취득세중과분에 대한 수입금액 및 필요경비 계산

임대사업자가 납부할 의무가 있는 취득세 중과분을 임차인이 부담하기로 약정한 경우 임대소득금액 계산시 총수입금액과 필요경비에 산입함

[회신] 귀 질의의 경우 지방세법 제105조 제4항의 규정에 의하여 부동산임대사업자가 납부할 의무가 있는 취득세중과분을 임차인이 부담하기로 약정한 경우 당해 취득세중과분은 그 납부기일이 속하는 연도의 부동산임대소득금액 계산시 총수입금액에 총수입금액에 산입함과 동시에 동 금액을 필요경비에 산입하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 [기초사항] ⑴ 고급오락장에 대한 취득세 부과 및 부담과정 - 상가건물을 임대하고 있는 개인사업자로서 - 지하에 유흥업소인 나이트클럽과 임대차계약(임대기간 : 1999.09.01 - 2002.08.31, 임대평수 : 591.67평)을 맺으면서, 고급오락장(유흥주점영업장)에 대한 취득세가 임대인(건물주)명의로 부과될 경우 임차인이 이를 부담할 것을 약정함. - 2000.03.31 납기로 고급오락장에 대한 취득세 205,129,380원이 임대인에게 부과됨. - 임대인은 본인에게 부과된 취득세와 재산세를 납기내에 납부함. - 나이트클럽이 영업부진에 빠져 영업한지 얼마 안돼 사실상 폐업하게 되고 약정한 위 취득세와 및 관리비등을 납입하지 않자 임대인은 예수하고 있던 보증금을 미납된 취득세, 임대료, 관리비등에 충당하고 임대차계약을 2000.10.31자로 중도해지함. - 이렇게 함으로써 고급오락장에 대한 취득세는 약정대로 수령한 결과가 됨. ⑵ 고급오락장 설치과정 - 임대인은 임차인이 나이트클럽을 운영할 것을 알고 임대차계약을 채결하였으므로 임대건물에 대한 임차인의 나이트클럽설치를 승낙한 것으로 볼 수 있음. - 그러나 나이트클럽으로 사용하기 위한 제반 설치비용은 임차인이 전부 부담하였음. - 그러므로 임차인이 설치한 나이트클럽설비는 임차인에게 소유권이 있고 임대인은 어떠한 권리도 가지고 있는 상태가 아님. - 당초 임차인과 2000년 10월 31일 임대차계약을 해지하고 2000년 11월 1일부터 다른 사람과 임대차계약을 맺었고, 다른 임차인도 현재 나이트클럽을 운영하고 있는 상태임. - 나이트클럽시설의 인수인계에 관한 사항은 임대인이 관여할 사항이 아니므로 그 내용을 알지 못하고 있음. [질의 내용] A. 수입금액 측면에서 임대인의 세무처리 지방세법 제105조 제4항 (취득세 납세의무자)을 보면, “건축물을 건축한 것에 있어서 당해 건축물 중 조작 기타 부대설비에 속하는 부분으로서 그 주체구조부와 일체가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 것에 대하여는 주체구조부취득자 이외의 자가 가설한 경우에도 주체구조부의 취득자가 함께 취득한 것으로 간주한다.”라고 규정과 같은 법 제112조 제2항 제4호(취득세 세율) 및 제188조 제2호 (2)목 (재산세 세율)의 규정에 의하여 부과된 취득세의 납세의무는 임대인에게 있으므로 임차인이 임대인에게 지급한 위 취득세는 임대와 관련된 수입금액으로 보아 종합소득세 과세대상인 것은 분명하다 판단됩니다. B. 필요경비 측면에서 임대인의 세무처리 임대와 관련되어 임차인이 약정에 의하여 부담한 취득세를 임대인의 수입금액으로 보아 과세대상이 된다면 수익비용대응원칙에 따라서 어떠한 방식이든 그 금액이 필요경비에 산입되어야 한다고 사료되는 바, 취득세를 어떤시점에 어떠한 방법으로 필요경비에 산입을 해야 하는 지요? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】 ① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산 은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다. (1994. 12. 22 개정) ○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (1998. 12. 28 개정) ○ 소득세법시행령 제47조 【부동산임대소득의 수입시기】 부동산임대소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 다음 각호에 규정하는 날로 한다. 1. 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여진 것 그 정하여진 날 2. 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정하여지지 아니한 것 그 지급을 받은 날 3. 임대차계약에 관한 쟁송(미불임대료의 청구에 관한 쟁송을 제외한다)에 대한 판결ㆍ화해 등으로 인하여 소유자등이 받게 되어 있는 이미 경과한 기간에 대응하는 임대료상당액(지연이자 기타 손해배상금을 포함한다) 판결ㆍ화해 등이 있은 날. 다만, 임대료에 관한 쟁송의 경우에 그 임대료를 변제하기 위하여 공탁된 금액에 대하여는 제1호에 규정하는 날로 한다. ○ 소득세법시행령 제51조 【총수입금액의 계산】 ① 부동산임대소득에 대한 총수입금액의 계산에 있어서 선세금에 대하여는 그 선세금을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 연도의 합계액을 그 총수입금액으로 한다. ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 월수의 계산은 재정경제부령이 정하는 바에 의한다. (1998. 4. 1 직제개정) ○ 소득세법시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다. 8. 사업과 관련있는 제세공과금. 다만, 법 및 이 영에 의하여 필요경비에 산입하지 아니하는 것을 제외한다. ○ 소득세법기본통칙 24-5 【판매가격 외에 영수한 공과금의 총수입금액계산】 사업자가 판매가격이나 수량을 기준으로 하여 납부하는 영 제77조 제1항에 규정하는 공과금을 거래상대자로부터 판매가격 외에 별도로 영수하여 납부하는 경우 에는 이를 당해 사업자의 총수입금액에 산입하고 공과금으로 납부하는 금액은 필요경비에 산입한다. 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 소득46011-532,2000.05.04 지방세법 제182조 및 제234조의 9의 규정에 의하여 부동산임대사업자가 납부할 의무가 있는 재산세ㆍ종합토지세를 임차인이 납부한 경우 당해 재산세 등은 소득세법 제27조 의 규정에 의하여 임대사업자의 총수입금액으로 계산하는 한편, 부동산임대소득금액의 계산에 있어서 같은법시행령 제55조 제1항 제8호의 규정에 의하여 그 금액을 필요경비로 산입하는 것임. ○ 부가46015-742, 2000.04.03. 부동산임대사업자에게 부과되는 취득세중과세분을 임대차계약에 의거 임차인이 부담하기로 약정하고 부동산임대용역을 제공하는 경우에 당해 취득세중과세분은 부가가치세법 제13조 제1항 및 동법시행령 제48조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세과세표준에 포함하는 것임. 이 경우 과세표준은 당해 취득세중과세분(공급대가)에 100분의 100을 곱한 금액(공급가액)으로 하는 것임. ○ 대법99두4082,2001.11.13 임차인이 고급오락장으로 사용하는 건물에 대한 재산세등 중과세분을 임차인이 부담하기로 한 경우, 그 중과세분에 대해 실제지급받은 날이 아니라 지급받기로 한 날이 수입시기임