공매 또는 수의계약을 통한 부동산을 매각하는 경우 부가가치세 납세의무 등

사업자가 토지와 그 토지에 정착된 상가건물을 함께 공급하는 경우 당해 상가건물에 대하여는 부가가치세가 과세되는 것이나, 당해 상가건물이 정착한 토지에 대하여는 부가가치세가 면제되는 것임.

[회신] 귀 질의1의 부가가치세 과ㆍ면제여부와 관련하여서는 붙임 관련 참고자료의 조세법령과 유사사례【(부가1265.1-2557, 1984.12.01)】를, 질의2의 부가가치세 과세표준과 관련하여서는 유사사례【(제도46015-10272, 2001.03.28)】를 보내드리니 각각 참고하시기 바라며, 질의3의 경우에는 사실관계가 불분명하여 명확한 답변을 드리기가 어려우나, 세금계산서 교부시기(공급시기)와 관련하여서는 유사사례【(부가46015-1410, 1995.07.27)외 5건】를 보내드리니 참고하시기 바랍니다. ※ 부가1265.1-2557, 1984.12.01 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 상가건물을 함께 공급하는 경우 당해 상가건물에 대하여는 부가가치세가 과세되는 것이나, 당해 상가건물이 정착한 토지에 대하여는 부가가치세법 제12조 제1항 제12호의 규정에 의하여 부가가치세가 면제됨. 1. 질의내용 요약 ○ 파산자 ○○금융(이하 “당 재단”이라 함)은 2001.02.02자로 해산등기를 완료하고 2001.05.11자로 ○○지법으로부터 파산선고결정을 받고 파산법 및 관계법령에 의거 법원의 지휘감독 하에 파산업무를 수행 중에 있으며 파산채권자들에 대한 배당재원 확보를 위하여 다음의 사실관계에 있는 보유 부동산(사무용, 주차용) 2동을 함께 공매 또는 수의계약을 통하여 매각 중에 있는 경우로서 질의함 (사실관계) 1. 보유 부동산 현황 : ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지(사무용) 지하2층, 지상9층 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지(주차용) 지하1층, 지상2층 2. 해산등기 전에는 금융업을 영위할 목적으로 당 재단이 전체를 사용하였으나, 해산등기 또는 파산선고 후 건물의 일부를 임대업과 주차장으로 사용하게 하고 대가를 받음 - 임대현황 : ○ 해산등기 후 파산선고 전에 사무용 건물 지하1층 임대, 파산선고 후 지상1 ~ 5층 임대, 2002.10.28 7층 임대개시 예정, 6층과 8층은 당 재단 사무실 및 서고로 사용, 지하2층은 기계실, 9층 옥탑 ○ 파산선고 후 주차용 건물에 대하여는 임차인들의 주차에 대하여 주차관리비를 영수함 - 사업자등록 현황 : 변경전 : 금융업(종합금융), 부동산업(임대), 서비스업(주차장) 파산선고후 변경 : 부동산업(임대), 서비스업(주차장) (질의사항) 1. 당해 부동산을 매각하는 경우 토지, 건물 모두 부가가치세 납부대상인지 여부 2. 당해 부동산을 매각하는 경우 일부는 임대업 또는 주차장업에 공하고 일부는 당재단의 사무실 및 서고, 기계실, 옥탑으로 사용하던 건물분에 대한 부가가치세 과세표준의 산출기준(매각금액, 장부가액, 감정평가법인이 평가한 가액인지 여부) 3. 공매 또는 수의계약을 통하여 매각시 매각대금을 분할하여 수령(6개월 또는 9개월로 하여 3개월 균등)할 경우 세금계산서의 교부시기는 언제인지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령 (법률, 시행령, 시행규칙) ○ 부가가치세법 제9조 【거래시기】 ① 재화가 공급되는 시기는 다음 각호에 규정하는 때로 한다. 2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우에는 재화가 이용가능하게 되는 때 ○ 부가가치세법시행령 제21조 【재화의 공급시기】 ① 법 제9조 제1항에 규정하는 재화의 공급시기는 다음 각호의 규정에 의한다.(중략) 4. 완성도기준지급 또는 중간지급조건부로 재화를 공급하거나 전력 기타 공급단위를 구획할 수 없는 재화를 계속적으로 공급하는 경우는 대가의 각 부분을 받기로 한 때 9. 기타의 경우에는 재화가 인도되거나 인도가능한 때 ○ 부가가치세법시행규칙 제9조 【재화 또는 용역의 공급시기】 영 제21조 제1항 제4호 및 영 제22조 제2호에 규정하는 중간지급조건부로 재화 또는 용역을 공급하는 경우는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 재화가 인도되기 전 또는 재화가 이용 가능하게 되기 전이거나 용역의 제공이 완료되기 전에 계약금 이외의 대가를 분할하여 지급하는 경우로서 계약금을 지급하기로 한 날부터 잔금을 지급하기로 한 날까지의 기간이 6월 이상인 경우 ○ 부가가치세법 제12조 【면세】 ① 다음 각호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다. 12. 토 지 ○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】 ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액” 이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다. 1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가 ○ 부가가치세법시행령 제48조 의 2【과세표준의 안분계산】 ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등” 이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. 1. 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가” 라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 나. 유사사례 (기본통칙, 판례, 심판례, 심사례, 예규 등) ○ 부가1265.1-2557, 1984.12.01 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 상가건물을 함께 공급하는 경우 당해 상가건물에 대하여는 부가가치세가 과세되는 것이나, 당해 상가건물이 정착한 토지에 대하여는 부가가치세법 제12조 제1항 제12호 의 규정에 의하여 부가가치세가 면제됨. ○ 제도46015-10272, 2001.03.28 아파트 등의 신축ㆍ분양하는 사업자가 중간지급조건부로 동 아파트를 공급하는 경우 부가가치세가 과세되는 건물 등의 과세표준은 실지거래가액에 의하는 것이나, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액이 불분명한 경우에는 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항 및 제5항(현 : 삭제)의 규정에 따라 안분계산한 공급가액을 그 과세표준으로 하는 것이며, 이 경우 부가가치세법시행령(2000. 12. 29 대통령령 제17041호) 제48조의 2의 개정규정은 2001. 1. 1 이후 최초로 공급하는 분부터 적용하는 것임. ○ 부가46015-1410, 1995.07.27 1, 3, 4 생략 2. 법원이 사업자의 건물을 경매하는 경우 당해 건물의 공급시기는 경락인이 경락대금을 완납하는 때인 것임. ○ 제도46015-11929, 2001.07.06 임대용 건물을 매매함에 있어서 재화의 이동이 필요하지 않는 경우의 공급시기는 부가가치세법 제9조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 당해 건물이 이용가능하게 되는 때이며, 이 경우 “이용가능하게 되는 때” 라 함은 원칙적으로 소유권이전등기일을 말하는 것이나, 당사자간 특약에 의하여 당해 부동산에 대한 잔금지급 및 소유권이전등기 전에 실제 명도하여 사용ㆍ수익하게 하는 경우 실제로 사용ㆍ수익이 가능한 날을 공급시기로 보는 것임. ○ 부가46015-259, 2000.08.19 부가가치세법 제9조 제1항 제2호 의 규정에 의한 재화의 이동이 필요하지 않는 부동산의 공급시기는 당해 건물이 이용가능하게 되는 때이며, 이 경우 「이용가능하게 되는 때」라 함은 원칙적으로 소유권이전등기일을 말하는 것이나 매매잔금 미지급금등의 사유로 당사자간 특약에 의하여 당해 부동산에 대해 잔금지급이전까지 사용ㆍ수익 등 이용을 제한하고 있는 경우에는 실제로 사용ㆍ수익이 가능한 날을 공급시기로 보는 것이 타당함. ○ 재소비46015-259, 2000.08.19 부가가치세법 제9조 제1항 제2호 의 규정에 의한 재화의 이동이 필요하지 않는 부동산의 공급시기는 당해 건물이 이용가능하게 되는 때이며, 이 경우 「이용가능하게 되는 때」라 함은 원칙적으로 소유권이전등기일을 말하는 것이나 매매잔금 미지급금등의 사유로 당사자간 특약에 의하여 당해 부동산에 대해 잔금지급이전까지 사용ㆍ수익 등 이용을 제한하고 있는 경우에는 실제로 사용ㆍ수익이 가능한 날을 공급시기로 보는 것이 타당함. ○ 부가46015-1186, 1998.05.29 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우 재화의 공급시기는 부가가치세법 제9조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 당해 재화가 이용가능하게 되는 때가 되는 것이나 재화가 인도되기 전에 계약금 이외의 대가를 분할하여 지급하는 경우로서 그 기간이 6월 이상이 되어 부가가치세법시행규칙 제9조 의 중간지급조건부 거래에 해당하는 때에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 되는 것임. ○ 부가46015-3588, 2000.10.23 부가가치세법시행령 제21조 제1항 제4호 및 동법시행령 제22조 제2호에서 규정하는 중간지급조건부로 재화 또는 용역을 공급하는 경우는 재화가 인도되기 전 또는 재화가 이용가능하게 되기 전이거나 용역의 제공이 완료되기 전에 계약금 이외의 대가를 분할하여 지급하는 경우로서 계약금을 지급하기로 한 날로부터 잔금을 지급하기로 한 날까지의 기간이 6월 이상인 경우를 말하는 것 으로 계약금을 지급하기로 한 날로부터 재화를 인도하는 때나 재화가 이용가능하게 되는 때의 기간이 6개월 이상인 것을 뜻하지는 아니한 것임.