전 문
[회신]
귀 질의의 경우 관련법령과 유사사례(제도46015-10272 2001.03.28.외 1건)를 붙임과 같이 보내드리니 참고하시 바라며, 귀 질의 중 공급계약서상 구분 기재된 매매금액이 실지거래가액인지 여부는 거래관계를 종합적으로 검토하여 사실판단할 사항입니다.
붙임 :
※ 제도46015-10272 2001.03.28
1. 질의내용 요약
[현황]
(1) 당 사업자는 국민주택규모를 초과하는 APT를 건설하여 분양하는 건설회사로서 2003년 07월 현재 공사가 진행중인 APT현장은 두 곳이며,각각의 현장별 현황은 다음과 같습니다.
(2) 공급계약서상 분양대금 및 납부방법
① A현장 APT
㉮ 분양대금
(단위 : 원)
| 구분 | 대지가격 | 건물가격 | 부가가치세 | 총공급금액 |
| 금액 | 123,452,700 | 115,043,000 | 11,504,300 | 250,000,000 |
㉯ 납부방법
| 구분 | 계약금 (2003.04.30) | 1차중도금 (2003.06.30) | 2차 중도금 (2003.08.31) | 3차중도금 (2003.12.31) | 4차중도금 (2003.12.31) | 잔금 (2004.03.31) |
| 금액 | 25,000,000 | 30,000,000 | 30,000,000 | 30,000,000 | 30,000,000 | 105,000,000 |
② B현장 APT
㉮ 분양대금
(단위 : 원)
| 구분 | 대지가격 | 건물가격 | 부가가치세 | 총공급금액 |
| 금액 | 151,357,000 | 135,130,000 | 13,513,000 | 300,000,000 |
㉯ 납부방법
| 구분 | 계약금 (2003.05.31) | 1차중도금 (2003.07.31) | 2차 중도금 (2003.09.30) | 3차중도금 (2003.11.30) | 4차중도금 (2004.01.31) | 잔금 (2004.04.30) |
| 금액 | 40,000,000 | 40,000,000 | 40,000,000 | 40,000,000 | 40,000,000 | 115,000,000 |
(3) A현장과 B현장 두 곳 모두 공급계약서상 대지가격과 건물가격은 지방자치단체의 사업계획 승인서상의 대지비 및 건축비와 일치합니다.
(4) 토지와 건물의 기준가액에 의하여 안분계산할 경우 현장별 건물가액의 안분액은 다음과 같습니다.
① A현장 APT
토지의 기준가액 : 94,36D,000 .
건물의 기준가액 : 97,302,000
건물 과세표준 = (250.000.000 - 11,504,300) x (97,302,000/191,662,000) = 121.078.297
② B현장 APT
토지의 기준가액 : 136,380.000
건물의 기준가액 : 97,302,000
건물 과세표준 = (300,000,000 - 13.513.000) (97,302,000/233,682,000) = 119.289.282
(5) A현장과 B면장의 건물 공급가액을 (A) 토지와 건물등의 가액구분이 불분명만 경우 과세표준 안분계산방법 고시(국세청고시 제2001-6호)애 의거 산정하는 경우와 (B)공급계약서상 분양대금 기준으로 산정하는 경우를 비교해 보면 다음과 같습니다.
| 구분 | 기준가액으로 안분하는 방법 | 계약서상 분양대금 기준 | 차이(A-B) |
| A현장(320세대) | 38,745,055,040 | 36,813,760,000 | (+)1,931,295,040 |
| B현장(344세대) | 41,035,513,008 | 46,484,720,000 | (-)5,449,206,992 |
| 합계 | 79,780,568,048 | 83,298,480,000 | (-)3,517,911,952 |
2. 질의사항
위 사례의 경우 부가가치세 과세표준과 관련하여 다음과 같은 여러가지 설이 있어 실무상 혼돈이 초래되어 질의하오니 정확한 방법이 무엇인지 하교하여 주시면 감사하겠습니다.
<갑설> 공급계약서에 토지와 건물의 실지거래가액이 분명하게 구분되어 있으며 지방자지단체의 사업계획 승인서와 일치하므로 공급계약서상의 대지가격과 건물가격을 토지와 건물의 공급가액으로 하여야 한다. 따라서 부가가치세 과세표준에 변동이 없다
<을설> 토지와 건물을 일괄공급하는 경우이므로 토지 및 건물의 공급계약일 현재의 기준 시가에 파라 계산만 가액에 비례하여 토지와 건물의 공급가액을 안분계산하여야 한다. 따라서 질의의 경우 3.517.911.952원의 부가가치세 과세표준이 감소하게 된다.
<병설> 안분계산방법에 의하여 다시 계산하면 부가가치세 과세표준이 줄어드는 B현장에 대하여만 선택적으로 안분계산 방법을 적용함으로써 5.449.206.992원의 부가가치세 과세표준을 감소시킬 수 있다.
<정설> 안분계산방법에 의하여 다시 계산하면 부가가치세 과세표준이 늘어나는 A현장에 대하여만 안분계산방법을 적용하는 것으로써 1.931,295.040원의 부가가치세 과세표준이 늘어나게 된다.