공동사업에 현물출자한 토지의 현물출자한 당시의 가액의 의미

현물출자한 출자당시의 가액은 ① 법인세법 시행령 제89조 제1항에 해당하는 가격 ② 법인세법 시행령 제89조 2항 제1호의 감정가액(이 경우 소급 감정가액은 불인정) ③ 상속세법 제61조의 개별공시지가(지가급등지역의 경우 공시지가에 배율을 곱하여 산정)를 순차로 적용하여 계산한 금액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액으로 하는 것임.

[회신] 현물출자한 출자당시의 가액은 ① 법인세법 시행령 제89조 제1항에 해당하는 가격 ② 법인세법 시행령 제89조 2항 제1호의 감정가액(이 경우 소급 감정가액은 불인정) ③ 상속세법 제61조의 개별공시지가(지가급등지역의 경우 공시지가에 배율을 곱하여 산정)를 순차로 적용하여 계산한 금액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액으로 하는 것입니다. 귀 질의와 관련된 자료를 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 공동사업에 현물출자한 토지의 현물출자한 당시의 가액의 의미 <질의내용> 공동사업자 모두 십 수년전에 취득하여 거주하던 1가구 1주택을 현물 출자함에 따라 현물출자 당시의 토지에 대한 실지 거래가액이 없는 바, 이 경우 위 예규(소득 46011-340, 1999.11.12)를 적용함에 있어 “공동사업에 현물출자한 당시의 가액” 이라 함은 어떠한 가액을 의미하는지? ① 소득세법 제99조 제1항 제1호 에 의한 공동사업 계약일의 개별 공시지가를 의미하는 것인지? ② 보유토지에 대한 공동사업계약 시점에서 보유 토지를 기준으로 공동출자지분을 계상하기 위하여 공동사업자간에 합의하여 명기한 공동사업계약서상 토지의 가액을 의미하는 것인지? ③ 현재시점에서 공동사업계약 체결 당시로 소급하여 감정한 소급 감정가액 인지 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제39조 【총수입금액과 필요경비의 귀속연도등】 ① 거주자의 각 연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다. (1994. 12. 22 개정) ② 거주자가 매입ㆍ제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다. (1994. 12. 22 개정) ③ 거주자가 각 과세기간의 소득금액을 계산함에 있어서 총수입금액과 필요경비의 귀속연도와 자산ㆍ부채의 취득 및 평가에 관하여 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하거나 관행을 계속적으로 적용하여 온 경우에는 이 법 및 조세특례제한법에서 달리 규정하고 있는 경우를 제외하고는 당해 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다. (1998. 12. 28 개정) ④ 제1항의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도, 제2항의 취득가액의 계산이나 기타 자산ㆍ부채 등의 평가에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정) ○ 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】 ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다. 1. 생략 2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액 3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 재정경제부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법 시행규칙 제48조 【시가의 계산】 영 제89조 제1항 제3호에서 “재정경제부령이 정하는 시가” 라 함은 법인세법시행령 제89조 를 준용하여 계산한 금액을 말한다. (2001. 4. 30 신설) ○ 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】 ① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다. (1998. 12. 31 개정) ② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식 등을 제외한다. (1998. 12. 31 개정) 2. 상속세 및 증여세법 제38조 ㆍ동법 제39조의 2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액 (2002.12.30 개정) ○ 상속세법 제61조 【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. (1998. 12. 28 개정) 1. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가” 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 소득46011-340,1999.11.12 【제목】 공동사업자인 주택신축판매업자의 필요경비 중 토지가액은 공동사업에 현물출자한 당시(즉 공동사업계약을 체결한 날)의 가액으로 함 【질의】 1. 본인 등이 거주하고 있는 연립주택은 현재 9세대로서 건물이 노후화하여 19세대를 재건축하여 9세대는 본인 등이 거주하고 10세대는 일반분양하여 건설비에 충당(일부 추가분담금도 부담할 예정임)할 계획인 바, 2. 9인이 공동사업자로서 공동사업계약을 체결하고 재건축허가를 얻어 운영하고자 하는데 이 때 재건축 “공동사업계약체결일” 또는 “재건축허가일” 을 현물출자한 시기로 보아 토지취득시기로 보고 토지취득가액을 산정하는지 여부를 질의함. 【회신】 공동사업자인 주택신축판매업자의 총수입금액에 대응하는 필요경비 중 토지가액은 공동사업에 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로 이 경우 공동사업계약을 체결한 날을 현물출자 시기로 보는 것임. ○ 재경부재산46014-119, 2002.06.07. 【제목】 공동사업에 현물출자시 양도소득세과세 여부와 공동사업의 필요경비산입 여부 【질의】 토지를 출자하여 공동사업으로 부동산매매업(85㎡ 이상의 주택을 신축하여 양도목적임)을 영위하기 위하여 동일필지의 토지에 4인 공동지분(각자 1/4지분)으로 등기된 상태의 토지를 현물출자하여 공동사업을 예정중에 있음. 토지소유자 중 2인은 10년 전에 취득하였으며, 나머지 2인은 3년 전에 취득하였음. 토지취득가액이 불분명한 토지에 대하여 질의함. 1. 토지취득시기 및 취득가액산정문제 소득세법 제27조 와 동법시행령 제55조 및 동법시행령 제89조 그리고 동법시행규칙 제48조 및 법인세법시행령 제89조 에서 사업소득에 대한 필요경비계산에 있어서는 토지출자자는 ＂주택신축판매업과 부동산매매업의 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 그 취득가액이 불분명한 자산은 당해 사업자가 당초에 취득한 때의( 소득세법시행령 제55조 ) 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액으로 하되( 소득세법시행령 제89조 ) 시가가 불분명한 경우에는 ① 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법이이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액 ② 상속세및증여세법 제38조 , 동법 제39조 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액을 순차로 적용하여 계산한 금액을 시가로 보아( 법인세법시행령 제89조 ) 이에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액의 취득가액을 장부가액으로 한다( 소득세법시행령 제55조 ))로 규정되어 있음.그리고, 공동사업자의 경우에는 국세청예규 소득46011-340(1999.11.12.), 재일46014-2657(1997.11.12.)에서는 ＂공동사업자인 주택신축판매업자의 총수입금액에 대응하는 필요경비중 토지가액은 공동사업에 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로 이 경우 공동사업계약을 체결한 날을 현물출자시기로 보는 것입니다.＂라고 회신한 바 있음. 2. 공동구성원에 대한 공동사업출자당시의 양도소득세 문제 국세청예규 재일46014-2657(1997.11.12.)에서는 ＂① 양도소득세가 과세되는 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 것을 말하는 것으로서, ② 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 현물출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상양도된 것으로 보아 양도소득세를 과세하는 것입니다.＂라고 회신한 바 있음. 이는 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 등기와 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른날에 당해 자산 전체가 사실상 유상으로 공동사업에 양도되는 것으로 보아 양도소득세가 과세된다는 양도의 개념을 회신한 것으로 보고 있음. 단독으로 등기된 토지를 이용하여 주택신축판매업 또는 부동산매매업을 영위할 경우에 필요경비 중 토지에 대하여 그 취득가액은 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 그 취득가액이 불분명한 자산은 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액을 장부가액으로 하여 양도소득세도 과세되지 아니하며, 동일필지에 4인 공동으로 지분등기된 토지를 이용하여 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지를 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 현물출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상양도된 것으로 보아 양도소득세를 과세하고 또한 공동사업의 필요경비 중 토지의 취득가액에 대하여는 공동사업에 현물출자한 당시의 가액으로 하면 위에서 단독사업할 경우와 같이 자신의 토지에 자신이 건축물을 신축하여 판매하는 경우와 차이점이 없음에도 불구하고 양도소득세과세문제와 공동사업자입장에서 토지에 대한 취득시기와 취득가액이 달리 산정되는 문제가 있음. 위와 같이 동일필지에 취득시가가 각기 다르고 지분이 동일하게 1/4로 등기되어 있는 취득가액을 알 수 없는 토지를 공동출자하여 공동사업(주택신축판매업 또는 부동산매매업)을 할 경우 1. 공동사업자의 총수입금액에 대응하는 필요경비 중 출자된 토지에 대하여 취득시점과 취득가액을 어떻게 산정하여야 하는지. 2. 공동구성원이 출자한 토지에 대하여 양도소득세 과세 여부 【회신】 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 공동사업자인 주택신축판매업자 또는 부동산매매업자의 사업소득금액을 계산함에 있어서 현물출자된 토지는 소득세법시행령 제55조 제1항 의 규정에 의하여 ＂공동사업에 현물출자한 당시의 가액＂을 총수입금액에 대응하는 필요경비로 계산하는 것임.