사업자가 건축물을 신축ㆍ사용후 토지소유자에게 기부채납하는 경우에 대한 당부

토지 소유자가 자기의 토지 위에 다른 사업자로 하여금 건물을 신축하여 일정기간 사용하게 하고 그 대가로 건물의 소유권을 취득하는 것은 토지의 임대에 해당하여 부가가치세법 제7조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것임.

[회신] 귀 질의 1,3의 경우에는 붙임 관련 참고자료의 유사사례(부가46015-1519, 2000.06.30과 법인46012-716,2001.05.18 및 법인46012-2595,1999.07.08)를 참고하시기 바라며, 귀 질의 2의 경우에는 질의내용이 일부분이 불분명하여 명확한 답변을 드리기 어려우니 아래 사항을 보완하여 재질의 하시기 바랍니다. 가. 귀 질의 ‘BOT 방식’이 사회간접자본시설에대한민간투자법 제4조 제2호의 방식으로 국가 또는 지방자치단체에 기부채납하기로 약정한 것을 말하는 것인지 여부? 나. 만일 상기 방식이 아닌 경우 건물준공 후 누구명의로 소유권 보존등기하고 사용기간 만료 후에는 당해 소유권 등기가 어떻게 변동되는 것인지와 이 경우 당해 소유권 변동시 기 약정한 임대차 계약내용은 어떻게 변동되는 것인지 그 구체적인 내역? ※ 부가46015-1519, 2000.06.30 1. 사업자가 타인 소유의 토지 위에 건물을 신축하여 일정기간 무상으로 사용후 명도하기로 약정하고 토지 소유자의 명의로 신축 건물을 보존등기 하는 것은 부 | [ 회 신 ] | | 가가치세법 제6조 제1항의 규정에 의한 재화의 공급에 해당하는 것으로서 당해 건물이 이용가능한 시기에 당해 건물의 시가를 과세표준으로 하여 부가가치세를 거래징수하여야 하는 것이며, 2. 토지 소유자가 자기의 토지 위에 다른 사업자로 하여금 건물을 신축하여 일정기간 사용하게 하고 그 대가로 건물의 소유권을 취득하는 것은 토지의 임대에 해당하여 부가가치세법 제7조 제1항 의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것으로서 부가가치세 과세표준은 일정기간 토지의 임대용역에 대한 대가로 건물을 선불 또는 후불로 받는 경우에 해당하여 당해 건물의 시가를 일정기간(2과세기간 이상에 걸침)의 월수로 나눈 금액의 각 과세대상기간의 합계액으로 하는 것이며 그 공급시기는 동법시행령 제22조 제4호의 규정에 의하여 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일인 것임. 다만, 공급시기가 도래하기 전에 동법 제16조 제1항의 규정에 의한 세금계산서를 교부한 경우에는 그 교부하는 때를 공급시기로 보는 것임. | 1. 질의내용 요약 사업자가 타인의 토지 위에 건축물을 신축하고 일정기간동안 매출액 대비 일정률의 금액을 토지사용료로 지불하고 당해 건축물을 토지소유자에게 (무상) 기부(채납)하는 거래에 있어, 1. 사업자가 토지소유자에게 건축물 준공과 동시에 (무상)기부(채납)한 후 토지 임대용역 제공대가로 사용기간 동안 매출액 대비 일정률의 금액을 토지사용료로 납부하는 경우 토지소유자는 당해 기부채납된 건축물을 자산수증익으로 인식하는 것인지 아니면 토지임대 용역제공 대가와 관련하여 장기 선수수익으로 인식하는 것인지와 이 경우 당해 재화의 공급시기? 2. 또한 이 경우 사업자가 토지임대용역에 대한 대가로 사용기간동안 매출액대비 일정률의 금액을 사용료로 납부하고 사용기간 만료와 동시에 토지소유자에게 건축물을 (무상)기부(채납)하는 경우 공급시기? 3. 건축물의 무상기부(체납)행위를 토지임대 용역제공대가의 수익으로 인식할 수 있는지 여부? 질의 1-1) 법인이 타인의 토지위에 건축물을 건축하고 준공후 토지소유자에게 그 소유권을 이전등기하고 일정기간동안 건축물을 무상으로 사용하면서 매출액의 일정율에 상당하는 금액을 토지사용료로 납부하는 경우 토지소유자가 취득하는 건축물의 가액에 상당하는 금액을 토지의 임대용역에 대한 대가로 보는 것인지 건축물의 자산수증익으로 보는 것인지 질의 1-2) 위의 경우 임대용역의 공급시기 또는 자산수증익으로 계상되는 건축물의 공급시기는 질의 2-1) 법인이 타인의 토지위에 건축물을 건축하고 일정기간동안 건축물을 무상으로 사용하면서 매출액의 일정율에 상당하는 금액을 토지사용료로 납부하고 사용기간 경과후 토지소유자에게 그 소유권을 이전등기하는 경우 토지소유자가 취득하는 건축물의 가액에 상당하는 금액을 토지의 임대용역에 대한 대가로 보는 것인지 건축물의 자산수증익으로 보는 것인지 질의 2-2) 위의 경우 임대용역의 공급시기 또는 자산수증익으로 계상되는 건축물의 공급시기는 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 부가가치세법 제1조 【과세대상】 ① 부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다. 1. 재화 또는 용역의 공급 ○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】 ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액” 이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다. 1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가 2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가 ○ 부가가치세법 제9조 【거래시기】 ① 재화가 공급되는 시기는 다음 각호에 규정하는 때로 한다. 2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우에는 재화가 이용가능하게 되는 때 3. 제1호와 제2호의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 재화의 공급이 확정되는 때 ○ 법인세법 제40조 【손익의 귀속사업연도】 ① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다. (1998. 12. 28 개정) ② 제1항의 규정에 의한 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28 개정) 나. 관련ㆍ유사사례 (기본통칙, 판례, 심사ㆍ심판례, 예규) ○ 부가46015-1519,2000.06.30 1. 사업자가 타인 소유의 토지 위에 건물을 신축하여 일정기간 무상으로 사용후 명도하기로 약정하고 토지 소유자의 명의로 신축 건물을 보존등기 하는 것은 부가가치세법 제6조 제1항 의 규정에 의한 재화의 공급에 해당하는 것으로서 당해 건물이 이용가능한 시기에 당해 건물의 시가를 과세표준으로 하여 부가가치세를 거래징수하여야 하는 것이며, 2. 토지 소유자가 자기의 토지 위에 다른 사업자로 하여금 건물을 신축하여 일정기간 사용하게 하고 그 대가로 건물의 소유권을 취득하는 것은 토지의 임대에 해당하여 부가가치세법 제7조 제1항 의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것으로서 부가가치세 과세표준은 일정기간 토지의 임대용역에 대한 대가로 건물을 선불 또는 후불로 받는 경우에 해당하여 당해 건물의 시가를 일정기간(2과세기간 이상에 걸침)의 월수로 나눈 금액의 각 과세대상기간의 합계액으로 하는 것이며 그 공급시기는 동법시행령 제22조 제4호의 규정에 의하여 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일인 것임. 다만, 공급시기가 도래하기 전에 동법 제16조 제1항의 규정에 의한 세금계산서를 교부한 경우에는 그 교부하는 때를 공급시기로 보는 것임. ○ 부가1265.1-2152,1982.08.13 주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역은 부가가치세법 제12조 제1항 제11호 의 규정에 의하여 부가가치세가 면세되나, 토지에 대한 임대용역은 부가가치세가 과세됨. ○ 법인46012-716,2001.05.18 【질의】법인이 종중 소유의 토지위에 건축물을 신축하고 20년간 무상으로 사용한 후 당해 건축물을 토지소유자에게 무상이전하기로 한 경우 - 당해 법인의 감가상각비 범위액 계산시 법정내용연수(40년)를 적용할 것인지. - 사용수익기간(20년)을 적용할 것인지 여부 【회신】 법인이 사전약정에 따라 특수관계 없는 타인 소유의 토지 위에 건축물을 신축하여 동건물 및 건물의 부속토지를 일정기간 사용한 후 토지소유자에게 건물의 소유권을 무상으로 이전하는 경우 그 건축물의 신축가액은 선급임차료로 하여 사용수익기간동안 균등하게 안분하여 손금에 산입하고 동 금액을 토지소유자의 수익으로 하는 것이며 당해 건축물은 토지 소유자의 감가상각 대상자산으로 하는 것임. ○ 법인46012-2595,1999.07.08 【질의】 (임대차 계약내용 등) 사업자(임차인)가 당사의 토지 위에 있는 건축물을 임차인이 자기의 비용으로 멸실 후 건축물을 신축하여 당사의 명의로 소유권 보존등기를 한 후 5년간 당해 사업자가 배타적으로 사용하고 원칙상 철거조건으로 하고, 당사가 원할 경우 철거하지 아니하고 당사가 건축물을 사용할 수 있다는 조건으로 계약 1. 토지임대차 계약내용 : 보증금 3억, 월임대료 24개월간 2천만원, 2년후 1년 단위로 재조정 가능 2. 임차인이 건설회사와의 계약내용 : 구건축물 철거비용 5천만원, 신축건축물 도급계약금액 6억원 (질의 1) 당사자간으로 신축건축물가액 계상시점을 소유권이전시점으로 보고 자산(차) 및 자산수증익(대)으로 계상함이 타당한지 여부 (질의 2) 당사의 자산으로 계상시점을 임대차기간(5년) 종료 후 당사가 원할 경우 건축물이 철거되지 않고 사용할 수 있는 시점에 계상할 경우 타당성 여부. 또한 타당하다면 신축건축물의 임대기간동안 당사의 건축물이 아니므로 해당토지를 나대지로 보아 비업무용 해당문제는 없는지 여부(단, 당사는 사업목적상 부동산임대업이 있음) (질의 3) (질의 1)의 경우의 자산수증익은 법인세법 제18조 제8호 에 의해 이월결손금의 보전에 충당된 금액인 경우 익금불산입 가능여부(세무상 이월결손금 있음) (질의 4) 위 계약내용으로 볼 때 소유권보존등기시점에 당사의 자산으로 계상하고 사실상 선수임대료로 보아 일시에 자산(차) 및 선수임료(대)로 계상 후 건축물 시가를 임대기간의 월수로 나눈 금액을 매월 선수임대료(차) 및 수입임대료(대)로 계상함이 타당성이 있는지 여부 (질의 5) 임차인이 기존건축물의 철거비용 및 신축건물의 취ㆍ등록세를 부담할 경우 당사의 자산으로 계상할 금액 중 철거비용은 당사는 건축물 잔존가액을 해당토지에 원가추가하고 취ㆍ등록세는 비용부담이 없으므로 회계처리할 사항이 없는지, 아니면 취ㆍ등록세는 신축건축물 도급금액에 합하여 자산가액으로 처리해야 하는지 여부 (질의 6) 5년간 임대기간동안 재산세 및 종합토지세 등 제세공과금을 임차인이 부담할 경우 당사의 회계처리방법 중 당사의 경비사용금액이 없으므로 회계처리할 내용이 없는 것인지 아니면 임차인이 부담할 금액을 수익처리하고 이에 대응되는 금액을 비용으로 처리함이 타당성 여부 【회신】 1. 귀 질의의 경우 구체적인 임대차계약조건과 임대차 당사자의 특수관계 해당여부 등을 알 수 없어 정확한 회신이 곤란하나, 법인이 토지를 임대함에 있어서 임차인의 부담으로 동 토지 지상에 건축물을 신축하여 일정기간 사용하도록 하되 당해 건축물의 준공과 동시에 그 소유권을 임대법인이 취득한 경우에 임대법인은 토지의 임대료를 미리 받은 것으로 보아 당해 건축물의 취득당시의 시가상당액을 자산으로 계상하고 그 사용기간에 안분하여 산출한 금액을 임대료수입으로 익금에 산입하는 것임. 2. 또한, 임대법인이 당해 건축물을 취득한 후 동 건축물에 대하여 부과된 재산세ㆍ종합토지세 등을 임차인이 부담한 경우에 그 금액은 이를 임대법인의 임대료 수입으로 보아 익금에 산입하고 재산세 등으로 실제로 납부된 금액은 이를 손금에 산입하는 것임. ○ 재법인46012-86,2001.05.03 【질의】 법인이 자기자금으로 특수관계없는 다른 법인이 소유중인 토지상에 건물을 신축하여 건물의 소유권을 다른 법인에게 이전하여 주고 동 건물 및 건물의 부속토지를 일정기간(20년) 무상으로 사용하는 경우 건물의 신축대금이 법인세법시행령 제77조 제1항 제5호 의 사용수익기부자산에 해당하는지 여부에 대하여 의문이 있어 질의함. <사례> ① 법인세법시행령 제36조 제1항 각호의 법인(지정기부금 해당단체)의 토지상에 건물을 신축하여 주고 사용하는 경우 ② 일반 영리법인의 토지상에 건물을 신축하여 주고 사용하는 경우 <갑설> 사용수익기부자산에 해당하는 것으로 봄. (이유) 법인세법시행령 제77조 제1항 제5호 의 사용수익기부자산의 요건에 부합하므로 지정기부금 해당단체에 기부채납하는 경우 같은조 제3항 제5호의 규정에 의하여 사용 수익기간에 균등하게 안분한 금액을 손금산입하고 일반 영리법인에게 기부채납하는 경우 손금불산입함. <을설> 선급임차료로 보아 손금산입함. (이유) 기부금은 법인의 “사업과 직접 관련없이 무상으로 지출하는 재산적 증여의 가액” 을 말하는 것으로 다른 영리법인의 토지 및 건물을 사용하기 위하여 지출하는 것은 선급임차료에 해당하므로 사용수익기간 동안 균등하게 안분하여 손금산입함. * 사용수익기간을 연장할 수 있거나 사용기간이 정하여지지 아니한 경우에는 당해 건축물의 법정내용연수를 사용기간으로 함. 【회신】 귀 질의와 같이 법인이 특수관계없는 다른 법인이 소유하고 있는 토지 위에 건물을 신축하여 동 건물 및 건물의 부속토지를 일정기간 사용하는 조건으로 건물의 소유권을 무상으로 이전하는 경우 건물의 신축비용은 선급임차료에 해당하며 사용수익기간 동안 균등하게 안분하여 손금산입하는 것임.