계약서상 잔금지급일자를 정하지 아니한 경우 세금계산서 교부시기

재개발사업시행자가 일반인에게 잔여보류 건축물을 분양하는 경우에는 부가가치세가 과세되는 것이며, 그 신고주체는 사실관계 등을 종합적으로 고려하여 판단할 사항임.

[회신] 귀 질의의 경우에는 재건축조합이 건설업자와 지분제방식으로 토지를 명의신탁형태로 수탁받아 재건축사업을 시행하는 내용이 불분명하여 명확한 답변을 드리기 어려우나, 붙임 관련 참고자료의 기 질의회신문【(부가46015-2383, 1993.10.06)외 2건】을 보내드리니 참고하여 사실판단 하시기 바라며 매출원가의 구성과 관련하여서는 구체적인 사실에 대하여 보완하여 재질의하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 ○ 재건축조합(갑)이 건설업체(을, 시공사)와 공동사업주체로서 “갑”과 “을”은 단가도급방식이 아닌 지분제방식으로 재건축사업을 시행함에 있어 “갑”은 사업시행을 위한 토지만을 조합원과 “을”로부터 명의신탁형태로 수탁받은 상태로, 다음의 사실관계에 있어서 조합원분양이 아닌 일반분양분 아파트에 대한 부가가치세 신고주체는 “을”인지 “갑”과 “을”이 토지소유비율에 따라 각각하여야 하는지 및 “갑”의 수익에 대응하는 매출원가의 구성은 어떻게 하여야 하는지 여부 1. “갑”은 신축아파트에 대한 조합원 해당지분외 잔여건물 지분을 자유로이 매각처분할 수 있으며 “을”은 갑“의 의결에 대한 의결권은 없으나, 공사와 직결된 민원은 ”을“의 책임이며 사업계획에 의한 사업승인문제 등은 ”갑“의 책임으로 함. 2. “을”은 관계법규에 따라 아파트와 부대복리시설을 건축하여 “갑”의 조합원에게 우선 분양하고 잔여분은 “을”의 주관하에 일반인에게 분양하되, 이 분양금 전액은 “을”에게 귀속하여 공사비 및 기타 사업비에 충당하기로 하고 추가공사비가 발생하더라도 “갑”에게 추가공사비를 요구할 수 없음. 3. 조합원은 토지제공의 대가로 신축아파트의 계약면적대 총면적의 교환방식으로 1:0.88의 기준으로 보상받고 잔여평수의 정산방법은 초과분과 부족분에 대하여 회사에서 징수 또는 환불받는 조건임. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령 (법률, 시행령, 시행규칙) ○ 부가가치세법 제5조 【등록】 ① 신규로 사업을 개시하는 자는 사업장마다 대통령령이 정하는 바에 의하여 사업개시일부터 20일 이내에 사업장 관할세무서장에게 등록하여야 한다. 다만, 신규로 사업을 개시하고자 하는 자는 사업개시일 전이라도 등록할 수 있다. ○ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】 ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다. ○ 부가가치세법 제7조 【용역의 공급】 ① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화ㆍ시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다. 나. 유사사례 (기본통칙, 판례, 심판례, 심사례, 예규 등) ○ 부가46015-2383, 1993.10.06 도시재개발법에 의한 재개발사업시행자가 재개발구역안의 토지 또는 건축물을 인도받아서 종전의 건축물을 철거한 후에 재개발사업을 시행하여 신축한 건축물 및 토지를 관리처분계획에 의하여 종전의 토지 등의 소유자, 당해 재개발사업의 시공자인 건설업자, 또는 일반인에게 분양함에 있어서, 종전의 건축물 소유자가 당해 건축물을 재개발사업시행자에게 인도하거나 재개발사업시행자가 종전의 토지 등의 소유자에게 신축건축물을 분양하는 경우에는 부가가치세법 제6조 의 ‘재화의 공급’ 에 해당하지 아니하여 부가가치세가 과세되지 아니함. 그러나, 재개발구역안의 건축물소유자가 재개발사업시행자에게 당해 건축물을 양도하고 관리처분계획에 의하여 신축건축물을 분양받지 아니하고 그 대가로 금전을 지급받는 경우와 재개발사업시행자가 재개발사업의 시공자인 건설업자에게 건설용역의 대가로 신축건축물을 분양하거나 기타 일반인에게 잔여보류 건축물을 분양하는 경우에는 부가가치세법 제6조 의 규정에 의하여 부가가치세가 과세됨. ○ 부가 46015-1075, 1999.05.13 【질의】가) 본 주택조합은 1995. 8. 21 ○○시장으로부터 조합설립인가를 득한 후 수차에 걸쳐 주택조합설립변경인가를 필하였음. 최종적으로 1997. 3. 31 조합원 327명을 확보하게 되었음. 나) 법원에 법인등기를 필하고자 하였으나 법개정으로 법인등기가 불가능하여 기타단체 등록신청서를 ○○시장에게 제출 1995. 11. 9 등록증을 교부 받았음. 다) 본 조합의 재건축사업은 시공사인 (주)○○과의 계약상 도급제가 아니고 지분제로 계약을 체결하여 공사에 소요되는 모든 자금은 시공사에서 투입하고 분양대금은 공사비로 충당한다는 조건임. 【회신】 1) 공동사업의 여부는 그 사업이 당사자 전원의 것으로서 공동으로 경영되고 이익의 분배방법 및 비율이 정하여져 있는지 등의 사실에 따라 판단하는 것임.(동지 : 부가 46015-262, 1995.02.09) 2) 주택재건축조합의 대표자 또는 관리인이 선임되어 있고 이익의 분배방법 및 분배비율이 정하여져 있지 아니한 경우에는 당해 조합을 하나의 거주자로 보는 것이며, 이 경우 당해 조합을 하나의 납세의무자로 하여 부가가치세법 제5조 의 규정에 의한 사업자등록을 하는 것임. ○ 심사부가99-202, 1999.05.21 【제목】건설업체가 주택조합과 재건축사업의 공동사업주체로서 등록됐으나 손익의 분배방법 등을 정해 이익분배받은 사실없고 지분의 참여나 경영에 관여사실 없으므로 공동사업자로 보아 과세함은 부당함 【이유】 4. 심리 및 판단 ○ 쟁점재건축사업의 국민주택규모 이상 아파트 분양분과 상가 분양분은 부가가치세 과세대상이나 신고납부하지 아니하여 ○○동 주택조합에게 부가가치세를 경정결정고지 하였다가 체납되자 청구법인을 연대납세의무자로 하여 경정결정고지한 사실이 있으며, 청구법인은 공동사업이 아니라고 주장하고 있다. ○ 사업시행자가 ○○동 주택조합이고 시공자가 청구법인으로 되어 있으며, 제1조 “청구법인은 공사시공 외에는 책임을 지지 않는다” 는 규정, 제3조 “○○동 주택조합이 공사와 분양에 관련된 인ㆍ허가 업무를 책임진다” 는 규정, 제6조 “설계감리는 ○○동 주택조합이 지정하고 비용을 부담한다” 는 규정, 제13조 “아파트의 분양 계획수립과 관할관청의 승인과 분양을 모두 ○○동 주택조합이 한다” 는 규정 등으로 보아 청구법인은 단지 건설용역만을 제공하고 ○○동 주택조합이 단독으로 쟁점주택재건축사업을 영위하였다고 인정된다. ○ 공동사업자인 주택조합과 건설업체가 도급계약을 체결하여 건축물을 신축ㆍ분양함에 있어서 건설업체가 주택건설촉진법상 주택조합과 공동사업주체로 당해사업을 시행하더라도 당해 공동사업주체간에 실질적인 공동사업 여부는 이익의 분배방법 및 비율이 정해져 있는지 등의 동업계약내용과 도급약정내용에 따라 판단하는 것으로 건설업체가 단순히 주택조합에게 신축도급 용역만을 제공하고 그 대가를 받는 경우에는 그 대가에 대해서만 과세하는 것이나, 분양된 토지 등의 양도차익이 실질적으로 당해 건설업체에게도 귀속하는 경우에는 부가가치세와 법인세 등을 부과하는 것이라 할 수 있다. (같은 뜻 : 국세청 부가 46015-262, 1995. 2. 9) ○ 위 사실을 종합하여 보면, 청구법인이 ○○동 주택조합과 공동사업주체로서 등록하고 쟁점재건축사업을 한 것으로 되어 있으나, 실지로는 손익의 분배방법 등이 정하여져 있지 아니하여 이익을 분배받은 사실이 없고, 지분의 참여나 경영에 관여한 사실이 없어 공동으로 사업을 영위하였다고 볼 수 없으므로 처분청이 청구법인을 쟁점재건축사업의 공동사업자로 보고 연대납세의무자로 하여 부가가치세를 과세한 처분은 잘못되었다고 판단된다.