증여받은 고가주택 장기보유특별공제 적용

“장기보유특별공제”를 적용함에 있어 보유기간의 계산은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 하는 것이며, 증여에 의하여 취득한 자산에 대한 취득시기는 그 증여를 받은 날이 되는 것임

[회신] 1. 고가주택으로서 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건을 갖춘 경우의 양도차익 및 장기보유특별공제액 계산은 「소득세법」 제95조 제3항 및 같은법 시행령 제160조의 규정에 따라 계산하는 것이며, 같은법 제95조 제2항 “장기보유특별공제”를 적용함에 있어 보유기간의 계산은 동법 제4항 규정에 의하여 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 하는 것이나, 다만, 같은법 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산하는 것입니다. 2. 증여에 의하여 취득한 자산에 대한 취득시기는 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제5호의 규정에 의하여 그 증여를 받은 날(증여등기접수일)이 되는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 1986년 5월 남편명의로 주택 매입(대지 60평, 2층 건물 70평) - 1997.12.15. 배우자(처)에 증여 - 2007.12.11. 남편에게 다시 증여 - 2008.01.02. 배우자(처)에 다시 건물만 증여 반환 - 대지는 남편이 2003년 6월경에 매입한 70평과 합병하여 130평이 되었고, 주택은 70평임. ○ 질의내용 - 상기와 같이 대지는 남편명의로 되어 있고 주택건물은 배우자(처)의 명의로 되어 있는데, 6년 후 상기 대지와 건물을 15억원에 양도한다면 1세대1주택으로서 양도소득세에 대한 10년 내지 15년의 장기보유특별공제가 가능한지 여부 - 가능하다면, 어떤 경우에 해당되어 양도소득세액이 얼마나 되는지? 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (94.12.22. 개정) ② 제1항에서 "장기보유특별공제액"이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 8까지와 같은 항 제3호에 따른 세율을 적용받는 자산은 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 해당 자산의 양도차익에 다음 표에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대1주택이 아닌 자산의 공제율은 100분의 30을 한도로 한다. (2007.12.31. 개정) | 보유기간 | 공제율 | | 3년 이상 4년 미만 | 100분의 10 | | 4년 이상 5년 미만 | 100분의 12 | | 5년 이상 6년 미만 | 100분의 15 | | 6년 이상 7년 미만 | 100분의 18 | | 7년 이상 8년 미만 | 100분의 21 | | 8년 이상 9년 미만 | 100분의 24 | | 9년 이상 10년 미만 | 100분의 27 | | 10년 이상 11년 미만 | 100분의 30 | | 11년 이상 12년 미만 | 100분의 33 | | 12년 이상 13년 미만 | 100분의 36 | | 13년 이상 14년 미만 | 100분의 39 | | 14년 이상 15년 미만 | 100분의 42 | | 15년 이상 | 100분의 45 | ③ 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (2005.12.31. 개정) ④ 제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산 한다. (96.12.30. 단서신설) ⑤ 양도소득금액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (94.12.22. 개정) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 (2006. 12. 30. 제목개정) ④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자 (양도당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산 기타 대통령령이 정하는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 제3항의 규정에 의하되, 취득가액은 당해 배우자의 취득당시 제1항 제1호 각목의 1의 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세상당액이 있는 경우에는 제3항의 규정에 불구하고 필요경비에 산입한다. (2007.12.31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】 ① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2002.12.30. 개정) 1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2002.12.30. 개정) 양도가액－6억원 법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익×──────── 양도가액 2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2002.12.30. 개정) 양도가액－6억원 법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액×──────── 양도가액 ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (98.12.31. 개정) 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면4팀-2482, 2006.07.27 소득세법 제95조 제2항 "장기보유특별공제"를 적용함에 있어 보유기간의 계산은 같은법 제95조 제4항 규정에 의하여 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 하는 것이며, 민법 제157조 에서 정하는 초일불산입의 규정에 불구하고 그 기간의 초일을 산입하여 계산하는 것임. ○ 서면4팀-3034, 2006.08.31 고가주택으로서 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건을 갖춘 경우의 양도차익 및 장기보유특별공제액 계산은 「소득세법」 제95조 제3항 및 동법 시행령 제160조의 규정에 따라 계산하는 것이며, 「소득세법」 제95조 제2항 “장기보유특별공제”를 적용함에 있어 보유기간의 계산은 동법 제4항 규정에 의하여 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 하는 것임. ○ 서면4팀-492, 2007.02.06 귀 질의의 경우, 「소득세법 시행령」 제156조 의 규정에 따른 고가주택에 해당하는 1주택을 보유한 1세대의 구성원인 거주자가 당해 고가주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우로서 당해 주택의 보유기간은 10년 이상 15년 미만이고 그 부수토지의 보유기간은 15년 이상인 경우 당해 부수토지(미등기양도자산은 제외함)에 대한 「소득세법」 제95조 제2항 규정의 장기보유특별공제액은 같은항 제3호 본문의 규정에 따라 양도차익의 100분의 30으로 하는 것임. ○ 서면5팀-59, 2007.01.04 거주자가 15년 이상 보유한 주택으로서 「소득세법」 제95조 제2항 제3호 단서의 규정에 의하여 장기보유특별공제액을 양도차익의 100분의 45로 하는 1세대 1주택에는 같은법 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 주택부수토지로서 15년 이상 보유한 토지를 포함하는 것임. ○ 서면4팀-337, 2007.01.24 거주자가 배우자로부터 증여받은 부동산을 양도일로부터 소급하여 5년 이내에 양도하는 경우 취득가액은 「소득세법」 제97조 제4항 의 규정에 의하여 증여한 배우자의 취득가액으로 하는 것임. 이 경우 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 이를 양도자산의 필요경비에 산입하는 것이며, 당해 자산의 취득일은 증여받은 날이 되는 것임. ○ 서면4팀-2139, 2005.11.11 1. 배우자로부터 증여받은 부동산을 5년 이내에 양도하는 경우 취득가액은 「소득세법」 제97조 제4항 의 규정에 의하여 증여한 배우자의 취득가액으로 하는 것임. 이 경우 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 이를 양도자산의 필요경비에 산입하는 것이며, 당해 자산의 취득일은 증여 받은 날이 되는 것임. 2. (생략) 3. 양도소득금액 계산시 양도차익에서 공제하는 장기보유특별공제액은 등기된 토지 또는 건물로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 적용하는 것임. ○ 서면4팀-1156, 2005.07.08 1. (생략) 2. 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 증여를 받은 날(증여등기접수일)이 취득시기가 되는 것이며, 당해 양도자산의 보유기간이 1년 미만인 경우 적용세율은 양도소득과세표준의 100분의 50임. ○ 서면5팀-2401, 2007.08.28 양도소득세 과세대상인 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 양도소득세 과세대상 자산이 매도, 교환, 현물출자, 물납, 대물변제 등으로 인하여 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것이며, “양도소득금액”은 소득세법 제94조 의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(양도가액)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(양도차익)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 하는 것임.