경락취득하여 선분양자에게 소유권 이전한 토지의 양도에 대한 납세의무

법인세의 과세소득 또는 토지등의 양도차익 등을 계산함에 있어서 구체적인 세법적용의 기준이 되는 과세사실의 판단은 건설회사ㆍ조합ㆍ선분양자와의 합의과정 및 선분양대금의 활용처 등을 감안하여 사실판단하여야 하는 것임.

[회신] 법인세의 과세소득 또는 토지등의 양도차익 등을 계산함에 있어서 구체적인 세법적용의 기준이 되는 과세사실의 판단은 당해 법인의 기장내용, 계정과목, 거래명의에 불구하고 그 거래의 실질내용을 기준으로 하는 것으로 귀 질의의 경우가 특별부가세에 해당되는 지는 건설회사ㆍ조합ㆍ선분양자와의 합의과정 및 선분양대금의 활용처 등을 감안하여 사실판단하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 [사실관계] ( 일반적인 사항 ) (주)XX건설(이하 “당사”라 칭함)은 〇〇조합(이하 “조합”이라고 칭함)과 1995.9.18 일 조합소유의 토지에 유통단지 건설공사 도급계약을 체결하고 공사를 진행하던중 조합소유의 사업부지가 시공사진 당사, △△은행, 기타 채권자로부터 근저당권, 가압류 등의 담보권이 총 168억원이 설정되어 원활한 사업수행에 지장이 초래되었습니다. 한편, 조합은 본 사업을 수행함에 있어 1995.10.18일 ◆◆(주)(이하“선분양자”라 칭함, 분량대금 48억원)와 분양계약을 체결하였으며 본 사업의 시공사인 회사는 상기 분양건에 대하여 연대보증을 제공하였습니다. 이와 같이 사업부지의 권리관계가 매우 복잡하여 사업추진에 상당한 차질이 발생하자 사업지연에 따른 관련당자사(시공사인 당사, 조합과 선분양회사)간에 소송이 제기되어 사업추진 자체가 상당히 불확실하게 되었으며 이제 관련당사자인 당사, 조합, 선분양자는 2000년 10월 27일 다음과 같이 합의하였습니다. 당사와 조합의 합의내용: 당사는 사업부지 경락인수를 추진하되 조합원 토지지분 해당분은 소유권을 즉시 이전하기로 하며 토지이전에 대한 대가로 조합은 당사에 토지 경락가액 상당액을 지급한다. 당사와 선분양자의 합의내용 : 당사가 사업부지 경락을 받는다면 본건 토지의 소유권을 취득하는 즉시 분양토지 지분을 선분양자에게 이전하며 선분양자와 조합, 당사(조합의 연대보증자)간의 분양계약에 따른 분쟁과 관련하여 진행중인 일체의 소송을 취하한다. 상기와 같은 합의서에 따라 당사는 조합소유 토지의 경락인수를 추진하여 40억원에 경락인사(지방법원 감정가액 126억원)하였습니다. (세부적인 사항) 1. 당사는 상기의 경락가액 40억원을 당사가 사업부지에 1, 2순위로 설정한 근저당권가액과 상계하였습니다. 2. 당사가 선분양자에게 이전한 토지지분가액에 대하여 당사는 경락취득가액을 기준으로 7.3억원을 조합에 대하여 구상권 행사할 예정입니다. 3. 당사의 경락취득 토지중 선분양자 지분과 조합원 지분을 제외한 토지는 일반분양을 실시할 예정입니다. 4. 상기거래와 관련된 기초자료는 다음과 같습니다. (단위:억원) | 구 분 | 금 액 | | 조합의 사업부지 취득가액 | 124 | | 조합의 선분양자 총분양가액 (토지+건물) | 48 | | 조합의 선분양자 토지분양가액 | 17 | | 사업부지 총면적 | 12,343㎡ | | 사업부지에 대한 선분양자 지분율 | 18.26% | | 사업부지에 대한 선분양자 면적 | 2,254㎡ | | 당사의 사업부지 경락 취득가액 | 40 | | 당사의 사업부지 경락 취득가액 기준 구상권 행사예정가액(40억원*18.26%) | 7.3 | | 조합의 토지 취득가액기준 선분양자 분양 토지가액(124억원*18.26%) | 22.6 | ◉ 거래의 도해 1. 거래현황 ① 토지 및 건물의 분양대금의 분할 지급 → 최초 분양계약(당사연대보증 제공) ② 토지의 제한물권해소를 위해 당사가 법원의 경매절차를 통하여 40억에 경락취득 → 1, 2순위 근저당채권인 공사미수금과 상계 ③ 사전 합의에 의하여 조합원 토지지분을 조합원에게 소유권 이전 ④ 조합으로부터 경락가액(토지취득가액)비율로 토지양도대금 수령하기로 함 ⑤ 사전 합의(쌍방의 계류중인 소송취하 조건)에 의하여 선분양자의 토지지분의 소유권 이전 → 당사의 분양연대보증의무 이행 ⑥ 선분양자에게 소유권 이전한 토지부분의 경락가액(토지취득가액)상당액(7.3억원)을 조합에게 구상권 행사 예정 ⑦ 경락취득 토지중 선분양자 지분 조합원 지분을 제외한 토지를 일반분양함. ⑧ 일반분양에 따른 분양대금 수령. 2. 토지의 소유권 이전현황 [질의내용] ( 질의사항 1 ) 상기에서 당사가 경락취득하여 선분양자에게 소유권 이전한 토지(당사의 연대보증의무 이행)의 양도에 관하여 다음과 같은 양설중 어느 것이 타당한지? ( 갑 설 ) 당사는 경락을 통하여 실제 소유권을 취득한 후 선분양자 지분해당분을 소유권 이전하였으므로 이는 실제취득 및 양도에 해당된다. 따라서 당사는 선분양자 양도분에 대하여 법인세 및 특별부가세의 납세의무가 있다. ( 을 설 ) 당사의 토지 경락취득은 단순히 연대보증의무를 이행하기 위함으로 당사는 토지 소유권을 취득하는 즉시 선분양자 지분 해당분을 다시 소유권 이전해 주어야 하므로 이는 당사의 실제취득이 아니라 형식상의 취득일뿐이다. 또한 토지 분양에 따른 분양대금이 조합에게 귀속되었음으로 당사가 선분양자에게로 소유권 이전한 토지는 조합이 선분양자에게 직접 양도한 것으로 보아 조합이 납세의무가 있으며 당사는 형식상의 취득이므로 자산양도차손익에 대하여 법인세 및 특별부가세의 납세의무가 없다. ( 질의 사항 2 ) 질의사항 1에서 ″갑설″이 타당할 경우 당사의 선분양자 토지 양도에 따른 양도가액은? (갑 설) 구상권의 가액으로 토지가 사실상 유상으로 이전되는 것이므로 구상권의 가액이 당사의 토지 양도가액이다. (을 설) 당사의 토지 양도가액은 구상권 행사가액에 관계없이 조합이 당초 계약한 분양가액이며 이와 대응되는 비용인 당사의 취득가액은 경락취득가액이 아니라 조합의 당초 취득가액이다. 즉, 토지 취득자인 선분양자 입장에서는 당사의 구상권 행사가액에 관계없이 조합과 체결한 최초 분양가액이 토지 취득에 따른 반대급부이므로 조합의 분양가액이 당사의 토지 양도가액이 되며 취득가은 수익ㆍ비용대응의 원칙에 따라 조합의 취득가액이 당사의 취득가액이 된다. ( 질의사항 3 ) 당사의 경락취득 토지중 조합원 지분에 대하여 경락가액으로 조합원에게 소유권을 이전할 경우 당사의 각사업연도 법인세 및 특별부가세 계산시 양도가액은? ( 갑 설 ) 각사업년도 소득금액 계산 및 특별부가세 계산시 경락가액으로 양도하였으므로 양도가액은 토지 취득가액과 일치한다. 즉, 경매라는 법률적 절차로 사업부지의 소유권이 당사로 이전된 후 조합원지분에 해당하는 부분은 다시 경락가액으로 조합원에게 소유권 이전되는 것이므로 이는 실제양도에 해당되며 조합원으로부터 실제 수취하는 금액인 경락가액 상당액이 양도가액이 된다. (을 설) 당사의 경락을 통하여 취득한 토지중 조합원 해당분은 당사가 소유권을 취득하는 즉시 경락가액에 해당하는 금액으로 조합원들에게 소유권을 다시 이전해 주기로 합의되어 있었으므로 이는 경제적 실질 관점에서 실제취득에 해당되지 않는다. 따라서 당사는 경락취득 토지중 조합원 소유권 이전분에 대하여 법인세 및 특별부가세의 납세의무가 없다. ( 병 설 ) 당사는 경락을 통하여 전체 사업부지를 취득한 후 조합원지분 해당토지를 다시 조합원에게 양도하였음으로 이는 실제취득 및 양도에 해당된다. 또한, 각사업연도 법인세 및 특별부가세 계산시 양도가액은 양도당시의 시가이며 이 경우 시가는 경락가액이 아니라 일반분양가액과 동일한 금액이다. 즉, 조합과 당사는 법인세법상 특수관계자가 아니므로 조합원에게 시가(일반분양가액)의 70%이하 금액으로 양도되는 경우 그 차액이 각사업연도 소득금액 계산상 기부금처리 되어 손금부인된다. (다만, 조합원 저가양도에 관한 정당한 사유가 있을 경우에는 제외된다) 또한, 특별부가세의 경우 특수관계자가 아니므로 양도가액은 조합원으로부터 수령하는 경락가액 상당액이 된다. ( 질의사항 4 ) 당사가 선분양자에게 소유권을 이전한 토지분에 대하여 경락가액비율로 발생하는 구상원(구상채권)에 대하여 향후 대손충당금설정이 가능한지 여부와 대손금 인정여부? ( 갑 설 ) 대손충당금설정이 가능한 채권이고 향후 대손시 대손금인정이 가능하다. 즉, 채무보증으로 인하여 발생한 구상채권을 대손충당금 설정대상 채권 및 대손금의 범위에서 제외한 법인세법 제34조 3항 의 입법취지는 법인의 고유업무와는 관련없는 채무보증으로 인한 구상채권에 대하여 세무상 불이익을 주는 것이지 당사처럼 건설업 고유업무수행에 필수불가결하게 수반되는 분양보증에 따른 구상채권은 대손충당금 설정 및 대손금 인정이 가능하다. ( 을 설 ) 대손충당금설정도 가능하지 아니하며 향후 대손시 대손금으로 인정받을수도 없다. 법인세법 제34조 제3항 은 채무보증으로 인하여 발생하는 모든 구상채권을 의미하므로 회사의 분양보증으로 인한 구상채권도 대손충당금 설정대상 채권 및 대손금의 범위에서 제외되어야 한다. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) 〇 법인세법 제99조 제2항 「과세표준」 제1항에서 “양도” 라 함은 토지 등에 대한 등기 등에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 토지 등이 유상으로 사실상 이전 되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2000. 12. 29 후단신설)