도시지역으로 편입된 농지를 재촌 자경하는 경우 비사업용 토지 제외 여부

“법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지의 경우에는 사용이 금지 또는 제한된 기간”을, “도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 못하는 토지는 당해 사유가 발생한 기간”을 비사업용토지로 보는 기간에서 제외하는 것임.

[회신] 1.「소득세법」 제96조 제2항 제8호의 실지거래가액 신고대상 자산인 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 「동법 시행령」 제168조의 6 각호의 “비사업용 토지의 기간기준”에 의한 기간동안 「동법」 제104조의 3 제1항 각호에 해당하는 토지를 말하며 것입니다. 2. 위 ‘1.’을 적용함에 토지를 취득한 후 “법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지의 경우에는 사용이 금지 또는 제한된 기간”을, “도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 못하는 토지의 경우에는 당해 사유가 발생한 기간”을 비사업용토지로 보는 기간에서 제외하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 토지취득일 : 1997년 4월(공부상 답이나 현황은 나대지임) - 토지 소재지는 대구광역시 ○○구 ○○동 소재 ○○지구단위계획구역안의 근린생활시설용지로서 본 토지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제54조 및 대구광역시 ○○구 ○○Ⅰ․Ⅱ 제1종지구단위계획 시행지침(제2장 제22조)에 의거 도시개발법 등을 적용하여 수립하는 환지계획 등에 의하여 획지를 지정하여 건축하여야 하는 토지로 개인이 단독으로 건축행위를 할 수 없는 지역입니다.(단독 건축허가 신청해도 거부됨) - 토지구획정리사업(환지방식) 관련 추진 일정 ․ 1999년 4월 : 제7차 대구도시계획(재정비)결정 및 변경 결정 (대구광역시 고시 제1999-△△호 ○○토지구획정리사업) ․ 2003년 6월 20일 : 대구광역시 고시 2003-△△호 ○○토지구획정리사업 폐지 ․ 2003년 6월 20일 : 대구도시관리계획결정고시( ○○ 제1종지구단위계획구역) ( 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제30조 ) ․ 2004년 10월 30일 : 도시관리계획 결정 및 지형도면 작성고시 (대구광역시 ○○구 고시 제2004- △△ 호) ○ 질의내용 이 경우 본인 소유 토지가 소득세법 시행령 제168조 의 14 제1호에 의거 ○○ 지구단위계획구역안의 근리생활시설용지로 지정된 이후의 기간을 비사업용토지에 해당되지 않는 것으로 보아 올해까지 양도하는 경우 기준시가에 의하여 양도소득세를 납부해도 되는 지요? (비사업용토지 해당여부) 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법 제104조 의 3 【비사업용 토지의 범위 】 ① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당 하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 전ㆍ답 및 과수원(이하 이 조에서 “농지”라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것 (2005. 12. 31. 신설) 가. 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 「농지법」 그 밖의 법률에 의하여 소유할 수 있는 농지 로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다. (2005. 12. 31. 신설) 나. 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군을 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 및 시지역( 「지방자치법」 제3조 제4항 의 규정에 의한 도ㆍ농복합형태의 시의 읍ㆍ면 지역을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정에 의한 도시지역(대통령령이 정하는 지역을 제외한다. 이하 이 호에서 같다) 안의 농지. 다만, 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하여 자기가 경작하던 농지가 특별시ㆍ광역시 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령이 정하는 기간이 종료되지 아니한 농지를 제외한다. (2005. 12. 31. 신설) 2. ~3. (생략) 4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 (2005. 12. 31. 신설) 가. 「지방세법」 또는 관계 법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 (2005. 12. 31. 신설) 나 . 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지 (2005. 12. 31. 신설) 다. 토지의 이용상황ㆍ관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것 (2005. 12. 31. 신설) 5. ~7.(생략) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제168조 의 6 【비사업용 토지의 기간기준 】 법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설) (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제168조 의 14 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】 ① 법 제104조의 3 제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 “비사업용 토지”라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용이 금지 또는 제한된 기간 (2005. 12. 31. 신설) 2. 토지를 취득한 후 「문화재보호법」에 따라 지정된 보호구역 안의 토지 : 보호구역으로 지정된 기간 (2005. 12. 31. 신설) 3. 그 밖에 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 재정 경제부령이 정하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) ② 이하 생략 ○ 소득세법 시행규칙 제83조 의 5 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】 ① 영 제168조의 14 제1항 제3호의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부 를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업 을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. - 7. 생략 8. 「도시개발법」에 따른 도시개발구역 안의 토지로서 환지방식에 따라 시행되는 도시 개발사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능한 토지 : 건축이 가능한 날부터 2년 (2005. 12. 31. 신설) 9.~11.(생략) 12. 당해 토지를 취득한 후 제1호 내지 제11호의 사유 외에 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지 : 당해 사유가 발생한 기간 (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 제96조 【양도가액 】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도 자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. - 6. 7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) ③ 이하 생략 ○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제54조 【지구단위계획구역안에서의 건축 등】 지구단위계획구역안에서 건축물을 건축하거나 건축물의 용도를 변경하고자 하는 경우에는 그 지구단위계획에 적합하게 건축하거나 용도를 변경하여야 한다. 다만, 지구단위계획이 수립되어 있지 아니한 경우와 지구단위계획의 범위안에서 시차를 두어 단계적으로 건축물을 건축하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2002. 2. 4. 제정) 나. 관련 예규 등 ○ 서면4팀-1097, 2006.04.19 【질의】 - A토지 : 대구 광역시 달서구 답 666평으로 2002년 3월 취득하여 2003.6.20.과 2004.10.30. 2차례에 걸쳐 1종 지구단위(공동주택단지)지역으로 지정되었으며 2006.12. 매각예정. - B토지 : 1994년7월에 준공업지역으로 취득하여 1999.4월에 일반주거지역으로 변경 지정되고 1903.11월 3종일반주거지역으로 고시된 토지를 2006.12월 매각예정임. - A토지의 경우 토지이용계획서상 3종일반주거지역중 1종지구단위계획구역(공동주택용지)로 지정된 지역은 학교용지, 공원용지, 20㎡이하도로 등을 일괄매입해서 공동주택지역으로 지정되 개인의 재산권 행사가 불가한 상태의 지역임. (질의) - 위 토지를 양도하는 경우 비사업용 토지로 보아 실지거래가액 적용대상여부 【회신】 1. 「소득세법」 제96조 제2항 제8호 의 실지거래가액 신고대상 자산인 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 「동법 시행령」 제168조의 6 각호의 “비사업용 토지의 기간기준”에 의한 기간동안 「동법」 제104조의 3 제1항 각호에 해당하는 토지를 말하며 것임. 2. 위 1.을 적용함에 토지를 취득한 후 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 못하는 토지의 경우 당해 사유가 발생한 기간 동안은 비사업용 토지로 보는 기간에서 제외하는 것임. ○ 서면5팀-140, 2006.09.15 【회신】 1. 「소득세법」 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 동법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 동법 제104조의 3에서 규정하는 비사업용 토지에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 2. 토지를 취득한 후 「도시 및 주거환경 정비법」에 의하여 도시환경정비사업의 정비구역으로 지정된 경우 당해 토지는 「소득세법시행령」 제168조 의 14 제1항 제1호 규정에 의한 “토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지 ”에 해당함. ○ 서면4팀-2691, 2006.08.04 【질의】 (내용) - 토지취득일 : 1994.2.1. - 토지구획정리사업(환지방식) 관련 추진 일정 ㆍ 1996년 1월 : 조합설립 및 사업시행인가 ㆍ 1996년 5월 : 환지(예정지)처분인가 및 착공 ㆍ 공정진행율 현재 약 65％ 공사 진행중 - 재산세 종합합산과세대상 토지임. - 토지양도일 : 2006년 12월 이전에 양도할 예정임. (질의) - 위와 같은 경우로서 토지구획정리사업지구내 환지예정지(건물없음)를 2006년 12월 이전에 양도하는 경우 소득세법 시행규칙 제83조 의 5 제1항 제8호 규정에 의하여 사업용 토지에 해당되는지 여부 등 【회신】 1. 「소득세법」 제104조 의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지로서 소유기간이 5년 이상인 토지의 경우 사업용에 사용하지 아니하는 기간이 같은법 시행령 제168조의 6 제1호 각 목의 기간 모두에 해당하는 경우에는 ‘비사업용 토지’로 보는 것이며, 양도하는 토지가 비사업용 토지에 해당되는 경우 양도소득세는 실지거래가액으로 과세되는 것임. 2. 위 1.을 적용함에 있어 토지를 취득한 후 「도시개발법」에 따른 도시개발구역으로 지정되어 환지방식으로 도시개발사업이 시행되는 경우에는 「소득세법 시행령」 제168조 의 14 제1항 및 같은법 시행규칙 제83조의 5 제1항 제8호의 규정에 의하여 그 사업시행지구로 지정된 날로부터 사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능하게 된 날까지의 기간에 2년을 더한 기간은 ‘사업용으로 사용한 기간’으로 보는 것임.