임대업 겸영 법인이 신탁계약에 의한 수탁자 명의로 취득한 토지 및 건물을 신축 전에 임대하고 임대료를 수입하는 경우, 당해 법인의 법인등기부상에 임대업을 목적사업으로 정하고 있는 경우에는 업무무관자산으로 보지 아니하는 것임.
전 문
[회신]
임대업을 겸영하는 법인이 사옥신축을 목적으로 신탁계약에 의한 수탁자 명의로 취득한 토지 및 건물을 신축 전에 임대하고 임대료를 수입하는 경우로서 당해 법인의 법인등기부상에 임대업을 목적사업으로 정하고 있는 경우에는 당해 부동산을 법인세법 제27조 제1항 제1호 및 같은법시행령 제49조 제1항의 규정에 의한 업무무관자산으로 보지 아니하는 것입니다.
1. 질의내용 요약
[개 요]
주식회사 갑은 법인 등기부등본상 자동차 제조 및 동 부품의 제조ㆍ판매, 자동차 수리, 부동산 임대 등을 목적사업으로 영위하고 있는 영리법인임.
도심재개발 사업시행을 통한 사옥신축을 목적으로, 신탁법에 따라 개인 을과 금전신탁계약을 체결하여 수탁자 을의 명의로 재개발지구내의 부동산 취득,임대, 인허가 업무수행 등 재개발사업을 진행중에 있으며 거래내역은 다음과 같습니다.
[ 거래내역 요약 ]
- 신탁법에 따라, 취득세 및 등록세는 등기권리자인 수탁자명의 납부
- 재산세 및 종합토지세는 지방세법에 따라 부동산의 실질 소유자인 주식회사 갑이 납부
[세부진행내역 및 질의사항]
1.추진경과
- 1995. 10 갑(위탁자), 을(수탁자) 금전신탁계약 체결
- 1996 ~ 2002 재개발사업지구내 부동산 취득 및 임대
- 2001. 4 도심재개발사업시행 인가 신청
- 2001. 7 도심재개발사업시행 인가
- 2001. 8 건축허가
- 2002. 3 관리처분계획 신청
2.사실관계
- 주식회사 갑은, 직접 재개발지구 내 부동산 매입시 지가 앙등 및 매입지연 등의 부작용을 방지하기 위하여, 사옥신축을 목적으로 하는 금전신탁계약을 체결하여 수탁자 을의 명의로 부동산을 취득함.
- 재개발사업 시행을 위해 취득한 상기 부동산은 취득후 현재까지 상가 및 사무실 등으로 임대중에 있음.
- 재개발사업시행을 위한 제반 업무는 갑과 을이 협의하여 진행하며 금전신탁계약 종료시 을명의의 신탁재산 및 부동산은 즉시 갑에 반환 및 귀속 등기를 필하여야 하며, 상술한 바와 같이 부동산의 실질소유주는 주식회사 갑임.
- 금전신탁계약에 따른 입출금내역,임대수입ㆍ비용지출내역은 수입과 지출을 복식부기방식으로 기장하여 매년말 기준으로 재무제표를 작성하고 해당 재개발사업관련 당기순이익을 주식회사 갑의 당기순이익에 포함하여 법인세 납부.
- 상기 부동산에 대한 재산세 및 종합토지세는
지방세법
및 행정자치부 세제질의 회신문에 따라 부동산의 실질소유자인 주식회사 갑이 부담.
3.질의사항
부동산 임대업을 목적사업으로 하는 법인 갑이 도시재개발법에 따라 도심재개발사업 시행을 통해 사옥을 신축하기 위하여, 신탁법에 따라 제3자(개인 을)와 금전신탁계약을 체결하여 을명의로 취득한 부동산을 재개발사업 착공전에 상가 및 사무실 등으로 임대할 경우, 업무무관자산에 해당하는지 여부
(갑 설) 업무무관 자산임
이 유 : 재개발사업을 통한 사옥신축을 위해 취득한 부동산(2001. 3. 28
법인세법 시행규칙
개정전 취득)은 나대지에 해당하므로 유예기간 산정은 나대지를 기준으로 하며, 이의 임대시에는 나대지의 임대로 보아 업무무관자산에 해당함. 또한 임대사실 없이 나대지 취득에 따른 유예기간 경과시까지 당초 취득목적인 재개발사업에 착공하지 않을 경우 업무무관자산에 해당함
(을 설) 업무무관 자산에 해당하지 않음
이 유 : 업무무관자산 여부는 취득목적에 따라 판정하는 것이 아니라 판정시점 현재의 사용 실태에 따라 판정하는 것으로, 법인 예규 46012-233에서도 건설업법인이 건축물 신축용 부동산을 취득하여 사옥 및 임대용건물 준공전에 건설중인 건축물을 양도하였을 경우, 최초 취득목적(직접 사용 또는 임대)에 사용되지 않더라도
법인세법시행령 제49조
①항 1호 및 동 시행규칙 제26조 ④항의 규정에 의하여 업무에 사용한 것으로 보고 있음. 따라서 취득목적이 사옥신축이라 하더라도 유예기간 내에 법인의 고유업무인 임대사업에 공하였다면 사업용 자산에 해당함.