재건축조합에서 법인으로 전환한 정비사업조합에 대한 현물출자의 처리

2003년06월30일 이전에 재건축조합 설립인가를 받고 도시및주거환경정비법의 시행에 따라 법인으로 등기한 정비사업조합에 대하여는 종전과 같이 소득세법을 적용할 수 있음

[회신] 귀 질의의 경우 2003.07.01. 시행된 도시및주거환경정비법에 의하여 재건축조합에서 법인으로 전환한 정비사업조합에 대한 현물출자 등과 관련하여 질의하였는 바, 2003.09.02. 재정경제부 공고 제2003-77호에 의한 조세특례제한법 중 개정법률(안) 입법예고에서 2003년06월30일 이전에 재건축조합 설립인가를 받고 도시및주거환경정비법의 시행에 따라 법인으로 등기한 정비사업조합에 대하여는 종전과 같이 소득세법을 적용할 수 있도록 하고 2003년07월01일 이후에 설립된 정비사업조합에 대하여는 비영리내국법인으로 의제하여 법인세법을 적용하도록 하여 조합원 분양분에 대해서는 법인세가 과세되지 않도록 하였음을 알려드립니다. 1. 질의내용 요약 당 조합은 조합원으로부터 토지와 건물, 현금(추가부담금)의 출자로 설립된 한시적인 특별법인입니다. 질의 1. 현물 출자시기에 대해...... 국세청에서는 상법상 주식회사의 현물출자 설립에 준하여 설립등기일자를 현물출자시기로 본다고 하는데 적정한지요. ○ 질 의 자 의 견 : 법인의 설립은 “등기함으로써 성립한다.” 그리고 설립등기일자가 법인의 사업 연도 개시일 이므로 설립일(등기일)이 현물출자일이 되어야 한다. ○ 다른 의견 : 등기일 이전의 조합설립 인가일이다. ○ 또다른의견 : 설립등기후 조합원 총회나 조합원의 결의에 대해 실제로 부동산이나 현금을 출자 이행한 날로 해야 하며, 조합은 실제로 통상 이주함으로써 부동산을 명도나 신탁등기절차에 의해 조합에 자산 이전하는 절차를 하게 됨으로 인가나 설립일 보다는 실제인도나 신탁등기일이 현물출자일이다. 따라서 설립등기후에 현물출자가 이루어 질 수 도 있으므로 꼭 설립 등기일이 되어서는 안 되며 실제 현물출자 이행완료일로 해야 한다. 질의 2. 현물출자 가액에 대해...... 현물출자당시 출자가액은 상법을 준용하거나 법인세법을 적용하면 법인에서 적정한 가액(검사인의 가액 즉, 감정가액 등)으로 법인 장부상 계상한 금액으로 해야 하는지 아니면 조합원의 개개인 동의와 아울러 총회승인을 받아 확정되어 행정관청의 승인을 받아 관리처분계획에 의한 조합원 종전 자산의 평가액(일정 권리가액)이 실제 출자가액으로써 출자자와 조합, 행정관청에서 인정한 그 가액이므로 이 금액을 출자가액으로 해야 하는지, 양도소득세의 경우에는 조합의 사업계획(권리처분계획)승인일 현재 조합 평가액을 인정하고 있어 적용의 통일성 차원에서도 권리가액이 출자가액이 되어야 한다고 보는데 맞는지요. 질의 3. 건물출자가액의 토지의 자본적 지출(원가)인정여부 소득세의 경우 국세청의견으로는 토지와 주택이 있는 상태에서 기존주택을 철거하고 새로운 주택을 신축할 경우, 기존주택가액을 제외한 토지가액만 신축주택의 원가로 인정하는바 법인세법의 경우에는 기업회계기준과 부가가치세법, 법인세법의 기존 유권해석이 동일하게 기존 주택(건물)의 취득가액과 철거비용 등은 토지의 이용편의를 위한 자본적 지출로 보아 토지의 원가에 산입하고, 부가가치세의 경우 토지관련 매입세액으로써 매입세액 불공제하고 있습니다. 따라서 법인조합이 주택을 신축하여 판매하는 수익사업을 위해 기존 건물을 철거할 경우 종전토지와 그 지상건물의 장부가액과 철거비용은 신축주택의 원가로 인정되어야 한다고 보는데 맞는지요. 질의 4. 재건축조합이 비영리 법인의 수익사업 해당여부 재건축조합과 재개발조합이 국세청에서는 영리법인으로 해석함으로써 많은 모순이 있는바 국세청 유권해석이 맞는지요. 건 의 ① 재건축조합원은 주택을 재건축하여 주거환경을 개선함이 목적이고 부득이 공사비 부족액에 충당하기 위해 일부를 일반분양하는 경우가 있으나 이는 수익(영리)사업목적이 아니고 자금조달을 위한 궁여지책인데 영리사업으로 보는 것은 무리가 아닌가요. 특별법에 의한 비영리법인이라고 봅니다. 건 의 ② 조합원이 수백에 수천 명이 되는 조합원이 출자자로써 영리법인이 된다면 주식이동명세서를 매년 제출해야 하는데 그 이유가 있나요. 건 의 ③ 출자지분 양도는 양도소득세가 과세대상이 되면 분양권(지분권)양도시 양도소득세와 이중과세 되지 않나요. 건 의 ④ 수천 명의 조합원이 법에 의해 강제로 법인 등기함으로써, 원하지도 않게 영리법인이 됨으로써 각종기장의무, 세금계산서 수수의무, 증빙불비가산세, 원천징수의무, 주식이동상황명세서 제출의무, 조합원의 비영리 수익사업(예금이자과세), 자산증가설에 의한 과세 등으로 예기치 못한 과세와 납세협력비용으로 조합원의 민원이 예상됩니다. 건 의 ⑤ 재건축조합 특히 1:1 재건축으로써 일반분양이 전혀 없이 조합원 각자가 가지 낡은 집을 헐고 새집을 짓는 것에 불과한 사실에 강제로 법인등기하게 하고 강제로 법인사업자등록하게 하고 그것도 비영리 아닌 영리법인 등록하게 하여 시민의 불편과 민원을 야기하고 있습니다. 건 의 ⑥ 더구나 기존에 조합은 개인공동사업자로써 세법상 취급되어 왔으나 사업진행 중 중간에 갑자기 법인으로 변경됨으로써 예측치 못한 세부담 증가 즉, 개인가족공제등과 누진세율 완화로 인한 효과가 없어지고 총소득에 법인세율 15 ~ 27%가 과세되어 조합의 총세액이 증가하게 될 것이고 특히 부담주체가 법인인데 법인의 세금예산이 없어 납부할 방법을 강구하려면 혼란을 겪어야 할 것으로 보입니다. 이상과 같이 법인세 신고 등 관련하여 많은 질문을 드려 죄송하오나 세무처리하려는 바 국세청에서는 명쾌한 답변이 없었기에 부득이 질의 하오니 답변하여 주시고 모순점은 정책에 반영하여 주시길 원합니다.