재건축하여 신축된 아파트를 양도하는 경우 보유기간 및 거주기간 산정기준 등

도시 및 주거환경정비법에 의한 재건축한 주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 요건의 보유기간 계산은 멸실된 구주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산하는 것임

[회신] 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축한 주택을 양도하는 경우 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항의 1세대1주택 비과세 요건의 보유기간 계산은 멸실된 구주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산하는 것이나, 재건축사업계획에 따라 추가로 청산금을 납부한 경우로서 새로 취득한 재건축주택의 부수토지가 종전주택의 부수토지보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지는 당해 재건축사업에 의하여 취득하는 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)부터 1세대1주택 비과세 요건의 보유기간을 계산하는 것입니다. 2. 귀 질의사항과 관련되는 조세법령 및 유사사례(서면4팀-533, 2007.02.08. / 서면5팀-328, 2006.10.04.)를 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 [사실관계] ① 구주택의 재개발사업으로 청산금 추가 부담하고 신주택을 취득(주택가격: 5억 원, 구주택: 2억 원, 추가부담: 3억 원) ② 주상복합건물인 아파트의 전용면적 관련 - 1997년 말 외환위기 직후 주택의 양도소득세 감면 확대 - 주상복합건물 중 아파트 또는 철골구조 아파트의 공용면적인 발코니 면적 [질의사항] ① 재건축하여 신축된 아파트를 양도하는 경우 보유기간 및 거주기간 산정기준 ② 주상복합건물 중 감면주택의 경우 발코니 면적의 전용면적 포함 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2008. 2. 22. 단서개정) ⑧ 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 다음 각 호의 기간을 통산한다. (2008. 2. 22. 개정) 1. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간 (2008. 2. 22. 신설) 2. 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간 (2008. 2. 22. 신설) ○ 조세특례제한법 제99조 의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 (2001. 8. 14. 제목개정) ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. 2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 (2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 ○ 조세특례제한법 부 칙 (2002. 12. 11 법률 제6762호) 제29조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치】 ① 이 법 시행전에 종전의 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세과세대상소득금액의 계산에 관하여는 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다. ② 제99조의 3 제1항 제2호의 규정에 의한 신축주택으로서 이 법 시행전에 당해 신축주택에 대한 공사에 착수하여 2003년 6월 30일 이전에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 경우에는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면5팀-3318, 2007.12.27. 【질의】 (내용) - 2005.12.31. 소득세법이 개정되면서 1세대가 1주택과 조합원입주권을 가질 경우, 1주택 비과세 규정이 적용되지 않는 것으로 변경되었는데, 국세청 예규에서 “1세대가 2주택을 소유하던 거주자가 그 중 하나의 주택이 도시및주거환경정비법에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 2005.12.31. 이전에 관리처분계획 인가되고 사실상 주택이 멸실된 이후부터 재개발 또는 재건축 주택의 완성일 이전에 나머지 1주택을 양도하는 경우, 양도하는 주택이 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항의 규정에 해당하면 양도소득세를 비과세(고가주택 제외) 받을 수 있다”고 함. - 위에서 언급한 비과세 적용이 되는 아파트를 양도함에 있어 주택의 양도시기가 조합원 입주권을 취득한 날로부터 1년을 경과하여 양도하는 경우, 소득세법 시행령 제156조 의 2 제4항에서 규정한 “관리처분계획에 따라 취득하는 주택으로 1년 이내 세대전원 이사 및 1년 이상 거주”를 하여야만 양도소득세 비과세 받을 수 있는지 여부 - 소득세법 시행령 제154조 제8항 에서 “제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다”라고 규정되어 있는데, 2005.12.31. 이전에 관리처분인가난 재건축 아파트의 조합원 입주권에도 적용되는지 여부 및 기간을 통산한다는 것이 멸실전 주택의 최초 취득일부터 멸실기간(공사기간)을 포함하여 전부 인정한다는 의미인지 여부 - 보유기간을 통하여 면제기간을 갖추었을 때 새로 취득하는 주택의 면적이 당초 주택보다 증가한 경우에도(대지 면적을 줄고, 건물 면적은 증가) 해당하는지 여부 【회신】 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축한 주택을 양도하는 경우 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항의 1세대1주택 비과세 요건의 보유기간 계산은 멸실된 구주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산하는 것이나, 재건축사업계획에 따라 추가로 청산금을 납부한 경우로서 새로 취득한 재건축주택의 부수토지가 종전주택의 부수토지보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지는 당해 재건축사업에 의하여 취득하는 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)부터 1세대1주택 비과세 요건의 보유기간을 계산하는 것임. 2. 2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 「소득세법」 제89조 제2항 의 규정에 의한 ‘조합원입주권’으로 전환되어 당해 ‘조합원입주권’을 보유한 상태에서 나머지 주택을 양도하는 경우 동법 시행령 제156조의 2 제3항 및 제4항의 규정을 적용받을 수 없는 것임. ○ 서면4팀-4152, 2006.12.22. 【질의】 (내용) - A주택은 1987년에 취득하여 거주하다가 철거되어 2003년 6월에 사업계획승인 및 2005년 3월에 관리처분을 받아 재건축되어 2006년 12월에 현재 입주 및 등기를 하였음.(19년 보유 및 17년 거주) - B주택은 1992년에 무허가건물을 취득하여 2000년 9월에 재개발된 아파트로서 등기를 하고 임대한 이후 2004년 4월부터 거주하다가 2006년 6월에 양도하였음.(14년 보유 및 2년2월 거주) (질의) - 재건축완료되어 등기한 A주택을 양도하고 양도가액이 6억원을 초과하는 경우 6억원에 대하여는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있는지 여부 【회신】 1. 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속 및 형제자매)과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말하는 것이며, 이 경우 양도하는 주택이 「소득세법 시행령」 제156조 규정의 고가주택에 해당하는 경우에는 같은법 시행령 제160조 제1항 규정에 따라 양도차익을 산정하여 양도소득세가 과세되는 것임. 2. 「도시 및 주거환경정비법(구 주택건설촉진법)」에 의한 재건축한 주택을 양도하는 경우 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세 요건의 보유기간 계산은 멸실된 구주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산하는 것이나, 재건축사업계획에 따라 추가로 청산금을 납부한 경우로서 새로 취득한 재건축주택의 부수토지가 종전주택의 부수토지보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지는 당해 재건축사업에 의하여 취득하는 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)부터 1세대 1주택 비과세 요건의 보유기간을 계산하는 것임. ○ 서면4팀-533, 2007.02.08. 【질의】 - 서울시 강남구 ○○동 ○○○○○ A동 5301호 57평형을 1999.6.26. 사업시행사로부터 최초로 분양받아 취득하였음. - 위 57평형은 기존 전용면적(중심선 기준) 137.24㎡(설비Shaft면적 3.26㎡ 포함), 안목치수 전용면적 127.59㎡(설비Shaft면적 제외), 서비스면적(발코니, 실외기실) 28.81㎡임. - 위 ○○○○○ 57평형을 양도하는 경우 신축주택의 양도소득세 감면이 배제되는 고급주택 기준에 해당 여부 【회신】 귀 질의의 주상복합건물 공동주택의 경우 「조세특례제한법」(2002.12.11. 법률 제6762호) 제99조 제1항 단서 및 같은법 부칙 제29조 제1항 후단 규정에 따른 “감면대상 주택에서 제외되는 고급주택”을 판정함에 있어 주택의 실제 전용면적의 산정은 “외벽”을 구획으로 하여 「건축법 시행령」 제119조 제1항 제3호 (바닥면적)의 방법을 적용하는 것이며, 이 경우 「건축법 시행령 부칙」(2000.6.27. 대통령령 제16874호) 제2조의 규정을 따라 당해 주택의 바닥면적에 산입된 “설비덕트”의 면적은 제외하지 않는 것임. ○ 서면5팀-328, 2006.10.04. 【질의】 1. 질의자는 ○○구 ○○동 ○○○○○ 아파트 X동 4XXX호에 거주하는 사람으로 2003.1.29. 같은 아파트 X동 2XXX호(쟁점아파트라 한다. 이하같다)를 취득하였는 바 동 쟁점 아파트는 등기부 등본상 주거전용 면적이 164.9㎡(49.9평)에 해당하여 구 조세특례제한법 제99조 의 3 1항 단서에 의거 양도소득세 차감 대상인 것으로 알고 주택건설업자로부터 직접 취득한 바 있음. 2. 그러나 관할 세무서에서는 등기부상 주거전용면적 이외에 발코니 면적을 포함하여 주거전용 면적을 계산하여야 하고 이렇게 계산한다면 쟁점 아파트의 주거전용 면적 186.7㎡(주거전용면적 164.9㎡ ＋ 발코니 면적 21.8㎡)이므로 분양 취득당시에 고급주택(구 소득세법 시행령 제156조 )에 해당되고 따라서 양도 소득세 차감대상이 되지 아니한다는 것임. 3. 발코니를 주거전용 면적에 포함하여 고급주택 여부를 판단하는 것인지 여부 【회신】 귀 질의의 주상복합건물 공동주택의 경우 「조세특례제한법」(2002.12.11. 법률 제6762호) 제99조의 3 제1항 단서 및 같은 법 부칙 제29조 제1항 후단 규정에 따른 “감면대상 주택에서 제외되는 고급주택”을 판정함에 있어 주택의 전용면적 산정은 “외벽”을 구획으로 하여 「건축법 시행령」 제119조 제1항 제3호 의 방법을 적용하는 것임.