임차인이 임대인의 토지위에 신축한 건물의 부가가치세 과세여부

사업자가 과세사업에 사용하던 기계장치를 매각함에 있어, 당해 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 받지 아니한 경우, 부가가치세 과세표준은 자기가 공급한 재화의 시가로 하는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우에는 붙임 관련 참고자료의 유사사례(부가가치세 관련 질의에 대하여는 부가46015-1519, 2000.06.30 및 제도46015-10978, 2001.05.07, 소득세 관련 질의에 대하여는 서일46011-10187, 2002.02.14)를 각각 참고하시기 바랍니다. ※ 제도46015-10978, 2001.5.7 1. 사업자가 과세사업에 사용하던 기계장치를 매각함에 있어 당해 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 받지 아니한 경우 부가가치세 과세표준은 자기가 공급한 재화의 시가로 하는 것이며, 2. 이 경우 당해 시가라 함은 사업자가 특수관계에 있는 자(소득세법시행령 제98조 제1항 각호 또는 법인세법시행령 제87조 제1항 각호에 규정된 자를 말함)외의 자와 당해 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우 그 가격에 의하는 것이며, 이에 의한 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 법인세법시행령 제89조 제2항의 규정에 의한 가격으로 하는 것임. 1. 질의내용 요약 임대인 소유 기존 토지ㆍ건물에 임차인이 임대인의 승인을 얻어 동 건물 지하 및 지상에 임차인 책임하에 건물을 증축하여 임대인 명의로 등기하고 5년의 임대기간 만료 후 30일내에 증축하였던 건물은 임차인 책임하에 철거하여 당초 건물만 반환하기로 하거나 아니면 별도합의에 의하여 철거하지 아니할 수도 있는 것으로 하여 임대차 계약을 체결한 경우, 임대인의 과세표준 산정시 당해 증축한 건물을 임대료 선불로 받은 것으로 보아 부가세 과세표준에 포함하여 신고해야 되는지 여부 및 시가기준과 이를 기준으로 소득세도 신고납부하여야 하는지 여부? 임차인이 임대건물 지하 및 지상에 임차인의 책임 하에 임차인의 비용으로 건물을 증축하되 증축되는 건물의 명의는 임대인으로 하며 5년간의 임대기간 종료 후 30일 이내에 증축하였던 건물을 임차인의 책임 하에 철거하여 당초에 있던 건물만을 임대인에게 반환하기로 하는 부동산 임대차계약을 체결하였을 경우 임대인의 소득세과세표준은 ? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률,시행령,시행규칙) ○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】 ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액” 이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다. 1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가 2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가 ○ 부가가치세법 시행령 제50조 【시가의 기준】 ① 법 제13조 제1항 각호에 규정하는 시가는 다음 각호에 정하는 가격으로 한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 사업자가 특수관계에 있는 자( 소득세법시행령 제98조 제1항 각호 또는 법인세법시행령 제87조 제1항 각호에 규정된 자를 말한다. 이하 같다)외의 자와 당해 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격 (2000. 12. 29 개정) 2. 제1호의 규정에 의한 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 소득세법시행령 제98조 제3항 또는 법인세법시행령 제89조 제2항 의 규정에 의한 가격 (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법 제24조 【총수입금액의 계산】 ① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다. (94.12.22. 개정) ② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래당시의 가액에 의하여 계산한다. (94.12.22. 개정) ③ 총수입금액의 계산에 있어서 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산 또는 확정시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (94.12.22. 개정) ○ 소득세법시행령 제51조 【총수입금액의 계산】 ① 부동산임대소득에 대한 총수입금액의 계산에 있어서 선세금에 대하여는 그 선세금을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 연도의 합계액을 그 총수입금액으로 한다. (94.12.31. 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 월수의 계산은 재정경제부령이 정하는 바에 의한다. (98.4.1 직제개정) ③ (이하생략) ○ 소득세법시행규칙 제21조 【선세금의 계산】 영 제51조 제2항의 규정에 의한 월수의 계산에 있어 당해 계약기간의 개시일이 속하는 달이 1월 미만인 경우는 1월로 하고 당해 계약기간의 종료일이 속하는 달이 1월 미만인 경우에는 이를 산입하지 아니한다. (97.4.23. 신설 나. 관련ㆍ유사 사례 (기본통칙, 판례, 심사ㆍ심판례, 예규) ○ 부가46015-1519,2000.06.30 1. 사업자가 타인 소유의 토지 위에 건물을 신축하여 일정기간 무상으로 사용후 명도하기로 약정하고 토지 소유자의 명의로 신축 건물을 보존등기 하는 것은 부가가치세법 제6조 제1항 의 규정에 의한 재화의 공급에 해당하는 것으로서 당해 건물이 이용가능한 시기에 당해 건물의 시가를 과세표준으로 하여 부가가치세를 거래징수하여야 하는 것이며, 2. 토지 소유자가 자기의 토지 위에 다른 사업자로 하여금 건물을 신축하여 일정기간 사용하게 하고 그 대가로 건물의 소유권을 취득하는 것은 토지의 임대에 해당하여 부가가치세법 제7조 제1항 의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것으로서 부가가치세 과세표준은 일정기간 토지의 임대용역에 대한 대가로 건물을 선불 또는 후불로 받는 경우에 해당하여 당해 건물의 시가를 일정기간(2과세기간 이상에 걸침)의 월수로 나눈 금액의 각 과세대상기간의 합계액으로 하는 것이며 그 공급시기는 동법시행령 제22조 제4호의 규정에 의하여 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일인 것임. 다만, 공급시기가 도래하기 전에 동법 제16조 제1항의 규정에 의한 세금계산서를 교부한 경우에는 그 교부하는 때를 공급시기로 보는 것임. ○ 제도46015-10978, 2001.5.7 1. 사업자가 과세사업에 사용하던 기계장치를 매각함에 있어 당해 재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 받지 아니한 경우 부가가치세 과세표준은 자기가 공급한 재화의 시가로 하는 것이며, 2. 이 경우 당해 시가라 함은 사업자가 특수관계에 있는 자( 소득세법시행령 제98조 제1항 각호 또는 법인세법시행령 제87조 제1항 각호에 규정된 자를 말함)외의 자와 당해 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우 그 가격에 의하는 것이며, 이에 의한 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 법인세법시행령 제89조 제2항 의 규정에 의한 가격으로 하는 것임. ○ 서일46011-10187, 2002.02.14 【질의】 임차인이 본인의 토지 위에 건물을 신축하고 동 건물을 본인에게 무상양도 하여 본인은 이를 선수임대료로 계상하였는 바 임차인이 임대차계약기간 종료시 당해 건물을 철거하였을 경우(임대차계약 체결시 철거하기로 약정함) 선수임대료에 해당하는 금액을 필요경비에 산입할 수 있는지 여부 【회신】 부동산임대업을 영위하는 거주자가 토지를 임대하고 임차인이 당해 토지 위에 건물을 신축하여 소유권을 임대인에게 무상양도한 경우, 임대인은 당해 건물 신축비를 선수임대료로서 임대기간동안 안분한 금액을 총수입금액에 산입하는 것이며, 그 건물의 감가상각비는 필요경비에 산입할 수 있는 것임.