재건축조합원의 토지지분 평가방법

필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액으로 계산하며, 감정가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제61조의 규정에 의하여 평가한 가액으로 하는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우 우리청의 관련 아래 기 질의회신문을 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다. 아 래 1. 재건축조합원의 토지지분 평가방법 : 소득46011-21317,2000.11.10. 2. 당초 조합원이 소유한 토지지분이 건축비로 충당된 경우 감소된 토지지분의 양도 여부 : 재산46014-978,2000.08.09. 3. 조합원에게 무상으로 지급되는 이주비 : 부가46015-2699,1999.09.04. 4. 재건축조합의 일반분양시 계산서교부 등 : 소득46011-253,2000.02.21. ※ 소득46011-21317, 2000.11.10 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액으로 계산하며, 감정가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제61조의 규정에 의하여 평가한 가액으로 하는 것임. 1. 질의내용 요약 ○ 재건축조합의 총수입금액과 필요경비계산 1) 재건축조합원의 토지지분 평가 방법 2) 당초 조합원이 소유한 토지지분이 건축비로 충당되어 감소된 경우 양도 여부 3) 조합원에게 무상으로 지급되는 이주비는 조합원이 신탁등기한 토지를 담보로 대출 받은 것으로 이자비용을 시공사가 부담하는 조건으로 건축도급계약서를 체결하였는데 동 이자비용은 시공사 또는 재건축조합 중 누구의 비용인지와 시공사의 비용이라면 어느 계정에 처리하는지 4) 아파트가 분양되어 계약금 및 중도금이 입금될 때 재건축조합은 분양자에게 세금계산서 및 계산서 교부의무 여부와 발행시기 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】 ① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다. (1994. 12. 22 개정) ② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래당시의 가액에 의하여 계산한다. (1994. 12. 22 개정) ○ 소득세법시행령 제48조 【사업소득의 수입시기】 사업소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 다음 각호에 규정하는 날로 한다. 11. 제1호 내지 제10호의 2에 해당하지 아니하는 자산(주택신축판매업의 경우의 주택과 부동산매매업의 경우의 부동산을 포함한다)의 매매 (1998. 12. 31 신설) 대금을 청산한 날. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기ㆍ등록일 또는 사용수익일로 한다. ○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. ○ 소득세법시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다. 2. 부동산의 양도당시의 장부가액(주택신축판매업과 부동산매매업의 경우에 한한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조의 규정을 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다. (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법 제163조 【계산서의 작성ㆍ교부 등】 ① 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산서 또는 영수증(이하 “계산서등” 이라 한다)을 작성하여 공급받는 자에게 교부하여야 한다. (1994. 12. 22 개정) ○ 소득세법시행령 제211조 【계산서의 작성ㆍ교부】 ② 다음 각호의 1에 해당하는 사업을 영위하는 자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 제1항의 규정에 불구하고 영수증을 교부할 수 있다. 다만, 재화 또는 용역을 공급받은 사업자가 사업자등록증을 제시하고 제1항의 규정에 의한 계산서의 교부를 요구하는 때에는 계산서를 교부하여야 한다. (1999. 12. 31 개정) 1. 부가가치세법시행령 제79조 의 2 제1항 및 제2항의 규정을 적용받는 사업 2. 부가가치세법시행령 제79조 의 2 제1항 및 제2항에 규정된 사업으로서 부가가치세가 면제되는 사업 (1999. 12. 31 개정) 3. 주로 사업자가 아닌 소비자에게 재화 또는 용역을 공급하는 사업으로서 재정경제부령이 정하는 사업 (1999. 12. 31 개정) ○ 부가가치세법시행령 제79조 의 2 【영수증】 ① 일반과세자중 다음 각호의 사업을 하는 사업자와 법 제25조에 규정하는 사업자는 법 제32조 제1항의 규정에 의하여 영수증을 교부하여야 한다. (1999. 12. 31 개정) 7. 주로 사업자가 아닌 소비자에게 재화 또는 용역을 공급하는 사업으로서 재정경제부령이 정하는 것 (1998. 12. 31 개정) 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 소득46011-21317,2000.11.10 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시의 가액으로 하는 것으로 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액으로 계산하며, 감정가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제61조 의 규정에 의하여 평가한 가액으로 하는 것임. ○ 재산46014-978,2000.08.09 주택건설촉진법 제3조 제9호의 규정에 의한 재건축조합이 같은법시행령 제32조 제2항 제8호의 규정에 의한 재건축사업을 시행하는 경우 조합원이 소유한 토지ㆍ건물을 재건축조합에 현물출자하고 사업시행완료로 동 조합측으로부터 건설된 주택의 처분계획에 따라 재건축한 주택을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 환지청산금을 교부받는 부분은 양도에 해당하여 양도소득세 과세대상이 되는 것임. ○ 부가46015-2699,1999.09.04 건설업자가 재개발 또는 재건축 공사를 함에 있어 당해 재개발 또는 재건축 조합원에게 이주비를 무상으로 대여하고 당해 무상 대여금의 이자에 상당하는 금액을 건축비에 포함하여 재개발 또는 재건축 조합과 공사도급계약을 체결한 경우 부가가치세 과세표준은 건설용역 제공 대가로서 받기로 한 공사도급금액(국민주택 규모 이하분 제외)이 되는 것임. ○ 부가46015-3938,1999.09.28 사업자가 부가가치세가 과세되는 재화 또는 용역을 공급하고 금전으로 대가를 받는 경우 부가가치세 과세표준에는 거래상대자로부터 받은 대금ㆍ요금ㆍ수수료 기타 명목 여하에 불구하고 대가관계에 있는 모든 금전적 가치있는 것을 포함하는 것으로, 귀 질의의 경우와 같이 건설업자가 재건축조합에 부가가치세가 과세되는 건설용역을 공급함에 있어 당해 재건축 조합원에게 이주비를 무상으로 대여하고 당해 무상 대여금의 이자에 상당하는 금액을 공사도급금액에 포함하여 당해 재건축조합과 공사도급계약을 체결한 경우에 당해 무상 대여금의 이자상당액은 부가가치세 과세표준에 포함하는 것임. ○ 소득46011-476,2000.04.22 주택건설촉진법 제3조 제9호의 주택재건축조합이 일반분양하는 아파트 및 상가에 대한 총수입금액의 수입시기는 소득세법시행령 제48조 제11호 의 규정에 의하여 그 대금을 청산한 날로 하는 것이며 다만, 대금을 청사하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기를 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기일 또는 사용수익일로 하는 것임. ○ 소득46011-253,2000.02.21 1. 주택건설촉진법 제44조의 규정에 의하여 설립된 재건축조합이 관리처분계획에 따라 조합원에게 자기지분에 해당하는 주택이나 상가 등을 분양하는 경우에는 소득세법 제163조 제1항 의 규정에 의하여 계산서 등을 교부하지 아니하는 것이며, 2. 조합원에 대한 분양후의 잔여분(부수토지 포함)을 최종소비자인 일반에게 분양하는 경우에는 소득세법시행령 제211조 제2항 및 부가가치세법시행령 제79조 의 2 제1항의 규정에 의하여 영수증을 교부할 수 있는 것임.