조세특례제한법 제97조 규정의 양도소득세 100% 감면 여부

조세특례제한법 제97조의 2의 규정에 해당하는 경우 신축임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면 특례가 적용되는 것임.

[회신] 귀 질의 1의 경우 조세특례제한법 제97조의 2의 규정에 해당하는 경우 신축임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면 특례가 적용되는 것이며, 질의 2ㆍ3ㆍ4의 경우 우리청의 관련 기 질의회신문(소득46011-84,1999.9.28. 소득46011-21022,2000.7.20. 소득46011-90,1999.9.28. 소득46011-511,2000.4. 28. 소득46011-10116,2001.2.13. 소득1264-3683,1984.11.16.)을 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다. ※ 소득46011-84, 1999.9.28 1. 토지를 소유하고 있던 개인이 그 토지를 공동사업에 현물출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항의 규정에 따라 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 사실상 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세를 과세하는 것이며 2. 공동사업자가 판매목적으로 상가건물을 신축하여 분양하고 미분양된 잔여상가를 각 공동사업자가 출자지분비율에 따라 분할등기하는 때에는 분할등기한 상가의 시가상당액을 그 분할등기한 연도의 당해 공동사업장의 소득금액계산에 있어서 총수입금액에 산입하는 것임. 1. 질의내용 요약 <공동사업 내용> (1) 토지소유자(이하 “개인” 이라 함) 과 주택건설업법인(이하 “법인” 이라 함) 임대주택법에 의한 임대주택을 공동사업으로 신축하여 임대사업을 하기로 하였으며, “개인”은 토지(당초 임야)를 “개인”의 부담으로 택지를 조성한 후 ○○원에 시가감정(2001.4월 기준. 28억원)을 의뢰 및 평가금액을 공동사업에 대한 “개인” 지분으로 하고 “법인”의 지분은 건축공사비로 정확한 지분율은 임대주택 준공 후에 정산하되 잠정적으로 “개인” 20% : “법인” 80%로 결정함. (2) 위 임대주택 중 4세대를 군부대(국방부)에 분양하기로 계약하고 관할 시장에게 임대사업계획 변경신고를 하였으며, 임대주택(분양계약 4세대 포함)의 준공은 2001년 말 또는 2002년 초로 예정되어 있고, 임대사업용 토지는 임야로서 대지로 형질변경 된 후 개별공시지가가 많이 상승하였음. <질의내용> 1. 공동사업자가 임대주택법의 규정에 따라 임대주택신축하고 주택임대신고 및 임대사업자등록 한 경우 조세특례제한법 제97조 규정의 양도소득세 100% 감면 여부 (대지의 소유권은 개인명의를 유지하고, 임대아파트는 법인명의로 각각 보유 후 분양) 2. 공동사업과 관련 임대주택준공시 대지 및 건물을 공동사업지분에 의하여 공유지분으로 등기할 때 “개인”의 토지에 대한 양도소득세 과세 여부(“개인” 대지지분 80%와 “법인” 건물지분 20%를 교환등기) 3. 공동사업과 관련 위 (2)와 같이 4세대를 분양 하는 경우 “개인”에게 부과되는 소득의 종류가 종합소득(건설업, 주택신축판매업) 또는 양도소득 중 적용방법 (① 개인과 법인 이 지분등기를 한 경우 ② 개인은 토지. 법인은 건물을 각각 보유한 경우) 및 양도소득에 해당하는 경우 필요경비를 아래 예시(“가” 또는 “나”) 중 적용방법 가. 기준시가 : 양도가액(양도당시 공시지가), 취득가액(취득시 공시지가+실제토목공사비) 나. 실거래가액: 양도가액(토지분양가액), 취득가액(당초 토지취득가액+실제 토목공사비) (5) 공동사업과 관련하여 “개인”과 “법인”은 2001.4월 기준 위 토지의 감정가액 28억원을 “개인”의 공동사업에 대한 지분금액으로 합의하였는 바, “개인” 지분금액이 확정된 감정평가기준일을 토지의 양도시기 로 볼 수 있는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제97조 의 2 【신축임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면 특례】 ① 대통령령이 정하는 내국인이 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서 “신축임대주택” 이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세 또는 특별부가세를 면제한다. (1999. 12. 28 신설) 1. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택 (1999. 12. 28 신설) 가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택 나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1999. 12. 28 신설) 2. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) (1999. 12. 28 신설) 가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택 (1999. 12. 28 신설) 나. 제1호 나목에 해당하는 주택 (1999. 12. 28 신설) ② 제97조 제2항 내지 제4항의 규정은 신축임대주택에 관하여 이를 준용한다. ○ 조세특례제한법시행령 제97조 의 2 【신축임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면특례】 ① 법 제97조의 2 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 내국인” 이라 함은 1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의 2 제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 개인 또는 내국법인을 말한다. (2000. 1. 10 신설) ② 신축임대주택의 주택임대사항의 신고ㆍ세액감면의 신청ㆍ임대기간의 계산 등에 관하여는 제97조 제2항 내지 제5항의 규정을 준용한다. 다만, 제97조 제4항의 규정을 준용함에 있어서 법 제97조의 2 제1항 제2호의 규정에 의한 매입임대주택의 경우에는 제97조 제4항 각호에 규정된 서류외에 매매계약서 사본과 계약금 지급일을 입증할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. ○ 조세특례제한법시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면】 ④ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지(임대주택사업자의 경우에는 당해 법인의 본점 또는 주사무소의 소재지를 말한다) 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 1. 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록증 (1998. 12. 31 개정) ○ 임대 주택법 제6조 【임대사업자의 등록】 ① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 등록을 신청할 수 있다. ② 제1항의 규정에 의하여 등록한 자는 그 등록한 사항을 변경하고자 하는 경우에는 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 건설교통부령이 정하는 경미한 사항의 경우에는 그러하지 아니하다. (2000. 1. 12 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2000. 1. 12 신설) ○ 임대 주택법시행령 제6조 【임대사업자의 범위 및 등록기준 등】 ① 법 제6조 제1항에서 “대통령령이 정하는 호수” 라 함은 단독주택의 경우에는 2호, 공동주택의 경우에는 2세대를 말한다. (1999. 11. 12 개정) ② 법 제6조 제1항의 규정에 의하여 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각호와 같다. 이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동명의로 등록하여야 한다. (2000. 7. 22 개정) 1. 주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자 2. 주택건설촉진법 제33조의 4 또는 동법 제44조 제3항의 규정에 의하여 임대를 목적으로 하는 주택을 건설하는 토지소유자 또는 고용자 3. 임대를 목적으로 하는 주택을 건축하기 위하여 건축법 제8조 의 규정에 의한 허가를 받은 자 4. 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함한다)을 체결한 자 ○ 소득세법 제19조 【사업소득】 ① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (1994. 12. 22 개정) 6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 11. 부동산업(부동산임대소득에 해당하는 사업 및 제12호의 규정에 의한 부동산매매업을 제외한다. 이하 같다), 임대업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득 12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 ② 사업소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다. (1994. 12. 22 개정) ○ 소득세법시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】 ① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업” 이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. 1. 주택을 건설하여 판매하는 사업 ○ 소득세법시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업” 이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. ② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다. ③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정) ○ 소득세법 제87조 【공동사업장에 대한 소득금액계산 등의 특례】 ① 다음 각호의 1의 소득이 있는 공동사업을 경영하는 장소(이하 “공동사업장” 이라 한다)에 대하여는 당해 소득이 발생한 공동사업장별로 그 소득금액을 계산한다. 1. 부동산임대소득(1994. 12. 22 개정) 2. 사업소득 (1994. 12. 22 개정) ③ 공동사업장에 대하여는 당해 공동사업장을 1사업자로 보아 제160조 제1항 및 제168조의 규정을 적용한다. (1994. 12. 22 개정) ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도” 라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등 으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (1996. 12. 30 개정 ; 상속세 및 증여세법 부칙) 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 소득46011-84,1999.9.28. 1. 토지를 소유하고 있던 개인이 그 토지를 공동사업에 현물출자하는 경우 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 따라 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 사실상 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세를 과세하는 것이며 2. 공동사업자가 판매목적으로 상가건물을 신축하여 분양하고 미분양된 잔여상가를 각 공동사업자가 출자지분비율에 따라 분할등기하는 때에는 분할등기한 상가의 시가상당액을 그 분할등기한 연도의 당해 공동사업장의 소득금액계산에 있어서 총수입금액에 산입하는 것임. ○ 소득46011-21022,2000.7.20. 개인과 법인이 동업계약에 의하여 공동으로 사업을 경영하는 경우 공동사업장에 대한 소득금액계산은 소득세법 제87조 의 규정에 의하여 당해 공동사업장을 1거주자로 보아 계산하는 것이며, 이 경우 공동사업장을 별개의 1사업자로 보아 같은법 제160조 제1항 및 제168조의 규정을 적용하는 것임. ○ 소득46011-90,1999.9.28. 거주자가 소유하던 토지를 공동사업(주택신축판매업)에 현물출자한 경우, 당해 사업의 필요경비에 산입하는 토지의 취득가액은 현물출자당시의 시가에 의하여 계산한 가액으로 하는 것임. ○ 소득46011-511,2000.4.28. 공동사업장에 대하여는 소득세법 제43조 및 제87조의 규정에 의하여 당해 공동사업장을 1거주자(사업자)로 보고 소득금액을 계산하는 것이며, 공동사업자가 판매목적으로 신축한 상가를 공동사업자의 각 출자지분에 따라 분할등기하는 때에는 소득세법 제25조 제2항 및 같은법시행령 제53조 제8항의 규정에 의하여 분할등기한 상가의 시가상당액을 그 분할등기한 연도의 당해 공동사업장의 소득금액계산에 있어서 총수입금액에 산입하는 것임. ○ 소득46011-10116,2001.2.13. 1. 주택신축판매업(주택을 건설하여 판매하는 사업)은 소득세법 제19조 제1항 제6호 및 같은법시행령 제32조 제1항의 규정에 의하여 건설업에 해당하며, 판매를 목적으로 신축한 주택이 판매되지 않아 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 건설업으로 봄. 이 경우 판매를 목적으로 신축한 것인지, 임대를 목적으로 신축한 것인지 여부는 사실판단에 속하는 사항임. 임대주택법에 의한 건설임대주택을 동법에 의하여 분양하는 사업은 건설업에 해당하지 아니하며(1995.12.30. 소득세법시행령 제32조 제1항 제2호 삭제), 이 경우 양도소득세의 감면 여부는 조세특례제한법 제97조 의 요건에 의하는 것이나 감면요건에 해당하지 아니한다고 하여 소득의 구분이 달라지는 것은 아님.(현행법령: 조세특례제한법 제97조 의 2) 2. 임대목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당함. 부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지, 사업(부동산매매업)소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모ㆍ빈도ㆍ계속성ㆍ반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단 할 사항임. ○ 소득1264-3683,1984.11.16. 주택을 신축하여 판매하는 건설업의 총수입금액에 대응하는 필요경비계산에 있어서 토지취득가액은 당해 토지에 대한 매입가액과 그 부대비용의 합계액으로 하는 것이며, 이 경우에 사업자가 사업용 이외의 목적으로 매입하였던 것을 사업용으로 공한 것에 있어서는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가격과 그 부대비용으로 하는 것이나, 그 취득가액을 계산할 수 없는 경우에는 취득당시의 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 평가한 가액에 취득당시의 법에 의하여 계산한 등록세.취득세를 가산한 금액으로 하 는 것임.