부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 당해 부동산의 대금을 청산한 날과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날로 하는 것임.
전 문
[회신]
부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 「소득세법 시행령」 제162조의 규정에 의하여 원칙적으로 당해 부동산의 대금을 청산한 날과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날로 하는 것이나,
귀 질의의 경우, 매매계약을 체결한 부동산의 매매대금 대부분을 지급받고 일부 대금을 수개월 후 지급한 사례에 있어서 “잔금청산일”을 언제로 볼 것인지의 판단은 당해 매매계약서상의 계약조건, 매매대금의 수수상황, 거래당시의 정황, 당해 부동산 등기부등본상의 근저당권 설정에 대한 관계 등을 종합하여 사실판단할 사항입니다.
※ 붙임 : 관련 참고자료
| 1. 질의내용 요약 |
| [사실관계] - 2005.12.9 매매계약 체결 (강남 ○○○ 소재 A아파트 총매매금액 : 26억원, 융자금 12억 4천만원) - 계약금(2005.12.9.) : 3억원 - 1차중도금 : 2억원 - 2차 중도금(2006.1.7.) : 2억원 - 3차 중도금(2006.2.28) : 3억원 - 4차 중도금(2006.3.15) : 2억원 및 융자금 12억 4천만원 승계 * 계약조건 1. 4차 중도금 지불 후 주택명도하기로 하며, 입주시점부터 근저당 설정잔금 정산 하여 이자 지급키로 한다. 2. 주택명도 시 매도인은 매수인에게 등기 이전에 필요한 서류 교부한다. - 잔금 (2006.7.20) 1억 6천만원 - 2006.7.26 : 소유권이전등기 필 [질의사항] - 위 사례의 경우 소득세법상 양도시기는 1. 사실상 대금의 대부분이 지급되었다고 볼 수 있는 주택의 명도시기인 2006년 3월 15일 2. 잔금수령일인 2006년 7월 20일인지 여부 *당해 주택의 보유기간에 따른 세율차이 등이 중요함. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6. 「민법」 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2. 19. 개정) (이하 생략) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1702, 2006.06.13 【회신】 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제162조 의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것임. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-367, 2005.03.11 【질의】 ① [○○○의 매수 및 매도현황] ┌────────────┬────┬───────────┬──────────┐ │ 부동산소재지 │면적(㎡)│ 매 수 │ 매 도 │ ├────────────┼────┼─────┬─────┼─────┬────┤ │울산시 ○○리 XX 과수원 │ 8,429 │ 취득일 │ 매수대금 │ 매도계약 │매도대금 ├────────────┼────┼─────┼─────┼─────┼────┤ │울산시 ○○리 XX-1 답 │ 1,437 │2004.3.2. │9억3천만원│ 2004.5.4.│ 13억원 └────────────┴────┴─────┴─────┴─────┴────┘ * 매도대금 영수 : 양수자 ×××으로부터 2004.5.4. 계약금 130백만원, 2004.5.20. 중도금 2억원, 잔금 970백만원을 2004.7.14.(잔금지급약정일) 매매계약서상 영수하기로 되어 있었으나, 조금씩 계속 영수하여 현재 957백만원 등을 영수하였으며, 잔금 13백만원은 영수하지 못한 상태임. ② [양수자 ×××의 매도현황] 양수자 ×××는 상기 2필지 토지중 1필지(울산시 ○○리 XX 과수원)를 양도자 ○○○의 승낙을 받아 9필지를 분할한 후 2004.7.30. 분할되지 않은 1필지(울산시 ○○리 XX-1 답)와 함께 총 10필지를 ○○○에 대한 잔금 13백만원 미지급상태에서 △△△에게 양도하였음. - ○○리 XX-1 답 1,437㎡는 2004.12.29. ○○○에서 △△△에게 소유권이전이 됨(×××는 중간생략 미등기) ㆍ당해 토지에 대하여 2004.7.30. 채무자 ○○○, 근저당권자 △△△, 채권최고액 250백만원으로 근저당 설정된 상태였음. - 분할된 9필지중 2필지인 ○○리 XX-7 과수원 964㎡ 및 같은리 XX-8 과수원 1,045㎡는 2004.12.29. ○○○에서 □□□에게 소유권이전이 됨(×××는 중간생략 미등기). ㆍ같은리 XX-8 과수원에 대하여 2004.7.30. 채무자 ○○○, 근저당권자 □□□, 채권최고액 200백만원으로 근저당 설정된 상태였으며 2004.11.8. 해지함. (질의) (1) 상기 ○○○의 부동산 매매계약과 관련하여 2필지 전체면적(9,866㎡)를 양도로 볼 수 있는지 여부 및 양도시기는. 양도로 볼 수 없다면 그 이유는. (2) 상기 ○○○의 부동산 매매계약과 관련하여 부동산소유권이 이전된 3필지만 양도로 볼 수 있는지와 이 경우 ○○○의 양도가액과 취득가액은 총양도가액(취득가액)에 전체토지면적에서 소유권이전이 완료된 면적이 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것이 타당한지 여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1163, 2006.4.28 【회신】 1. 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 소득세법 시행령 제162조 의 규정에 의하여 원칙적으로 당해 부동산의 대금을 청산한 날과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날로 하는 것임. 귀 질의 (1)의 경우, 매매계약을 체결한 토지의 매매대금의 대부분을 지급받고 일부 토지에 대해서는 소유권이전등기가 완료된 경우 “잔금청산일”을 언제로 볼 것인지의 판단은 당해 매매계약서, 매매대금의 수수상황, 거래당시의 정황, 당해 토지의 등기부등본상의 근저당권 설정에 대한 사실관계 등을 확인하여 판단할 사항임. 2. (생략) |