임대보증금에 대한 부가가치세 신고

부동산임대업자의 임대보증금에 대한 부가가치세 신고・납부는 임대차계약서상의 임대보증금으로 계산한 간주임대료를 과세표준으로 하여 부가가치세를 신고・납부하는 것임

[회신] 부동산임대업을 영위하는 사업자의 임대보증금에 대한 부가가치세 신고․납부는 당해 임대사업장에 대하여 임차인과 상호합의에 따라 임대차계약서를 작성한 경우 그 임대차계약서상의 임대보증금으로 부가가치세법 시행령 제49조의2 제1항의 규정에 의하여 계산한 금액을 과세표준에 가산하여 같은법 제18조 및 제19조의 규정에 의하여 부가가치세를 신고․납부하는 것입니다. 부가가치세법 시행령 제79조의2 제1항 및 제2항의 규정에 의한 영수증 교부대상 사업자에 해당하지 아니하는 사업자가 재화 또는 용역을 공급한 경우에는 같은법 제9조에 규정하는 시기에 그 공급받는 자에게 같은법 제16조 제1항의 규정에 의하여 세금계산서를 교부하는 것입니다. | 1. 질의내용 | | 임차인의 요구에 의하여 임대보증금을 추가하여 새로 계약서를 작성하였으나, 당해 추가분에 대하여 아직 받지 아니하고 현금보관증을 작성한 경우 당해 계약서 내용대로 부가가치세를 신고하여야 하는지 여부 부동산임대업을 영위하는 법인이 세금계산서 발행하지 아니하고 일반 개인의 명의로 영수증을 발행한 경우 적법한지 여부 | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】 ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 󰡒공급가액󰡓이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다. 1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가 2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가 ○ 부가가치세법 제16조 【세금계산서】 ① 납세의무자로 등록한 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 제9조에 규정하는 시기에 다음 각호의 사항을 기재한 계산서(이하 󰡒세금계산서󰡓라 한다)를 대통령령이 정하는 바에 의하여 공급을 받는 자에게 교부하여야 한 다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 교부시기를 달리할 수 있다. ○ 부가가치세법 시행령 제48조 【과세표준의 계산】 ① 법 제13조 제1항에 규정하는 과세표준에는 거래상대자로부터 받은 대금요 금수수료 기타 명목여하에 불구하고 대가관계에 있는 모든 금전적 가치 있 는 것을 포함한다. ○ 부가가치세법 시행령 제49조 의 2 【부동산임대용역에 대한 과세표준계산의 특례】 ① 사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우에 는 법 제13조 제1항 제2호에 규정하는 금전 이외의 대가를 받는 것으로 보아 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 과세표준으로 한다. | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | 당해 기간의 전세금 또는 임대보증금×과세대상기간의 일수 계약기간 1년의 정기예금이자율(당해 예정신고기간 또는 과세기간종료일 현재) × ──────────────────── = 과세표준 365(윤년의 경우에는 366) ○ 부가가치세법 시행령 제79조 의 2 【영수증】 ① 일반과세자 중 다음 각호의 사업을 하는 사업자와 법 제25조에 규정하는 사 업자는 법 제32조 제1항의 규정에 의하여 영수증을 교부하여야 한다. (1999. 12. 31 개정) 1. 소매업 (1994. 12. 31 신설) 2. 음식점업(다과점업을 포함한다) (1994. 12. 31 신설) 3. 숙박업 (1994. 12. 31 신설) 4. 목욕이발미용업 (1994. 12. 31 신설) 5. 여객운송업 (1994. 12. 31 신설) 6. 입장권을 발행하여 영위하는 사업 (1994. 12. 31 신설) 6의 2. 제74조 제2항 제7호의 규정에 의한 사업 및 행정사업(법 제2조 및 소득 세법 제160조 의 2 제2항의 규정에 의한 사업자에게 공급하는 것을 제외한다) (1999. 12. 31 개정) 6의 3. 우정사업운영에관한특례법에 의한 우정사업조직이 우편법 제15조 제1항 에 규정된 부가우편업무 중 소포우편물을 방문접수하여 배달하는 용역을 공급하는 사업 (2004. 12. 31. 신설) 7. 주로 사업자가 아닌 소비자에게 재화 또는 용역을 공급하는 사업으로서 재정 경제부령이 정하는 것 (1998. 12. 31 개정) ② 제1항의 규정에 불구하고 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 영수증을 교부 할 수 있다. (2000. 12. 29 개정) 1. 제4조의 2의 규정에 의한 임시사업장개설 사업자가 그 임시사업장에서 사업 자가 아닌 소비자에게 재화 또는 용역을 공급하는 경우 (2000. 12. 29 개정) 2. 전기사업법에 의한 전기사업자가 산업용이 아닌 전력을 공급하는 경우 (2000. 12. 29 개정) 한 사업 (2004. 1. 26. 개정) | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | 3. 전기통신사업법에 의한 전기통신사업자가 전기통신용역을 제공하는 경우 (2000. 12. 29 개정) 4. 도시가스사업법에 의한 도시가스사업자가 산업용이 아닌 도시가스를 공급하 는 경우 (2002. 12. 30 신설) 5. 집단에너지사업법에 의한 한국지역난방공사가 산업용이 아닌 열을 공급하는 경우 (2003. 12. 30. 신설) ○ 부가가치세법 시행규칙 제25조 의 2 【영수증을 교부하는 사업의 범위】 영 제79조의 2 제1항 제7호에서 󰡒재정경제부령이 정하는 것󰡓이라 함은 다음 각호의 사업을 말한다. (2000. 3. 31 개정) 1. 도정업, 제분업중 떡방아간 (1995. 3. 31 신설) 2. 양복점업양장점업양화점업 (1995. 3. 31 신설) 3. 주거용 건물공급업(주거용 건물을 자영건설하는 경우를 포함한다) (2001. 4. 3 개정) 4. 운수업 및 주차장운영업 (1995. 3. 31신설) 5. 부동산중개업 (1995. 3. 31 신설) 6. 사회서비스업 및 개인서비스업 (1995. 3. 31 신설) 7. 가사서비스업 (1995. 3. 31 신설) 8. 도로 및 관련시설 운영업 (2004. 1. 26. 신설) 9. 기타 제1호 내지 제8호와 유사한 사업으로서 세금계산서 교부가 불가능하거 나 현저히 곤란 | | 나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규 등) | | ○ 부가46015-187, 2000.01.22 사업자가 부가가치세가 과세되는 부동산임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우에는 부가가치세법 제13조 제1항 제2호 에 규정하는 금전 외의 대가를 받는 것으로 보아 당해 전세금 또는 임대보증금의 이자상당액(간주임대료)을 부가가치세 과세표준으로 하는 것임 | | 나. 유사 사례 (예규, 심사․심판례, 판례) | | ○ 부가46015-1443, 1996.07.16 사업자가 부동산 임대용역을 공급하고 임대보증금을 받는 경우에는 부가가치세법시행령 제49조 의 2 규정에 의하여 계산한 금액을 과세표준으로 하여 부가가치세를 납부하여야 하는 것임 ○ 심사95-1685, 1995.11.03 현행 부가가치세법상 전세금 또는 임대보증금에 대한 과세표준계산은 전세금 또는 임대보증금은 임차자가 당해 부동산을 사용하거나 사용하기로 한 때를 기준으로 계산하는 것이고, 동 전세금 또는 임대보증금을 실지 지급 받았는지 여부에 관계없이 부가가치세법 시행령 제22조 제4호 의 규정에 의한 공급시기에 계약에 의하여 받았거나 받기로 한 금액으로 한 것이라고 해석(국세청 부가 1265-909, 1983. 5. 12 같은 뜻)하고 있는 바, 전시 사실관계에서 보는 바와 같이 청구인은 당초 청구외 ○○○와 쟁점건물의 사용에 따른 임대보증금을 13억원으로 1994. 7. 1 가계약하였으나, 건물신축이 지연되어 준공이 늦어지게 됨에 따라 1994. 11.에 당초 가계약서의 내용을 수정하여 임시사용기간에는 임대보증금을 10억원으로 하고 임시사용 후 정식으로 준공이 되면 준공시점부터는 임대보증금을 3억원 더 추가로 지급하기로 임대인, 임차인간에 상호합의한 사실이 합의각서에 의해 확인되고 있으며 동 사실은 임차인의 사실확인서에 의해서도 나타나고 있다. 한편, 이 건 간주임대료의 공급시기일 현재 쟁점건물이 준공되지 아니하고 임시사용되고 있음이 관련 증빙(임시사용승인서)에 의해 입증되고 있어, 이 건의 경우는 당초 가계약서의 내용이 1994. 11.에 체결된 합의각서에 의해 변경되었다 할 것이고, 사실이 그렇다면 쟁점건물에 대한 간주임대료 계산시의 임대보증금은 변경된 후의 10억원을 기준으로 하여야 함에도 불구하고 처분청이 당초 가계약서상의 임대보증금을 기준으로 하여 간주임대료를 계산함은 부당하다 하겠다 | | 나. 유사 사례 (예규, 심사․심판례, 판례) | | ○ 국심92서3115, 1992.10.21 부가가치세법 제9조 제2항 에『용역이 공급되는 시기는 역무가 제공되거나 재화․시설물 또는 권리가 사용되는 때로 한다.』고 규정하고, 부동산임대용역에 대한 과세표준계산에 있어서 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우에는 같은법 제13조 제1항 제2호에 규정하는 금전 이외의 대가를 받는 것으로 보아 과세표준을 계산하도록 규정하고 있으므로(같은법시행령 제49조의 2) 전세금 또는 임대보증금을 받고 부동산임대용역을 공급하는 경우에 과세표준기산일은 임차자가 당해 부동산을 사용하거나 사용하기로 한 때부터라고 할 수 있으나( 국세기본법 기본통칙 5-1-11…13 참조), 이 건의 경우 전세금 또는 임대보증금을 일부 받지 아니한 상태에서 부동산 임대용역을 제공하였는바 부가가치세 과세표준 계산의 기산일은 계약금, 중도금 및 잔금을 약정에 의하여 실질적으로 받기로 한 날부터 계산하여야 한다고 판단된다.(같은의견 부가 22601-2170, '85.11.5) |