법인의 투자모집금의 성격 판단 및 과세 수익인식시기

법인이 불특정 투자자로부터 투자금을 모집한 후 관광단지 등을 개발하여 동 투자자에게 환지해 주는 대가로 개발이익의 일부를 획득하는 사업을 영위하는 경우 당해 사업내용이 장기건설 등에 해당하는 때에는 작업진행률을 기준으로 손익을 인식해야 하는 것임.

[회신] 법인이 불특정 투자자로부터 투자금을 모집 후 관광단지 등을 개발하여 동 투자자에게 환지해 주는 대가로 개발이익의 일부를 획득하는 사업을 영위하는 경우 당해 사업내용이 법인세법시행령 제69조 제2항에 규정된 장기건설 등에 해당하는 때에는 동조 제2항의 규정에 의한 작업진행률을 기준으로 손익을 인식해야 하는 것이나, 장부 등의 내용이 불충분하여 작업진행률을 계산할 수 없다고 인정되는 경우에는 당해 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 각각 산입하는 것이며, 동 투자금의 모집과 반환이 반복되는 등 당해 거래내용이 사실상 자산의 양도 등에 해당하는 경우에는 법인세법시행령 제68조 제1항의 규정에 의하여 손익을 인식하는 것으로 귀 질의의 경우가 어느 경우에 해당하는 지는 실질 거래내용에 따라 사실판단할 사항입니다. 1. 질의내용 ○ ○○○컨설팅(주)는 타인명의 보유토지에 대하여 관광단지를 개발하기 위하여 불특정 다수 투자자들로부터 투자금(분양금)을 모집함에 있어 투자자들과 부동산개발 사업 계약서를 작성하여 투자금 완납시점에 투자금에 상응하는 토지를 투자자에게 매매예약에 의한 소유권이전청구권 가등기를 하여주거나 또는 투자자에게 소유권이전등기를 하여줌과 동시에 한국토지신탁(주)에 신탁등기(수익자 : 투자자, 분양개발권자 : 투자금모집법인)하는 방법으로 투자자들에게 권리를 보전하여 주고 투자금을 모집하여 투자자에게 권리 보전하여준 투자금에 상응하는 토지를 동법인은 투자자들로부터 토지개발 사용승낙을 받아 관광단지를 개발하기로 하고 그 개발이 완료(예상기간 2~3년내)되면 권리 보전하여 준 면적에 대하여 개발된 토지(사업용지: 상가, 여관, 모텔, 콘도, 호텔등) 30%를 투자자들에게 환지하여 주는 조건으로 투자금을 모집하였음. ○ 쟁점법인의 투자금 모집과 관련한 일련의 행위에 대하여 투자모집금의 성격 판단 및 과세 수익 인식시기에 대하여 - 투자모집금을 관광단지 개발사업 완료 후 투자자가 개발사업자로부터 환지 받을 토지면적의 대가로 보아 관광단지개발 완료시 까지는 동법인의 예수금으로 하였다가 환지시점에 수익인식하여야 함이 일반적 견해임에도 불구하고 - 투자모집금을 받고 권리 보전하여 준 토지를 쟁점법인이 투자자에게 매매하고 매매대금으로 투자모집금을 수령한 것으로 보아 투자모집금 잔금수령 시점에 과세수익으로 수익 인식하여야 한다는 이해할 수 없는 주장이 있어 질의하오니 회신하여 주시기 바랍니다. ○ 투자모집금은 환지처분시점에 개발 후 환지처분으로 인한 잔여수익과 함께 환지시점에 수익인식하여야 하는 이유는 - 이유 : 동일한 계약서에 일괄계약 기재된 내용인, 투자모집금은 투자금 잔금수령시로 수익인식하고, 환지처분으로 인한 환지 후 잔여 평수에 대한 수익은 환지 시점에 수익을 인식하는 2구분 수익인식방법은 용역의 제공이나 재화의 공급이 이루어진 계약 이행 완료시점에 수익 인식하는 원칙에 위배된다. 계약서상의 투자모집금은 개발대상토지가 개발 후 환지를 받음으로 종결되는 일괄 계약이므로 계약서 최종 조건이 이행될 때에 수익 인식하여야 한다. 동거래는 계약서 말미에 기재된 관광단지 개발 후에 “개발된 관광사업부지”를 환지하여 주는 조건으로 투자모집금을 모집한 것이므로 투자모집금은 관광단지를 개발하여 환지하여 주기 전까지는 환지할 토지대금의 예수금에 불과하므로 , 투자모집금 잔금수령시에 수익을 인식한다면, 수익 인식시기와 비용[개발비등]의 인식시기가 서로 상이하여 선수익이 계상되는 모순이 발생하고, 이로 인하여 수익비용 대응원칙에 위배된다. 따라서, 투자모집금 잔금 수령시에 수익을 인식할 수 없다. 또한 이는 권리보전을 위하여 가등기한사유로 부동산이 양도되었다고 양도소득세를 과세하지 않는 경우와 동일한 사안으로, 부동산을 개발완료시점까지는 수익으로 인식할 수 없으며, 계약서에 기재된 이행조건인 관광단지 개발 후 환지 처분을 이행하는 것이 투자모집금에 상응하는 재화의 공급이므로 환지처분이 이루어질때 까지 수익 인식할 수 없다. 투자자에게 매매예약 가등기나 또는 ○○신탁(주)에 신탁등기한 행위는 토지권리의 이전이 아니고 투자금 모집행위에 대하여 차후 환지처분을 하여 줄 때까지 투자자에게 투자금을 보호해 주기 위해 담보권을 제공한 것에 불과하다. 그러므로 투자모집금은 부동산개발업에 해당하며 수익 인식은 투자모집금에 상응하는 환지 계약 조건이 이행 완료되는 환지 시점에 수익인식하여야 한다.