주거용 건물 신축 후 임대하다 건물전체 양도시 과세여부

사업자가 원룸 형태의 주거용 건물을 신축하여 상시주거용 주택으로 임대하는 경우 당해 임대분에 대하여는 부가가치세가 면제되는 것이며, 당해 건물신축과 관련된 매입세액은 공제되지 아니하는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우에는 사실관계 등 그 내용이 불분명하여 명확한 답변을 드리기 어려우나, 붙임 관련 참고자료의 유사사례【(부가 46015-1729, 1998.07.28), (부가46015-2149, 1996.10.17), (부가46015-1716, 1998.07.28) 및 (부가46015-764, 1995.04.25)】를 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 개인이 부가가치세 과세사업인 부동산임대업으로 사업개시전 등록을 한 경우로서 2000년 4월 18일 대지 327평방미터를 매입하여 위 지상에 건물(지1층 195.19평방미터는 주장장이고, 1층~6층은 각각 195평방미터로 7평 원룸 50세대, 7층은 단독주택 137.41평방미터로 건축주 거주)을 신축하여 원룸 50세대를 각각의 개인에게 임대하다가 당해 건물 전체를 양도한 경우 부가가치세 면제되는지 여부 및 과세된다면 부가가치세의 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업양도에 해당하는지 여부 * 원룸은 화장실 부엌 등이 개별적으로 설치되어 있고, 건축물관리대장상의 기타기재사항에 주용도가 단독주택으로 기재되어 있음(원룸별로 별도 구분 등기 되지 아니함). * 건물신축과 관련된 매입세액을 공제하였으나, 신축 후 자가사용한 주택을 제외하고 원룸을 임차인이 실제 주거용으로 사용함. * 양수자는 원룸 주택임대로 면세사업자 등록함. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률,시행령,시행규칙) ○ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】 ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다. ② 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기의 사업을 위하여 직접 사용ㆍ소비하는 경우에 대통령령이 정하는 것은 재화의 공급으로 본다. ③ ~ ⑤ 생략 ⑥ 다음 각호의 1에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다. 1. 생략 2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것. 다만, 사업자가 제16조의 규정에 의한 세금계산서를 교부한 경우로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다. ○ 부가가치세법 제7조 【용역의 공급】 ① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화ㆍ시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다. ② 이하생략 ○ 부가가치세법시행령 제15조 【자가공급의 범위】 ① 법 제6조 제2항의 규정에 의하여 재화의 공급으로 보는 것은 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역을 공급하는 사업을 위하여 사용 또는 소비되는 재화 2. 이하생략 ○ 부가가치세법시행령 제17조 【담보제공ㆍ사업양도 및 조세의 물납】 ① 생략 ② 법 제6조 제6항 제2호 본문에서 “대통령령이 정하는 것” 이라 함은 사업장별(상법에 의하여 분할 또는 분할합병하는 경우에는 동일한 사업장안에서 사업부문별로 양도하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것( 법인세법 제46조 제1항 의 요건을 갖춘 분할의 경우를 포함하되, 일반과세자가 간이과세자에게 사업을 양도하는 경우를 제외한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 당해 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다. 1. ~ 3. 생략 ○ 부가가치세법 제12조 【면 세】 ① 다음 각호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다. 1. ~ 10. 생략 11. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역으로서 대통령령이 정하는 것 ② 생략 ③ 제1항의 규정에 의하여 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 필수적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급은 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다. ○ 부가가치세법시행령 제34조 【주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역의 범위】 ① 법 제12조 제1항 제11호에 규정하는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우를 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 “주택” 이라 한다)과 이에 부수되는 토지 로서 그 면적이 건물이 정착된 면적의 5배(도시계획구역 밖에 있는 토지의 경우에는 10배)를 초과하지 아니하는 것의 임대를 말하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다. ② 이하생략 나. 관련ㆍ유사 사례 (기본통칙, 판례, 심사ㆍ심판례, 예규) ○ 부가46015-1729, 1998.07.28. 사업자가 원룸 형태의 주거용 건물을 신축하여 상시주거용 주택으로 임대하는 경우 당해 임대분에 대하여는 부가가치세가 면제되는 것이며, 당해 건물신축과 관련된 매입세액은 공제되지 아니하는 것임. ○ 부가46015-2149, 1996.10.17. 공무원연금관리공단이 주택임대를 사업목적으로 하여 취득, 임대하고 있던 국민주택규모 초과분의 아파트를 매각하는 경우에는 부가가치세법 제12조 제1항 제11호 및 동제 제3항 규정에 의해 부가가치세가 면제되는 것임. ○ 부가46015-1716, 1998.07.28. 사업자가 주택과 사무실 및 점포 겸용의 복합건물을 신축하여 임대함에 있어서 당해 건물 신축후 사무실 부분이 임대되지 아니하여 동 부분을 상시 주거시설로 개조하여 주택으로 임대하는 경우 당해 주택임대분에 대하여는 부가가치세가 면제되는 것이며, 당해 면제분에 대하여 착오로 부가가치세를 신고납부한 경우에는 경정청구에 의하여 환급 받을 수 있는 것이나, 동 건물 신축전에 당초 과세사업에 사용할 목적으로 매입세액을 공제받아 신축 후 당해 주택임대에 사용한 경우에는 동 사업자가 자기의 과세사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 부가가치세가 면제되는 사업을 위하여 사용 또는 소비한 것으로 보아 부가가치세법 제6조 제2항 및 동법 시행령 제15조 제1항 제1호의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것임. ○ 부가46015-764, 1995.04.25. 상시주거용으로 사용하는 건물(주택)과 이에 부수되는 토지로서 그 면적이 건물이 정착된 면적의 5배(도시계획구역밖에 있는 토지의 경우는 10배)를 초과하지 아니하는 것의 임대는 부가가치세법 제12조 제1항 제11호 및 동법시행령 제34조제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것이나, 사업을 위한 주거용의 경우는 부가가치세가 과세되는 것으로, 이 경우 부가가치세가 과세되는 ‘사업을 위한 주거용의 경우’ 라 함은 실제로 그 건물을 사용하는 임차자(세입자)가 사업을 위하여 사용하는지 여부에 따라 판단하는 것임. ○ 재소비46015-32, 1997.01.25. 부가가치세법 제6조 제6항 에서 규정한 사업의 양도는 사업장별로 당해 사업에 관련된 모든 권리(미수금에 관한 것을 제외)와 의무(미지급금에 관한 것을 제외)를 포괄적으로 승계시켜 사업의 동일성은 그대로 유지하면서 경영주체만이 바뀌는 것을 말하는 것으로, 사업의 양수자가 사업자등록을 하지 않았더라도 사실상 양도자의 사업을 계속하여 영위한 경우에는 부가가치세법 제6조 제6항 의 사업의 양도에 해당하는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실관계를 고려하여 판단하여야 함.