다가구주택의 공유지분을 양도하는 경우 주택수의 판정

다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보는 것임

[회신] 귀 질의의 경우 기존 질의회신문(서면5팀-871, 2008.04.25) 을 참조하시기 바랍니다. ○ 서면5팀-871, 2008.04.25 (법규과-1745, 2008.04.22) 「건축법 시행령」별표1 제1호 다목 다가구주택은 「소득세법 시행규칙」제74조 규정에 따라 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보는 것이며 「소득세법 시행령」제167조의 3【1세대3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】규정을 적용함에 있어 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 거주자가 선택하는 경우에 한하여 이를 단독주택으로 보아 주택수를 계산 할 수 있는 것임 1. 질의내용 요약 [사실관계] - 본 양도자산은 서울시 ○○구 소재 빌라로서 등기부등본과 일반건축물대장상 다가구 단독주택(6가구)임. - 지하 1층(2가구), 지상 1층(2가구), 2층(2가구) 총 6가구가 거주하고 있으며, 각 가구당 연면적이 36.41제곱미터로 건물의 연면적과 구조가 동일함. - 1991년에 신축되어 1인이 소유하고 있다가 6명에게 공유지분으로 1/6씩 지분양도하였고 수차례에 걸쳐 공유지분자들은 각각 그들의 지분만큼 계속하여 양도한 사실이 등기부등본으로 알 수 있음. - 본인도 1/6에 해당하는 공유지분을 2001년 9월경에 취득하면서 102호에 거주함. - 지상 1층의 102호에서 3년 보유 2년 이상 거주후 2007년 1월경 공유지분(1/6)을 양도한 바, 양도시 다른 주택은 보유하고 있지 않음. - 이지역은 재개발 지역임. [질의내용] - 서면4팀-1549(2005.8.31)에 의하면 납세자의 선택에 따라 1가구의 본인 소유지분만 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있고 그 외 부분은 양도소득세가 과세되는 것이라고 함. 위 사례에서 그 외 부분(5가구에 대한 지분)에 대한 양도소득세 산정시 6주택자로 보아 중과대상에 해당하는지 여부 - 공유지분의 양도라 하더라도 구분등기만 되어 있지 않을 뿐 연면적이 동일한 6호 중 1호에 거주하였다면 실질과세의 원칙에 따라서 거주 호수를 1주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 경우 비과세 적용 여부 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택 특례】 ⑮ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 다가구주택(이하 “다가구주택”이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) ○ 소득세법 시행규칙 제74조 【다가구주택】 영 제155조 제15항에서 “재정경제부령이 정하는 다가구주택”이라 함은 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. (2005. 3. 19. 개정) ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005.12.31. 개정) 1.~ 10. 생략 ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다. (2003. 12. 30. 신설) 1. 다가구주택 : 제155조 제15항의 규정을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한한다. (2003. 12. 30. 신설) 2. 이하 생략 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면5팀-871, 2008.04.25 (법규과-1745, 2008.04.22) 【질의】 (사실관계) - 서울시 ○○구 소재 아파트A(기준시가 132백만원)와 서울시 △△구에 다가구주택B(총6가구, 연면적 247.44㎡, 토지 189.8㎡ 기준시가 398백만원)1/6을 소유하고 있으며, 다가구주택은 공부상 구분등기는 되어있지 않으나 1990.11.30. 건축주로부터 6가구 중 2층 나호를 분양받았음(계약서에 의거 확인됨). - 등기상 1/6의 지분으로 소유하고 있는 다가구 주택을 타 공유자 외 제3자 1인에게 양도하고자 함. (질의요지) - 다가구주택의 공유지분을 양도한 경우 주택수 판정 및 중과세율 적용대상에 대하여 해석이 필요함 (갑설) 보유 주택수 7채임(A아파트 1채, B다가구 6호) 소득세법상 다가구주택은 공동주택이므로 각 호별 1/6의 지분이 있는 것으로 보아 양도시 7주택이 되어 3주택 중과대상이 되며, 이때 소형주택 판정기준의 기준시가는 398백만원을 6가구로 나눈 66백만원이 되는 것임 (을설) 보유 주택수 2채임(A아파트 1채, B다가구 1호) 공부상 구분등기가 되지는 않았으나 최초 취득시 계약서상에 2층 나호를 분양받았으므로 1가구만 취득한 것으로 보아 양도시 2주택에 해당되고 소형주택 판정기준의 기준시가는 398백만원을 6가구로 나눈 66백만원이 되는 것임 【회신】 「건축법 시행령」별표1 제1호 다목 다가구주택은 「소득세법 시행규칙」제74조 규정에 따라 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보는 것이며 「소득세법 시행령」제167조의 3【1세대3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】규정을 적용함에 있어 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 거주자가 선택하는 경우에 한하여 이를 단독주택으로 보아 주택수를 계산 할 수 있는 것임 ○ 서면4팀-733, 2008.03.19 【질의】 ○ 내 용 - 공동소유하는 다가구주택을 공동투자자인 수인에게 같은 날에 양도함. - 부부가 공동소유하는 다가구주택을 공동투자자인 수인에게 같은 날에 양도함. - 동일세대원이 공동소유하는 다가구주택을 공동투자자인 수인에게 같은 날에 양도함. ○ 질 의 - 위와 같은 유형으로 공동소유하는 다가구주택을 공동투자자인 수인에게 같은 날에 양도하는 경우 소득세법 시행령 제155조 제15항 및 같은법 시행령 제167조의 3 제2항 제1호 규정이 적용되어 당해 다가구주택은 단독주택 양도에 해당하는지 여부 【회신】 귀 질의의 경우, 「소득세법 시행규칙」 제74조 규정의 다가구 주택을 공동으로 소유하다가 자기 지분만을 양도하는 경우 당해 양도지분에 대하여는 동법 시행령 제155조 제15항 규정이 적용되지 아니함. ○ 서면4팀-369, 2008.02.13 【질의】 (사실관계) - 서울 ○○구에 소재하는 다가구주택(8가구, 대지 179.6㎡, 건물 540.8㎡)으로 2007년 개별주택가격 787백만원임. - 위 주택을 특수관계없는 2인이 2000년 공동으로 취득하여 소유하다 2004년 해외이주법에 의하여 해외이주하였고 2007.12. 양도하였음. - 위와 같이 2인이 공동으로 소유하고 있는 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도할 경우 본인(타주택없음)지분(50％)에 대하여 1세대 1주택 비과세 여부 (질의내용) 1/2 지분으로 소유하는 다가구주택을 하나의 매매단위로 1인에게 양도하는 경우 이를 소득세법 시행령 제155조 제15항 의 규정에 의하여 단독주택으로 보아 1세대1주택 비과세 규정을 적용하는지 여부 【회신】 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 규정을 적용함에 있어서 같은법 시행규칙 제74조에서 규정하는 다가구주택(이하 “다가구주택”이라 함)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 보는 것임.