특수관계자와 임대차계약을 체결하는 경우 임대보증금 및 임대료의 책정

특수관계자에게 토지를 임대하는 경우의 적정임대료는, 당해 거래와 유사한 상황에서 특수관계가 없는 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격이나, 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래한 가격에 의하는 것임.

[회신] 귀 질의 1 및 2의 경우 우리청의 관련 기 질의 회신문(소득46011-10146,2001.02.17)을 붙임과 같이 보내 드리니 참고하시기 바랍니다. 귀 질의 3의 경우 질의 내용이 명확하지 않아 답변 드리기 어려우니 구체적인 내용을 기재하시어 재질의 하시기 바랍니다. ※ 소득46011-10146, 2001.02.17 거주자가 특수관계자에게 토지를 임대함에 있어서 적정임대료는 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 거주자와 특수관계 없는 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래한 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의하는 것이나, 그 가격을 적용할 수 없는 경우에는 법인세법시행령 제89조 제4항 제1호의 규정에 의하여 계산하는 것임. 1. 질의내용 요약 ○ 본인은 본인과 특수관계에 있는 자가 지배주주로 있는 법인에 본인의 토지를 장기 임대하고 그 법인은 본인의 토지에 건물을 신축하여 임대업을 하려고 계획하고 있음. 이 경우 상기 법인과 임대차계약 체결과 관련하여 1. 임대보증금 및 임대료 책정 시 현행 공시지가를 총 임대보증금으로 하고, 임대보증금에서 실제 수령한 임대보증금을 제외한 금액에 1년 만기 정기예금 이자율을 적용하여 임대차계약을 체결하면 세무 상 문제가 없는지 ? 2. 본인과 특수관계에 있는 법인의 자금사정으로 인하여 상기 질의 1의 금액보다 과소하게 임대보증금 및 임대료를 책정하여 시행할 경우 세무 상 문제가 없는지 ? 3. 만약 임대보증금 및 임대료 책정 시 법인의 지배주주에 대한 이익을 준 경우 증여세가 해당되는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제41조 【부당행위계산】 ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ일시재산소득ㆍ기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다. (1995. 12. 29 개정) ② 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1995. 12. 29 신설) ○ 소득세법시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】 ② 법 제41조에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다. 1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때 2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 당해 주택에 실제 거주하는 경우를 제외한다. (1999. 12. 31 단서신설) ③ 제2항 제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용한다. (1998. 12. 31 신설) ④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다. (1998. 12. 31 신설) ○ 법인세법시행령 제89조 【시가의 범위 등】 ① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다. (1998. 12. 31 개정) ② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식 등을 제외한다. (1998. 12. 31 개정) 2. 상속세 및 증여세법 제38조 ㆍ동법 제39조 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액 (1998. 12. 31 개정) ④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액 (2000. 12. 29 개정) 2. 건설 기타 용역을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 용역의 제공에 소요된 금액(직접비 및 간접비를 포함하며, 이하 이 호에서 “원가” 라 한다)과 원가에 당해 사업연도 중 특수관계자외의 자에게 제공한 유사한 용역제공거래에 있어서의 수익률(기업회계기준에 의하여 계산한 매출액에서 원가를 차감한 금액을 매출액으로 나눈 율을 말한다)을 곱하여 계산한 금액을 합한 금액 (1998. 12. 31 개정) ⑤ 제88조의 규정에 의한 부당행위계산에 해당하는 경우에는 법 제52조 제1항의 규정에 의하여 제1항 내지 제4항의 규정에 의한 시가와의 차액 등을 익금에 산입하여 당해 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다. 다만, 재정경제부령이 정하는 금전의 대여에 대하여는 이를 적용하지 아니한다. (1998. 12. 31 개정) ○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. (1998. 12. 28 개정) 1. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가” 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 2. 건 물 (1999. 12. 28 개정) 건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 소득46011-10146,2001.02.17 【질의】 본인은 특수관계에 있는 아들 소유의 토지를 임차하여 당해 토지상에 본인명의 건물을 신축하고 동 건물을 제3자에게 임대하고 있는바, 이 때 다음과 같은 방법으로 임대실례를 적용하여 계산된 금액을 토지 임차료로 지급하는 것이 소득세법상 부당행위계산의 부인대상에 해당되는지( “갑” 설 또는 “을” 설 중 어는 것이 타당한지) 질의함. o 토지임대료 지급액(제3자에 대한 실제임대료를 기준으로 안분계산) 토지개별공시지가 당해 부동산(토지ㆍ건물)의 실제임대료 × ───────────────── 토지개별공시지가 + 건물취득시가 <갑설> 부당행위계산의 부인대상이 되지 아니함. (이유) 객관적인 제3자에 대한 실제임대료를 기준으로 토지임대료를 산정하여 시가를 반영하고 있으므로 부당행위계산의 부인대상이 되지 아니함. <을설> 부당행위계산의 부인대상으로 보아야 함. (이유) 소득세법상 시가 규정에 부합하지 아니하므로 다음과 같이 계산한 금액과의 차액은 부당행위계산부인의 대상이 됨. (토지공시지가×토지면적)×50/100×정기예금이자율 【회신】 거주자가 특수관계자에게 토지를 임대함에 있어서 적정임대료는 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 거주자와 특수관계 없는 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래한 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의하는 것이나, 그 가격을 적용할 수 없는 경우에는 법인세법시행령 제89조 제4항 제1호 의 규정에 의하여 계산하는 것임.