000원에 분양을 완료하였음(부가가치세 포함) 4. 조합원분양 분에 대하여 일반분양 분의 옵션과 똑같이 할 경우 추가비용 33,986,000원을 ○○건설(주)에 지불하기로 되어 있음 (추가옵션 희망 조합원이 ○○건설 측과 직접 계약하고 조합과는 무관함) 5. 조합은 현물출자토지에 대하여 ○○법인과 ○○사무소(개인감정평가사임)에 각각 1994.8.1 감정의뢰 및 1994.10.1.자 가격기준시점으로 하여 토지가액을 평가받은 바 있음(조합설립인가일: 1993.8.12. 재건축사업계약일 : 1994.6.14) <질의내용> 1. 재건축조합의 총수입금액 계산시 조합원이 권리면적을 초과하여 분양 받으면서 자기지분 초과분에 대하여 추가부담금은 일반분양수입금액과 같이 총수입금액에 산입 여부(평당 6,500,000원으로 계산하고 지분정산시 조합원의 권리면적보다 미달하게 분양받은 아파트의 조합원에 대한 환급금은 필요경비에 산입하는지) 2. 조합원의 기존건물에 대한 보상비로 당시 지방세법 상 건물시가표준액을 평가액으로 하여 지급하였는 바 이 건물보상비를 필요경비에 산입 여부(‘94년도 시가표준액) 3. 재건축조합이 현물출자받은 토지의 평가 : 조합설립인가일(1993.8.12), 재건축사업게약제결일(1994.6.14), 토지감정평가일(1994.10.1.) 4. 조합가입에 이미 합의한 자가 이를 부인하고 이주를 하지 않아 재개발사업이 지연됨으로서 조합원이 막대한 손해를 입은바 당사자에게 손해배상청구소송을 제기하여 법원의 화해로 1억3천만원의 손해배상금을 받은 경우 총수입금액에 산입 여부 5. 재개발사업지구 내의 도로소유자가 뜻밖에 많은 보상금을 받자 그 중 일부를 조합운영비에 쓰라고 기부한 경우(약 1천만원) 이를 총수입금액에 산입 여부 6. 재건축조합이 아파트의 분양과 관련하여 조합원으로부터 납입분양금을 수령함에 있어 납입연체료와 선납할인료가 발생하는 경우 선납할인료가 부가가치세 과세표준에 포함하는지 여부 7. 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 함께 공급하는 경우 공통경비의 안분계산 등( 질의:2.3.4.5.10.번, 재건축조합이 조합원아파트와 일반분양 상가 및 아파트의 공통경비 안분계산) 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】 ① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다. (1994. 12. 22 개정) ○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. ② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다. ③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】 ④ 제1항에서 규정하는 주택과 다른 목적의 건물을 신축하여 판매하는 경우에는 각각 이를 구분하여 기장하고, 이에 공통되는 필요경비가 있는 경우에는 재정경제부령이 정하는 바에 의하여 안분 계산한다. (1998. 4. 1 직제개정) ○ 소득세법시행규칙 제14조 【필요경비의 안분계산】 ① 영 제32조 제4항의 규정에 의한 안분계산은 동조 제3항의 규정에 의한 주택 및 다른 목적의 건물(각각에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)에 공통되는 필요경비를 당해주택 및 다른 목적의 건물 각각의 가액에 비례하여 안분계산하는 것 으로 한다. ② 제1항의 규정을 적용함에 있어 당해 주택 및 다른 목적의 건물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 당해 주택 및 다른 목적의 건물의 각각의 기준시가에 의하여 안분계산한다. ○ 소득세법 제26조 【총수입금액 불산입】 ② 거주자가 무상으로 받은 자산의 가액과 거주자의 채무의 면제 또는 소멸로 인한 부채의 감소액 중 대통령령이 정하는 이월결손금의 보전에 충당된 금액은 당해연도의 소득금액의 계산에 있어서 이를 총수입금액에 산입하지 아니한다. (1994. 12. 22 개정) ○ 소득세법시행령 제51조 【총수입금액의 계산】 ③ 사업소득에 대한 총수입금액의 계산은 다음 각호에 의한다. 4. 사업과 관련하여 무상으로 받은 자산의 가액과 채무의 면제 또는 소멸로 인하여 발생하는 부채의 감소액은 총수입금액에 이를 산입한다. 다만, 법 제26조 제2항의 경우에는 그러하지 아니하다. ○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】 ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 ″공급가액″이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다. 1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가 ② 다음 각 호의 금액은 과세표준에 포함하지 아니한다. 1. 에누리액 5. 공급대가의 지급지연으로 인하여 지급받는 이자로서 대통령령이 정하는 연체이자 ○ 부가가치세법시행령 제48조 의 2 【과세표준의 안분계산】 ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등” 이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가” 라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정) 2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정) 3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도” 라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자신이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (1996. 12. 30 개정 ; 상속세 및 증여세법 부칙) 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 제도46011-10570,2001.04.13. 재건축조합이 총수입금액 계산시 조합원이 자기지분에 상당하는 아파트를 분양 받으면서 납부한 추가부담금은 소득세법 제24조 제1항 의 규정에 의한 총수입금액에 해당하지 않는 것이나, 자기지분 초과분에 대해 조합원으로부터 별도로 받는 대금은 총수입금액에 산입하는 것임. ○ 소득46011-3507,1996.12.17 주택 재건축조합의 소득금액을 계산함에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 일반분양하는 주택등의 총수입금액에서 이에 대응되는 토지가액, 새로운 건물의 신축비용, 기존건물의 철거비용 등의 합계액으로 하는 것이며, 이때 철거된 기존건물의 취득가액은 필요경비에 산입할 수 없는 것임. ○ 소득46011-377,2000.03.22 재건축조합의 소득금액계산에 있어서 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로, 현물출자의 시기는 주택건설조촉진법 제44조 제1항의 규정에 의한 주택조합의 설립인가일 또는 출자한 토지의 등기접수일 중 빠른날로 하는 것이며, 이 때 토지가액은 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액으로 계산하며 감정가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제61조 의 규정에 의하여 평가한 가액으로 하는 것임. ○ 소득46011-21247,2000.10.20. 1. ○○공사에 따른 사업장시설물의 일부철거로 인하여 사업자가 받은 보상금 중 사업장의 이전에 소요되는 비용, 상품 등의 이전에 따른 감손, 3개월간의 영업손실 등에 대한 보상금은 소득세법시행령 제51조 제3항 제5호 의 규정에 의하여 총수입금액에 산입하는 것이며, 사업용고정자산에 대한 보상금은 소득세법기본통칙24-9의 규정에 의하여 총수입금액에 산입하지 아니하는 것임. 2. 소득세법 제27조 제1항 및 같은법시행령 제55조 제1항의 규정에 의하여 사업장이전에 실제로 소요된 비용은 필요경비에 산입하는 것임. ○ 소득46011-53,1999.09.17 거주자에 대한 사업소득금액의 계산에 있어서 사업과 관련하여 무상으로 받은 자산의 가액과 채무의 면제 또는 소멸로 인하여 발생하는 부채의 감소액은 소득세법 제24조 및 같은법시행령 제51조 제3항 제4호의 규정에 의하여 당해 연도의 총수입금액에 산입하는 것이며 그 수입시기는 당해 수입금액이 확정된 날이 속하는 연도로 하는 것임. ○ 부가46015-1894, 1998.8.22. 귀 질의의 경우 기질의회신문(부가22601-593, 1987.3.31.)을 참조바람. 참고예규: 부가22601-593(1987.3.31.) 사업자가 중간지급조건부 건설용역을 공급함에 있어서 계약당사자간의 사전약정에 의하여 공사대금의 각 부분을 계약서상의 지급일 이전에 납부하는 때에는 일정금액을 차감하여 준다는 내용을 계약서상에 명시한 경우에는 그 차감된 금액을 과세표준으로 하여 공사대금을 수령하는 때에 세금계산서를 교부하여야 하는 것임. ○ 부가46015-4806,2000.12.20. 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물ㆍ기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 부가가치세가 과세되는 건물 등의 과세표준은 실지거래가액에 의하는 것이나 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항 및 제5항의 규정에 따라 안분계산한 공급가액을 그 과세표준으로 하는 것이며, 과세ㆍ면세겸영사업자가 공통사용한 건물 등의 과세표준은 동령 동조 제3항에 해당하지 아니하는 경우에는 동조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 안분계산한 공급가액을 그 과세표준으로 하는 것임. ○ 소득46011-259,2000.2.21. 재건축조합의 소득금액계산에 있어서 총수입금액은 소득세법 제24조 제1항 의 규정에 의하여 일반분양하는 잔여세대의 아파트와 자기지분을 초과한 아파트를 취득하는 조합원으로부터 조합의 규약 등에 따라 분양대금을 별도로 지급받는 금액 및 상가 등의 분양대금을 합계한 금액으로 하는 것이며 ○ 재산46014-978,2000.8.9. 주택건설촉진법 제3조 제9호의 규정에 의한 재건축조합이 같은법시행령 제32조 제2항 제8호의 규정에 의한 재건축사업을 시행하는 경우 조합원이 소유한 토지ㆍ건물을 재건축조합에 현물출자하고 사업시행완료로 동 조합측으로부터 건설된 주택의 처분계획에 따라 재건축한 주택을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 환지청산금을 교부받는 부분은 양도에 해당하여 양도소득세과세대상이 되는 것임 ○ 부가46015-1520,1998.7.8. 1. 사업자가 과세사업과 면세사업을 겸영하는 경우에 과세사업 또는 면세사업에 관련된 매입세액의 계산은 실지귀속에 따라 하되, 과세사업과 면세사업에 공통으로 사용되어 실지귀속을 구분할 수 없는 매입세액(공통매입세액)은 부가가치세법시행령 제61조 제1항 및 제4항의 규정에 의하여 안분계산하는 것으로, 2. 귀 질의의 ○○공사가 과세사업에만 사용하기 위하여 건물을 신축하는 경우 당해 건물신축관련 매입세액은 공제되는 것이나, 과세사업에만 사용되는지 여부는 관련거래사실에 따라 판단할 사항임. ○ 제도46011-10702,2001.04.20 【제목】 재건축조합이 아파트를 현물출자받아 일반분양할 경우, 필요경비에 산입하는 토지가액 산정방법 【회신】 1. 주택건설촉진법에 의한 재건축조합이 일반분양할 경우 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로 공신력있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액으로 계산하는 것이며 2. 이때 아파트인 경우 토지와 건물을 함께 감정평가하여 각각의 가액구분이 불분명한 때에는 현물출자 당시의 기준시가에 의하여 안분계산하는 것임.