감면대상 아닌 임대주택의 1세대1주택 비과세규정 적용시 소유주택 여부

조세특례제한법상 감면대상 임대주택외의 주택은 감면대상주택에 포함하지 아니하므로 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어 소유하는 주택으로 보는 것임

[회신] 「조세특례제한법」 제97조 제1항의 규정에 의한 임대주택은 「소득세법」 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것이나, 당해 임대주택외의 주택은 감면대상주택에 포함하지 아니하므로 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어 소유하는 주택으로 보는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 「조세특례제한법」제97조(장기임대주택에 대한 양도소득세 감면) 제2항에서 규정한 「소득세법」제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어 임대주택은 당해 거주자의 소유주택수로 보지 아니한다. 는 규정에 대하여 - 본인의 의견은 「조세특례제한법」제97조 제2항의 규정이 같은조 제1항을 설명하는 것이라면 제2항을 별도로 할 수가 없고, 제2항의 내용을 제1항속에 포함하거나 제1항에서 각호로 제시되어야 법리에 맞을 것이라 생각됨. - 아니면, 같은조 제3항 또는 제4항 규정처럼 제1항을 설명하는 경우라면 ‘제1항의 규정에 의하여’라고 명시되어야 할 것임. - 그러므로 제2항의 규정은 제1항의 규정과 별도의 규정임. ○ 질의내용 「조세특례제한법」제97조의 규정에서 제2항이 제1항의 장기임대주택 만을 적용한다는 법적인 근거는? 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2001. 12. 29. 제목개정) ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001. 12. 29. 개정) 1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998. 12. 28. 개정) 2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998. 12. 28. 개정) ② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다 . (2005. 12. 31. 개정) ③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다. (2001. 12. 29. 개정) ④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28. 개정) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면4팀-749, 2006.03.29 【질의】 주택소유현황) - 1995.6월에 다가구 주택 신축 - 지하층 3가구(국민주택 규모 이하) - 1층 3가구(국민주택 규모 이하), 2층 3가구(국민주택 규모 이하) - 3층 본인거주(국민주택 규모 초과) (주택임대현황) - 3층 본인거주 주택이외 주택에 대하여는 즉시 임대개시 하였으나 2006.2월 현재까지 구청 및 세무서에 임대사업자등록 및 사업자등록하지 아니함. (질의) - 주택소유현황 및 주택임대현황이 위와 같은 경우 조세특례제한법 제97조 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면해당 여부 - 본인 거주부분은 1세대 1주택 해당 여부 및 다른 주택보유 시 1세대 2주택 해당 여부 - 본인 거주부분을 3가구로 구분하여 신규 임대시 감면해당 여부 【회신】 1. 1986.1.1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 당해 주택을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 「조세특례제한법」 제97조 의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것이며 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것임. 2. 당해 임대주택외의 주택 및 2001.1.1. 이후에 추가 임대 개시한 임대주택은 위 1.의 감면대상주택에 포함하지 않아 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어 소유하는 주택으로 보는 것임 . ○ 서면4팀-1840, 2005.10.07 1. 조세특례제한법 제97조 제1항 에 의한 장기임대주택은 5호 이상의 임대주택을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 양도소득세가 감면되며 또한 당해 주택은 소득세법 제89조 제3호 의 1세대1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것임. 2. 귀 사례의 2001.1.1. 이후에 추가 등록한 임대주택은 위 1.의 감면대상주택에 포함하지 않아 거주하는 주택의 1세대1주택 비과세규정을 적용함에 있어 소유하는 주택으로 보는 것임. ○ 서면4팀-198, 2006.02.06 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 조세특례제한법 제97조 의 규정에 의한 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하고 5호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대한 장기임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것이나, 소득세법 시행령 제167조 의 3 제1항 제2호의 장기임대주택은 보유하는 주택수에 포함하여 판정하는 것임. ○ 국심2006중1836, 2006.11.08 【주문】 심판청구를 기각한다. 【이유】 1. 처분개요 청구인은 ○○○ 소재 ○○○아파트 ○○○동 802호(164.79㎡로 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 1992.8.24. 취득하여 2003.5.9. 양도하고 발생한 양도소득에 대하여 1세대 1주택으로 인한 양도소득세의 부과대상에 해당되지 아니한다 하여 비과세 신고하였다. ○○○세무서장은 청구인 및 청구인의 배우자인 서○○의 부동산 취득ㆍ양도에 대한 제세통합조사를 실시하고, 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 서○○가 ‘○○○ 소재 ○○○아파트 ○○○동 1505호’(41.76㎡로 이하 “쟁점외주택”이라 한다)를 보유하고 있었다 하여 청구인 및 동일세대원인 배우자를 1세대 2주택자로 보아 쟁점주택의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 양도소득세 과세대상임을 처분청에 통보함에 따라, 처분청은 쟁점주택의 양도에 대한 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하고 2006.3.14. 청구인에게 2003년 귀속분 양도소득세 50,878,380원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.5.9. 이 건 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 조세특례제한법 제97조 제1항 의 ‘장기임대주택에 대한 양도소득세 감면’ 규정에서 ‘국민주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 요건’을 ‘2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상’으로 개정한 것은 2001년 1월 1일 이후 임대를 개시한 임대주택에 대해서는 단지 양도소득세 감면 혜택을 주지 않기로 한 것일 뿐 1세대 1주택 판정과 관련한 임대주택의 법적 성립요건을 규정하기 위한 것은 아니므로 이 건 과세처분은 취소되어야 한다. 임대주택은 임대 주택법 제6조 와 조세특례제한법 제97조 에 따라 주택 5호 이상을 임대하는 개인이 적법하게 임대사업용으로 등록한 주택으로 규정되어 있고 조세특례제한법 제97조 제2항 에는 “임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.”고 규정하고 있는 데도, 2001.1.1. 이후 임대를 개시한 임대주택이 양도소득세 감면대상에서 제외된다고 하여 보유주택수에 포함시키는 것은 지나친 유추해석이다. 나. 처분청 의견 2000.12.29. 조세특례제한법 개정(법률 제6297호)시 동법 제97조 제1항 각 호의 분문 중 “5년 이상”을 “2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상”으로, 같은법 부칙 제1조에서 “이 법은 2001년 1월 1일부터 시행한다.”고 규정하고 있다. 따라서 동법 제97조를 살펴보면 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면 특례조건을 2000.12.31. 이전에 취득한 신축임대주택으로 규정하고 있으므로 쟁점주택 양도당시 청구인의 배우자가 2001.7.28. 매입하여 보유하고 있는 쟁점외주택을 소유주택수에 포함하여 청구인을 1세대 2주택자로 보아 쟁점주택 양도에 대하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 청구인의 배우자가 보유하고 있는 장기임대주택 중 2001.1.1. 이후에 취득한 1주택이 있다 하여 청구인세대를 1세대 2주택자로 보아 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택으로 인한 비과세규정의 적용을 배제한 처분의 당부 나. 관련법령 (생략) 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인은 쟁점주택을 양도하고 발생한 양도소득에 대하여 청구인 및 동일세대원인 배우자(서○○)가 1세대 1주택자에 해당된다 하여 양도소득세의 과세대상이 아니라는 주장이나, 처분청은 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 서○○가 쟁점외주택을 보유하고 있었으므로 1세대 2주택자에 해당된다 하여 쟁점주택의 양도소득에 대하여 양도소득세의 과세대상이라는 의견이므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점주택을 1992.8.24. 취득하여 2003.5.9. 양도한 사실 및 서○○가 쟁점외주택을 2001.7.28. 취득한 사실에 대하여는 처분청과 다툼이 없다. (나) 서○○는 본인 소유의 쟁점외주택외 11호를 임대주택으로 하여 2000.3.7.자로 ○○○시장에게 임대사업자로 등록(등록번호 : ○○○시-임대사업자-427)하였으며, 위 쟁점외주택외 11호를 2000.12.31. 이전에 취득하였음이 청구인이 제출한 ‘쟁점외주택의 부동산매매계약서’에 의하여 확인되고, 처분청도 이들을 임대주택으로 인정하였음이 심리자료에 의하여 확인된다. (다) 조세특례제한법 제97조 제1항 의 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면규정에서 ‘임대주택의 성립요건’으로 다음 3가지를 모두 충족하여야 한다고 정하고 있다. 첫째, 임대사업자는 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자이어야 하고 , 둘째, 임대사업용 주택의 건축시기 및 규모는 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 국민주택이어야 하고 , 셋째, 임대사업의 개시시기는 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우의 당해 주택 이다. 위 3가지 요건을 충족한 주택은 1세대 1주택의 양도소득에 대한 비과세 해당 여부 판정시 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것으로 같은법 제97조 제2항에서 규정하고 있다 . (라) 위 사실관계 및 관련법령을 종합해 볼 때, 서○○가 2001.7.28. 취득한 쟁점외주택은 2001.1.1. 이후에 취득하여 임대를 개시한 주택에 해당하므로, 위 세 번째 임대주택의 성립요건인 “2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우의 당해 주택”을 충족하지 못하고 있으므로 “ 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.”고 규정한 조세특례제한법 제97조 제2항 의 규정을 적용받을 수 없다 할 것이다. 따라서, 처분청이 청구인 뿐만 아니라 청구인과 동일 세대원인 서○○가 보유한 주택수를 합하여 1세대 2주택에 해당하는 것으로 보아 쟁점주택의 양도로 인하여 발생한 양도소득에 대하여 1세대 1주택의 비과세를 배제하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.