양도소득세 중과되는 비사업용토지 해당되는지 여부

사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 토지는 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간은 비사업용토지를 판정함에 있어 사업에 직접 사용한 기간으로 보는 것임,

[회신] 지상에 건축물이 장착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지는 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)은 소득세법 제96조 제2항 제8호 및 동법 제104조의3 적용대상인 비사업용토지를 판정함에 있어 사업에 직접 사용한 기간으로 보는 것임 1. 질의내용 요약 [사실관계] - 2004.03.26. ○○도 ○○군 ○○읍 소재 대지 1,000평 취득 - 2005.08.05. 대지에 가족호텔(숙박시설) 신축허가(본인외 2인 허가를 받음)를 득하여 신축 분양하고자 하였으나 시공사 선정 및 RF(금융)관계 등으로 착공하지 못함. [질의사항] 2007.01.30. 가족호텔(숙박시설) 건축물에 대한 건축허가권과 대지를 제3자에게 양도할 경우 양도세가 중과되는 비사업용토지에 해당되는 지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제96조 [ 양도가액 ] ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.(2005.12.31 개정) ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.(2005.12.31 개정) 1. - 7. 생략 8. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우(2005.12.31 개정) 9. 그 밖에 당해 자산의 종류·보유기간·보유수(數)·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우(2005.12.31 개정) ③ 이하 생략 ○ 소득세법 제104조 [양도소득세의 세율] 2의7. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지(2005.12.31 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의8. 제94조 제1항 제4호 다목의 규정에 의한 자산 중 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지의 보유현황을 감안하여 대통령령이 정하는 자산(2005.12.31 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 ○ 소득세법 제104조 의 3 [비사업용 토지의 범위(2005.12.31 신설)] ① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다.(2005.12.31 신설) 1. - 3. 생략 4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지(2005.12.31 신설) 가. 「지방세법」 또는 관계 법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지(2005.12.31 신설) 나. 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지(2005.12.31 신설) 다. 토지의 이용상황·관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것 (2005.12.31 신설) ○ 소득세법시행령 제168조 의 6 [비사업용 토지의 기간기준(2005.12.31 신설)] 법 제104조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령이 정하는 기간"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.(2005.12.31 신설) 1. - 2. 생략 3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005.12.31 신설) 가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간(2005.12.31 신설) 나. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.(2005.12.31 신설) ○ 소득세법 시행규칙 제83조 의 5 [ 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등 (2005.12.31 신설) ] ① 영 제168조의14 제1항 제3호의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다. (2005.12.31 신설) 1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가ㆍ허가(건축허가를 포함한다. 이하 같다)ㆍ면허 등을 신청한 자가 「건축법」 제12조 의 규정 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지 : 건축허가가 제한된 기간 (2005.12.31 신설) 2. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받았으나 건축자재의 수급조절을 위한 행정지도에 따라 착공이 제한된 토지 : 착공이 제한된 기간 (2005.12.31 신설) 3. 사업장(임시 작업장을 제외한다)의 진입도로로서 「사도법」에 따른 사도 또는 불특정다수인이 이용하는 도로 : 사도 또는 도로로 이용되는 기간 (2005.12.31 신설) 4. 「건축법」에 따라 건축허가를 받을 당시에 공공공지(公共空地)로 제공한 토지 : 당해 건축물의 착공일부터 공공공지로의 제공이 끝나는 날까지의 기간 (2005.12.31 신설) 5. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지 : 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다) (2005.12.31 신설) ○ 소득세법 제98조 [ 양도 또는 취득의 시기 ] 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.(1994.12.22 개정) ○ 소득세법시행령 제162조 [ 양도 또는 취득의 시기 ] ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.(1998.12.31 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일(2001.12.31 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일(1994.12.31 개정) 3. - 6. 생략 ② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.(1994.12.31 개정) ③ 「도시개발법」 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일로 한다. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.(2005.02.19 법명개정) ④ - ⑧ 생략 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀 -1088, 2006.04.24. [질의] ○ 펜션사업을 하기위해 토지를 매수하여 건축과 관련된 설계비, 허가비 등이 1억원 발생하였고 현재는 구청에 허가가 난 상태이며 개인적인 사정으로 토지를 양도하려고 함. - 상기와 같은 상황에서 설계비와 허가비를 자본적지출로 보아 필요경비로 인정받을 수 있는지 여부 및 토지를 양도하는 경우 비사업용토지에 해당하는 지 여부 [회신] 1. 실지거래 가액에 의한 양도차익을 산정함에 있어 양도가액에서 공제되는 필요경비는 소득세법 제97조 및 같은법 시행령 제163조에 열거된 항목에 한하는 것이므로, 건물 신축목적으로 설계비와 허가비를 지출한 후 건물 신축계획이 취소된 경우에는 기 지출한 설계비용은 필요경비로 공제 받을 수 없는 것이며, 2. 지상에 건축물이 장착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지는 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)은 소득세법 제96조 제2항 제8호 및 동법 제104조의3 적용대상인 비사업용토지를 판정함에 있어 사업에 직접 사용한 기간으로 보는 것 이나, 귀 질의의 경우 건축허가가 나고 착공 전에 양도하는 경우는 이에 해당하지 아니하는 것 입니다. ○ 서면5팀 -87, 2006.09.13. [질의] (사실관계) 구획정리지구내의 토지로 주택투기지역에 소재하지 않는 토지이며, 취득당시 지목은 임야이나 환지예정지로 사용승인이 된 토지(도시계획법상 2종 주거지역)임. - 취득일 : 2005.9.12 - 환지예정지사용승인일 : 2005.12.9 - 건물 착공신고서 제출일 : 2006.3.15 (상가, 주택 신축예정) - 양도일 : 2006.10.20(예정) (질문내용) 상기와 같이 현재 건물 신축 중에 있으며, 부득이한 사정으로 건축주 명의 변경과 동시에 토지를 양도하는 경우 비사업용토지로 볼 수 있는지 여부? [회신] 1. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지의 경우 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)은 소득세법 제96조 제2항 제8호 및 동법 제104조의 3 적용대상인 비사업용 토지를 판정함에 있어서 비사업용 토지로 보유하는 기간에 포함하지 않는 것 입니다. 2. 상기1를 적용함에 자산의 취득 또는 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이며, 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 취득하는 경우로서 다해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 소득세법 시행령 제162조 제2항 의 규정에 의하여 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 취득일로 보는 것입니다. ○ 서면4팀 -1748, 2006.06.15. [질의] (현황) - 2005.3.25 나대지 취득, 2006.2.27 건축허가 얻음, 2006.5.2 착공, 2006년 6월 말경 준공예정을 현재 공사 중에 있습니다. - 공사 중 아파트 예정부지로 편입되어 매매 교섭 중에 있습니다. (질문내용) 1. 2006.12월 말까지 양도한다면 양도소득세 납부는 기준시가로 계산하는 지요? 2. 현재 공사중인 건축물인 경우 준공 전에 양도하는 경우에도 기준시가로 계산하는 지요? 3. 위 편입부지 중 일부가 도시계획상 도로로 예정된 부지가 있는데, 건축허가가 불가하여 현재 나대지 상태입니다. 도시계획상 도로로 예정된 부지는 2006.12월 말까지 양도한다면 양도소득세 납부를 기준시가로 계산하는지요? [회신] 1. 「소득세법」 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 소득세법 제96조 제1항 의 규정에 불구하고 같은조 제 2항 각호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의하는 것입니다. 2. 「소득세법」 제104조 의 3 제1항 규정의 비사업용토지는 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간동안 소득세법 제104조 의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것입니다. 3. 「소득세법」 제96조 제2항 제8호 및 동법 제104조의3 적용대상인 비사업용 토지를 판정함에 있어서, 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지의 경우 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)은 비사업용 토지를 보유하는 기간에 포함하지 않는 것으로 보아 위 "3"을 적용하는 것입니다. 4. 「소득세법」 제104조 의 3 제2항에 규정에 의거 토지를 취득한 후 같은법 시행령 제168조의 14 제1호 및 같은법 시행규칙 제83조의 5 제1항 제12호에 해당하는 경우에 당해 기간은 비사업용 토지를 보유하는 기간에 포함하지 않는 것으로 보아 위 "3"을 적용하는 것입니다. 5. 공사중인 건축물을 준공전에 양도하는 경우 기준시가 적용여부에 대하여는 기존 질의회신문(제도46014-11505,2001.06.15 / 재일46014-2899,1997.12.10 / 재산 01254-2523, 19187.09.16)을 참고하시기 바라며, 귀 질의와 관련된 조세법령 및 유사사례를 붙임과 같이 보내드리니 참조하시기 바랍니다. ○ 서면4팀 -1596, 2006.06.05. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득(상속포함)하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지의 경우 당해 토지의 취득일로부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)은 소득세법 제 96조 제2항 제8호 및 동법 제104조의3 적용대상인 비사업용 토지를 판정함에 비사업용 토지로 보유하는 기간에 포함하지 않는 것임. ○ 서면4팀 -508, 2006.03.06. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지의 경우 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 안하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)은 소득세법 제96조 제2항 제8호 및 동법 제104조의3 적용대상인 비사업용 토지를 판정함에 비사업용 토지로 보유하는 기간을 포함하지 않는 것임.